迎来爆发点？“新一线”郑州商业地产前景究竟有多大

　　提起郑州，人们会想到中原腹地，提起郑州商业，地产人肯定会想到中原商战。

　　郑州，地处中原交通要道，从古至今一直是著名商埠。上世纪90年代，亚细亚与国营商场的“中原商战”更是让郑州商业名扬全国，一时间成为全国商界的取经圣地。然而黄金期持续不到10年时间，随着亚细亚的衰落，郑州商业也逐渐沉寂，慢慢落后于成都、杭州、武汉等同类二线城市。但20年的风雨历程，郑州商业一路从萌芽，成长、发展到逐步成型，经历了小零售店、专业卖场、百货、购物中心到城市综合体的逐步蜕变，以其独特的方式描绘了一幅精彩画卷。

　　随着近年来丹尼斯、大商等零售企业的持续发力，建业、新田、正弘等本土开发商的崛起，以及万达、华润、凯德、升龙、绿地、万科、恒大、锦艺、鑫苑、塔博曼等外来开发商的进驻，郑州商业日渐复苏，在华中，乃至有望在全国的商业领域再度挺拔。其间的几大事件不得不提，从某种意义上来说，他们是郑州商业发展的里程碑——

　　裕达福福精品商场

　　关键词：河南第一大奢侈品商场，郑州最早国际精品商场

　　裕达国际贸易中心集五星级酒店、5A级智能写字楼、购物、金融、休闲、娱乐为一体，其中裕达福福精品商场于1999年开业。在郑州还是梦特娇、金利来、鳄鱼等品牌充盈商场时，裕达已经引进了Burberry、Zegna、Mont Blanc国际顶级奢侈品牌。尤其是2011年LV的进驻，使河南零售市场的奢侈品通道至此。

　　印象城

　　关键词：郑州首家真正意义上的国际性大型购物中心

　　2009年9月，原深国投商用置业旗下的郑州印象城购物中心开业。这家定位于时尚、潮流的中高端家庭型区域型购物中心，总建筑面积约72000平方米，因初次引进丝芙兰、ZARA、C&A、DQ等国际“快时尚”品牌入驻郑州而名噪一时，在当时号称为“郑州首家真正意义上的国际性大型购物中心”。 

　　国贸360广场

　　关键词：郑州首家时尚购物中心

　　2010年建筑面积4万平方米的郑州国贸360广场开业，相继为郑州带来首家H&M、优衣库、星巴克、面包新语、无印良品等多个国内外著名品牌，如今已是中原最大的“快时尚”集结地和郑州时尚潮流新地标。

　　尽管作为国贸360广场的主要操盘手，河南新田置业有限公司副总裁、郑州国贸商业有限公司总经理司小伟曾在公众场合多次坦言，项目在设计之初并没有按照商业的概念去规划，曽走过不少弯路。但不可否认的是，国贸360广场确实成功了，并且走在了郑州商业模式的前端。凭借较强的运营能力，通过不断地调整与完善，2014年国贸360广场已经连续2年创造了全年近10亿元的营业额，成为当时全国最高坪效的购物中心之一。

　　值得一提的是，为了顺应集团整体战略调整，2017年4月28日，在迎来7周年之际，郑州国贸360广场正式更名为新田360广场“郑州国贸店”。

　　中原万达广场

　　关键词：郑州最大综合体，万达集团落子郑州首个项目

　　2011年10月28日，郑州中原万达广场开业。项目包括大型商业中心、商业步行街、精装SOHO、高尚住宅等多种业态，总建筑面积共约53万平方米，引入了万千百货、万达IMAX影城、沃尔玛超市、永乐生活电器、大歌星KTV、大玩家超乐场、ZARA、H&M、优衣库、星巴克等众多国内外一线品牌。作为万达集团“第三代城市综合体”，郑州中原万达以一种全新的形态为消费者提供了集“购物、餐饮、休闲、娱乐”于一体的一站式购物体验，堪称当时郑州体量最大、业态最全的城市综合体。　 

　　锦艺城购物中心

　　关键词：郑州最大单体购物中心

　　2012年12月22日，由香港锦艺集团投资，集合大型购物中心、国际主题街区品牌专卖店、美食广场、主题影院、休闲文化中心、儿童教育及配套等多种业态于一体的锦艺城开业，总规划面积约30万平方米，成为彼时郑州最大单体购物中心。

　　2015年底，锦艺城购物中心C区10万平米商业开业，与A、B区正式融合，完成了锦艺城30万方商业体量的巨大版图。C区的开业不仅带来华中区首家室内主题海洋馆开业，还引进成龙耀莱全新巨幕影厅、西区首家“建业艾米1895电影街”主题影院、一站式母婴购物平台婴格、郑州首家主题乐园悠游堂、郑州首家快时尚MJStyle、西区首家快时尚C&A、西区首家快时尚UR。

　　华润万象城

　　关键词：郑州首座真正意义上的都市综合体

　　2014年4月19日，华润置地旗下第六个万象城项目郑州华润万象城开业。华润在商业地产领域的实力无需多言，沿袭一贯坚持的国际化理念与高品质定位，华润万象城引进郑州首家Ole’精品超市，冰纷万象真冰滑冰场、Apple Store、西西弗书店以及Moncler、dunhill、Versace、Etro、Giada等多个奢侈品集团，刷新河南商业发展新高度。此外，万象城还为郑州带来首次进驻河南的稻香迎囍皇宫、太兴餐厅、美乐汇、小南国等13家餐饮品牌。

　　值得一提的是，目前开业的只是华润万象城一期，还有未开业的万象城二期，期待万象城为郑州带来更多惊喜。

　　丹尼斯大卫城

　　关键词：郑州最大单体商业项目，丹尼斯首个商业综合体

　　2015年5月，丹尼斯集团旗下首个集购物、餐饮、休闲、酒店于一体的商业综合体大卫城试营业，总建筑面积约40万平方米，成为目前郑州最大的单体商业项目，在河南乃至全国都是商业“巨无霸”。

　　大卫城入驻品牌囊括了LV、Gucci、Dior、BottegaVeneta、Zegna、Hugo Boss、Valentino、Tiffany&Co.、Cartier等多个奢侈品牌以及国内一线二线的知名精品、化妆品、服饰及家居配饰等业种共计1000多个品牌，其中30%以上首次进入河南，其高端范、国际范在省内零售业首屈一指。

　　以上几大具有划时代意义的商业项目，是郑州商业发展史上的璀璨明珠。尽管裕达福福精品商场走衰，印象城也随着商业变迁不复存在，但国贸360广场、中原万达广场、锦艺城购物中心、华润万象城、丹尼斯大卫城依然是中坚力量，持续为郑州商业的辉煌增添光彩。

　　商业发展到今天，郑州已然进入购物中心时代，地产商成为郑州商业升级换代的绝对领导者。近两年，郑州商业地产发展势如破竹，除了2016年开业的惠济万达广场、锦艺城购物中心C区，杉杉奥特莱斯、华盛奥特莱斯4个商业体量均超10万㎡的大商业项目，未来还有正弘城、建业凯旋广场、嘉里中心、新田360广场太康路店、华润万象城2期、瀚海海尚、谦祥万和城、万锦城购物中心、中铁置业郑州中央商务区等一大批商业项目加入。据郑州商业观察统计，2017年郑州会有锦荣悦汇城、璞丽中心、海马·海汇中心、华强城市广场、恒大广场、朗悦公园茂、新都会购物中心、美景·万科等13个购物中心开业，将带来52万平方米的优质商业的供应量。未来5年，郑州预计还将新增优质商场物业105.5万平方米，加上现有的优质商场物业存量，累计将超过300万平方米。

　　值得关注的是，CityOn熙地港购物中心的开业为郑州带来了一个现代且摩登的购物中心，新都会购物中心开业后将成为金水路以北高铁商圈最大、双地铁商业、综合型购物中心，璞丽中心拟打造为集精装公寓、开放式商业、超5A写字楼三大业态于一体的超现代综合体，美景·万科广场以打造“家庭聚乐地标”为己任，朗悦公园茂以儿童茂、家庭茂和潮流茂为主体，海马·海汇中心定位为“城市会客厅”。

　　“海马·海汇中心定位为‘城市会客厅’，针对的是商务会客和文化体验的空间,前期招商重点针对餐饮、休闲及文化体验业态，比如书店，艺术空间等。”海马集团郑州海汇商业管理有限公司副总经理白亚东说，“以海汇中心商务会客+文化体验为品类战略，以服务、细节、创新抓体验品质。虽然是海马集团首个商业项目，但是致力打造郑州第一城市会客厅。”

　　锦艺集团商业事业部副总经理汪洋认为做好一个商业，关键在于如何吸引人群，并且重中之重是要从消费者需求角度来考虑问题。就锦艺城来举例，在对周边居民、商户之间做过市调后可以了解到居民和商户的一些情况，根据调查结果，综合判断才能做出了一个更好的品牌调整方向。从客户和商家的角度可以更直观的感受到他们的想法，在明确好他们的需求后，最终的调整结果也更适合商业的发展。

　　郑州万科商业管理有限公司项目总经理石文玺介绍，万科商业版块在郑州还只是刚刚起步的阶段。万科商业氛围生活汇、生活广场、万科广场3个产品线，目前有和美景集团合作的备美景·万科广场，和建设中的高新万科广场。

　　5月25日，新一线城市研究所发布了《2017中国城市商业魅力排行榜》，郑州成为上榜“新同学”，在15个“新一线”城市中位列12。榜单主要通过商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大维度综合考量。其中，郑州在城市枢纽性指数中得分62.69，在前十名城市中排名第7；在生活方式多样性指数中得分66.56，在前十名城市中排名第9。

　　跻身“新一线”，郑州商业也将面临更多的机遇与空间。

　　日前，由赢商网主办的以《融合共享·成于至精 探析郑州商业地产发展进阶之道》为主题的城市沙龙在郑州锦艺城购物中心举行。来自锦艺集团、河南建业、新田置业、朗悦集团、郑州万科、赫优仕商业、郑州海汇商业、谦祥集团、绿地集团、鑫苑集团、中铁七局、郑州华强、升龙集团的近20为商业大佬汇聚一堂，共同探索郑州商业地产的空间与机遇。在郑州，他们是商业地产的一线操盘手，也是首席发言者。

　　建业商业地产经营管理有限公司副总经理王东艳认为，随着消费升级市场需求也在不断地变化。首先，市场对区域式商业，真正的城市综合体需求日趋显著；其次，市场对具有社交功能，儿童成长，家庭欢聚于一体的多功能共享空间需求很迫切；此外，体验式、场景式，产业链上下游延长、纵深发展的新生活方式平台，智慧商业、科技生活、慢生活，社群运营也逐渐成为市场新的趋势。

　　在朗悦集团商业总经理李杰看来，郑州是一个年轻的城市，人口年龄比较靠前，消费年龄也比较年轻，这对消费市场来说有很大的空间。随着城市框架的拉大以及基础建设的完善，城市的活力也将逐渐的体现。

　　石文玺表示“郑州最大的机遇在于发展的速度相对较慢，竞争不是那么充分，所以机会会更大一些。此外，在人群的结构，可支配的收入以及交通环境和政策的倾向方面，郑州都有巨大的潜力。”

　　正如以上所说，郑州此次新晋“新一线”，很大程度上得益于它的城市枢纽地位改善。“八纵八横”时代，郑州接入了京广通道、欧亚大路桥通道、呼南通道三个干线通道，规划中还有郑万（渝）高铁、郑合高铁、郑济高铁。根据规划，未来将还有一大批以郑州为中心的省内城际铁路。据郑州机场今年5月上旬的最新生产统计数据显示，郑州机场已经成为中部地区融入“一带一路”的开放门户。

　　此外，浩浩荡荡的城市化进程为郑州商业发展带来的人口红利也不容忽视。据河南省政府办公厅印发《河南省人口发展规划（2016—2030）》显示，河南作为我国第一户籍人口大省，预计2020年全省人口在1.115亿人左右，2030年总人口达1.15亿人。人口流动活跃，持续向以郑州为中心的城市群集聚。据了解，郑州市人口占全省人口比重从2000年的7.3%上升到2015年的10.09%。

　　总的来说，体现了权力意志的“八横八纵”和“一带一路”符合现实经济发展的需求，为郑州商业的发展保驾护航。而城市化进程的进一步推进，提供了城市商业发展基础的同时，也提高了居民的消费理念与水平。郑州商业地产未来潜力值得期待，有人预计郑州商业地产即将迎来爆发点。

　　多重利好之下，郑州商业市场的热度已不言而喻。但是，目前郑州商业地产供应量高，同质化产品严重，未来市场竞争加大的现状和趋势不容回避。郑州商业的发展对商业综合体的要求更高，商业项目的成败不仅取决项目的地段、品质等，还取决于地产开发商的资质与运营能力。

　　对此，司小伟在沙龙上分享了他的经验。他认为一个好的商业项目，首先需要开发商团队对项目的规划定位足够清晰。其次要注重商业项目的社会功能，将综合体项目进行前端、中端、后端的综合管理：“前端是要有体验概念、主题概念，有高性价比。中端是对产品严格要求，使商场的产品、品牌尽可能地表达出体验概念，使顾客感觉到商场售卖的不单只是商品，还有逛街的体验感，和商场对顾客的关怀。后端是商业管理，让品牌商、商场服务人员合理合度地为顾客服务，要亲近、谦逊而有尊严”。最终使商场的性格、理念，通过专业的管理传递给品牌商，再与顾客交流，从而使顾客和商场之间建立感情。