香港中环最贵地王启动招标“生不逢时”？

　    今日的香港房地产市场同样不平静。

　　严峻疫情重创经济下，香港祭出的“世纪地王”中环新海滨商地，在外界等足了半年后终于入市招标。

　　已闲置逾10年的中环新海滨商地，自被纳入香港今年卖地计划起，稍有动静便引发业界关注。

　　受尚不明朗的市况影响，地块估值多次下调，至今估值约370亿至755.6亿港元，估值上下跨度之大令人惊讶，但大概率将超越新鸿基于去年底斥422.32亿元购入的西九高铁站上盖商业项目，登上历来最贵重地王宝座。

　　被香港发展局局长黄伟纶形容是中环最后一幅大型地标式商业地，兼备稀缺性和可塑性地块的价值，毋庸置疑。惟受市况影响，投标情况尚有很大不确定性。

　　该宗地定于2021年6月截标，业内分析指，当下地块推出，更多作用是为增强市场信心以及促进中区长远发展之用。

　　前路尚有迷雾，业内对其入市预期亦多有不同看法。持乐观预期的指，预计经过第一季调整，踏入明年第二季市道会见好转，下半年市况会陆续复苏，预料6月截标时，整体商业气氛及投资者信心会回升，届时地皮造价亦有望较为理想。

　　亦有声音谨慎指出，写字楼市场近年来承压的情况下，地皮入市“生不逢时”。

　　最贵地王

　　推迟招标的这宗“世纪地王”，主要受疫情反复和香港经济转差影响，估值经过了多次调低，目前市场估值范围在370亿至755.6亿港元，最低估值已较今年初下调20%。

　　2月份政府公布卖地计划时，业界普遍评估地块仍达560至730多亿港元，普缙集团更是对地皮最高估值920亿元，每尺楼面地价5万港元，但6月中下旬该行给出的估值已调低至552.8亿港元，减幅足有4成；到9月底业界对其估值较前季度再跌一成。

　　价值极高昂的中环商业地在此时市况下推出，多被给予“生不逢时”的评价。

　　一般而言，贵重地皮多数会在经济较好时期出售以增加库房收入，经济下滑时则“压箱底”等待适当时机。更何况，如今正因疫情影响导致商业办公概念处在转变之际。

　　从最初考量看，这宗重量级商业地王被祭出，肩负减轻巨额财政赤字的使命。延迟至今入市，一方面因经济欠佳，另一方面因采用较罕有的“双信封”招标形式，项目体量庞大且标件内容复杂，政府安排需时。

　　在卖地收益方面，因于2021年6月才截标，并无法解救特区政府今年度的财政赤字。

　　但是，单从财政收益方面考虑是不够全面的。

　　不乏市场声音指，应延迟或暂停该地招标，然而短期经济起伏并不足以让地块暂停推售，毕竟该地皮被视作香港未来数年最具价值的土地之一。

　　黄伟纶指出，此地连接中环海滨、周边商业及公共空间，且提供大量写字楼楼面，为未来经济发展带来巨大效益。且此地发展时间长，即使成功出售，首期最快5年才落成，全数三期完成发展，需时十年。

　　莱坊执行董事林浩文同样指出：“虽然现时不是出售大型商业地皮的好时机，但以库房收益及中区长远发展，亦理解政府做法。如成功出售，可增加市场信心。”

　　从地块本身质素和未来规划上看，面积51.6万方呎，预计提供达184.3万方呎楼面，主力商业及零售用途，亦要提供休憩设施，涉及22.8万方呎楼面，需要用作兴建停车场及政府、机构或小区用途，余下约161万方呎商业楼面。

　　卖地章程中形容地皮属于“香港新地标”，要建成世界级海滨地标，展示香港亚洲国际都会的形象，并且成为具吸引力的文化景点，满足不同背景及年龄的市民所需。

　　因对项目设计元素极其重视，地皮招标设有不少“度身定做”的机制，特区政府采取罕见的“双信封制”招标。竞标并非以“价高者得”形式，发展商除了提交“价格建议”外，还要提交一份“非地价标书”显示项目的技术设计方案，两者评分各占一半，综合评分最高者可望投得地皮。

　　对此特区政府更表明“唔合格唔收货”，就技术评分方面设计8人顾问团，成员不少属于前公务员或建筑师，包括前规划署署长凌嘉勤、前屋宇署署长张孝威等。

　　“双信封”形式招标的意义，团结香港基金土地及房屋研究员潘灏仪认同其之于商业用地以支援经济发展及完善规划为长远目的的作用；亦有分析指，以该形式招标的流标机会将较低，“并非一定价高者得，但政府一定不会贱卖土地”。

　　预计竞标情况，莱坊执行董事林浩文称：“估计只有3至5个发展商或财团入标，除本地大型发展商外，大型中资都会积极参与，部份会以合组财团型式入标，或中标后引入策略性投资者。”

　　按照楼面地价约2.3万港元至2.5万港元（地皮估值370亿至400亿港元），该项目总投资约550-600亿港元，长期租金回报率约3至4%，资金回收期约25至30年。

　　流年不利

　　在今年香港土地供应中，商地推出有重要的财政考量作用。

　　业内人士指出，特区政府过去卖地一直倚仗出售宅地来获得丰厚收入，但今年则有明显改变，有意纳入了多幅逾百亿元的商业及住宅地王，以帮助减轻财赤压力。

　　年初拟定的卖地计划包括15幅住宅用地及6幅商业用地，如成功悉数售出，预料卖地收入或高达2000亿元。这6幅商业地中，有5幅位于市区商业核心区内，其中有4幅估值达百亿元或以上。

　　但本次延迟至明年6月才截标的中环新海滨商业地块，卖地收益不会落在今财政年度。林浩文指出：“估计2020/2021年财政年度政府卖地收益只有约500亿港元，同比大跌约50-60%。”

　　根据地政总署披露，截至今年5月13日的过去8个财政年度，政府一共就卖地计划进行超过180次招标，当中有7次因为标价低于底价而取消有关卖地。其中涉及的流标商地共有3宗，均位于启德，有2宗分别于2019年底及2019年初招标，剩下1宗便是于今年5月8日截标的启德第2A区商业地。

　　该地皮共接获约4份标书，为启德区商用地皮中收获标书数量中最少。其中，长实、新鸿基地产、建灏地产单独入标，信置则伙拍利福国际合组财团竞投。

　　此外，于10月16日截标的东涌市地段第45号商业地，同样因地价标金未达到底价宣布流标，该地皮共收到长实、信和置业及新鸿基地产投递的三份标书。

　　反映香港房地产市场冷暖以及当地投资者对地产市场投资意欲高低的恒生地产分类指数 (HSNP)，随着目前经济态势的未乐观和疫情反复，该指数从1月末约38000点一路下泄，目前收报32087.82，一年跌幅16.8%。

　　流标频率上升、市场估值不断下调以及对延迟推地的考量，都侧面反映了现时香港商业地产市场现状。

　　零售业在过去21个月连跌，根据香港零售管理协会最新调查，54%的公司计划在未来一至三个月关店，关店幅度达两成；而酒店业亦是进入“深眠”，在香港持有大量优质商场的九龙仓，中期业绩报告中便将酒店业务形容为“最受前所未见疫情重创的其中一个行业”。

　　在写字楼市场，数据显示，自2018年起香港甲级写字楼市场持续受压，租金已连续七个季度下跌。受疫情冲击，香港甲级写字楼整体平均租金由年初至今的11个月累跌18.7%，已经重返2015年第二季的价格水平。

　　租金“贵”绝全球的中环，今年以来写字楼租金大跌21.3%，目前每平方英尺单位租金已跌至102港元，市场普遍预计明年租金仍然受压。

　　甚至有业界人士指出：“明年香港甲级写字楼租金有可能进一步下调达16%。”

　　世邦魏理仕数据显示，目前中环空置率升至6.5%，而东九龙空置率高见15.5%，整体甲厦亦达9.8%，为近十多年新高。疫情下不少机构考虑节省成本，甲厦需求下降，“去中环化”加快的趋势明显。

　　但问及此次中环新海滨商地入市招标是否受影响，林浩文告诉观点地产新媒体，“中环是不会被取代的，未来供应也不多，这是规划及定位的问题，政府以中环为金融中心，东九龙区为辅助CBD2。”