云浮新世纪广场：广东地级市购物中心如何做到开业1年即盈利？

　　在广东最年轻的地级市——云浮，一座购物中心在外人看来名不经传，但在当地却是一个商业地标，无人不晓。重点是，它居然做到开业一年即盈利，日客流量最高达10万人次！这就是云浮新世纪广场。5月24日，赢商网编辑实地走访了新世纪广场并采访了云浮新世纪广场营运总监曹天雨，探究其成功背后的商业经营逻辑。

云浮新世纪广场外观实拍图

　　交通便利

　　云浮新世纪广场位于云浮市云城区城北，环市中路188号，是云浮市首家集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能于一体的商业综合体，于2015年5月全面开业。项目交通非常便利，临城市主干道环市中路，规划有1路、2路、3路、5路等多趟公交车经过，交通相当便利。开业初期，新世纪广场自费租赁开通了两条顾客免费乘坐的公交路线，经停云浮市人口聚集中心，方便顾客往来新世纪广场。另据了解，环市中路曾经是一条过境公路，通往邻省市，大型车辆繁多，改为环市路后，交通压力得到大大缓解，从市内驾车前往购物中心也更加便利了。

　　笔者在现场发现，新世纪广场所处的城北并非在云浮商业最繁华的老城区，而是在老城区外拓延伸的新区，紧邻老城区。商业其周边没有任何商业体，但却聚集了云浮碧桂园、碧绿园山庄、臻汇园碧湖新城、恒大城等多个大型中高端小区，项目周边人口近10万人，几乎占了云浮市总人口的三分之一。

　　经营理念超前，体验业态占比60%

　　虽然位处地级市，但新世纪广场无论是从设计还是业态规划都不输给一二线购物中心，处处体现出超前的经营理念。首先，新世纪广场商业体量约90000平方米，由“购物中心+商业街区”组合而成，定位打造“云浮城市商业中心”。项目配以5000平方米的户外广场，地标性景观钟楼、1200多平方米的粤西最大天幕、800多个停车位。据了解，5000平方米的户外广场长期成为云浮各大企业的展销场地，每年为购物中心增收上百万。

　　购物中心的动线非常清晰，从一楼中庭直达3楼的跨层电梯，极大增强高楼层的可达性。精心的设计让每层楼的可视度都非常好，每一层楼视线可以直达上一楼层的店铺。据了解，新世纪广场曾获得广东省建筑设计二等级。在休憩区的座椅设置、商场主题包装、中庭装饰等各方面，新世纪广场都紧跟商业潮流。

　　在业态规划上，吃喝玩乐购一样不少。新世纪广场规划为四大中心：一站式购物中心、休闲娱乐中心、大型儿童成长中心、中外特色美食中心。其中零售类（不含超市）约占40%：餐饮类占比近40%，休闲娱乐占比20%。大比例的体验业态，正符合了主流消费群体对体验消费的需求，因此新世纪广场深得年轻消费群体的喜爱，满足购物、聚会、带娃、购物、玩乐等一站式消费。

　　
地标景观钟楼

1200㎡巨大天幕

购物中心动线

　　1-3楼跨层电梯

　　
购物中心主题装饰

　　楼层主题定位明确

　　新世纪广场每个楼层的主题非常明确。购物中心共6层，地上5层，地下一层，其中负一楼主题是车世界，包括停车场和阿斯顿汽车美容中心；一楼是精品汇，主要是超市、服饰、鞋包皮具、珠宝；二楼是时尚汇，主要是超市、服饰、鞋包皮具、化妆饰品、医疗美容、餐饮、儿童培训等；三楼是休闲坊，主要是儿童、数码电器、餐饮、家居；四楼是食尚坊，主要是餐饮、影院、健身、电玩；五楼潮人坊，主要是KTV、办公场所。值得一提的是，负一楼停车场的汽车美容中心，不但是对地下空间物业的有效利用，同时前往汽车美容中心的客户还是购物中心的潜在消费者，而且是消费实力较强的客群，对购物中心起到间接或直接的引流作用。

　　另外，新世纪广场商业街区与购物中心无缝衔接，共二层，一楼主要为休闲运动和女人街，有运动品牌、休闲服饰、轻餐茶饮、摄影、药店等，二楼为风情街，以特色美食为主，辅以音乐餐吧及美容美发。商业街区1200平方米的巨大天幕，成了新世纪广场一大特色，街区在功能业态上对购物中心起到很好的补充作用。

楼层索引

　　品牌因地制宜接地气 引入创新业态

　　从云浮新世纪广场入驻的品牌看，全场近200家品牌，虽然没有高大上的国际大牌，但全部都是消费者熟知的，而且不少是云浮首店。品牌虽然大众化，但真正做到因地制宜接地气。其中主力品牌有必胜客、屈臣氏、苏宁电器、新地超市、 北京同仁堂、凯乐迪量贩式KTV、大海豚儿童乐园、中影DY国际影城、城市英雄电玩城、金沙健身中心、毛家湾、中华茶楼等。

　　零售品牌方面，多为大众品牌，服饰的有哥弟、佛伦斯、艾托奥、美特斯邦威、真维斯、佐丹奴、V-MEN、才子男装等，鞋包品牌如蒙娜丽莎、戈美琪、爱登堡、啄木鸟、圣恩熙等，餐饮有毛家湾、重庆刘一手火锅、啤酒炸鸡、豪亨世家牛排馆、蒙自源、御记煌等哦哦。这些在一二线城市看来，非常普通、大多为步行街的品牌，但在云浮却是最受消费者欢迎的，也是大部分居民能消费得起的。

　　入驻的品牌也有体现不同消费层次，在满足大部分消费者的需求之外，还有多个品牌是迎合对品质有更高追求小众群体。如网红品牌茵曼女装，人气茶饮MEET TEA SHOP，知名美妆店屈臣氏 、商务正装领导品牌G2000、家居定制品牌尚品宅配、维意定制等。

　　在新兴体验业态方面，新世纪广场紧跟商业潮流，引入VR体验馆“VR世纪”，还有步步高民和激光整形医院、儿童艺术培训中心。另外，值得关注的是在一楼超市入口处，引入一家创新型的快剪专门店“乐淘剪”，提供“平价、便利、快捷、卫生”的纯剪发服务，配有自助购票机，凭票剪发，成人15元，儿童10元，价格亲民、环境卫生很容易被消费者所接受。

　　曹天雨接受赢商网采访时表示，“对于品牌的引进，我们不在乎是否是一线品牌，但要求必须是连锁品牌，这是对品质的基本保证。对品牌的考量，主要是看其连锁规模以及品牌形象，这两方面条件都不错的基本上就可以了。”他还表示，现在购物中心招商标准有所变化，对大品牌的需求和依赖程度没有以往高了，大品牌自身极少做宣传、做营销活动，还不如引进蓬勃发展中的新兴品牌对购物中心拉动人气更有利。

品牌门店

　　营销活动成客流引擎

　　新世纪广场不间断的营销活动，是其强大的客流引擎。因为购物中心所处的位置并非闹市区，而是独立的商业体，如果单靠自然前往客流，并没有任何优势。因此，新世纪广场采取频密的营销活动来吸引人气。曹天雨告诉赢商网，新世纪广场的“明星战略”，每年定期举办跨年演唱会，邀请各大明星，曾邀请过港台明星温碧霞、陈敏之、汤宝如、李国祥、何傲儿以及中国好声音多位学员等等，明星阵容强大，人气火爆。平时，周末节假日等每个重要时间节点都会举办活动，多为市民喜闻乐见的文化、艺术活动，如才艺大赛、舞蹈大赛等，此外，还有车展、楼盘展示等。通过各种活动制造人气和关注度，收效甚好。购物中心日常客流量平均在2-3万人次，周末可达3-5人次，重大节假日活动可高达8-10万人次。

营销活动人气火爆

　　商业先行、全部自持，实力资金保驾护航

　　一般综合体项目的开发逻辑都是住宅先行，商业随后，住宅回笼资金反哺商业。新世纪广场却反其道而行之，而且商业还100%自持，如果不是有强大的资金支撑，不是轻易就能成功的。而云浮新世纪广场的背后是怎样的一家实力企业呢？资料显示，新世纪广场开发商是云浮市新世纪广场物业有限公司，董事长是张文先生，其同时经营有新云石业（云浮）有限公司，是目前国内人造石英石出口企业的佼佼者。

　　“张文速度”

　　在资金充足的情况下，新世纪广场开发一路顺利推进。曹天雨告诉赢商网编辑，云浮新世纪广场从开工到开业用了不到2年时间，成就了“三快”。一是建设快，2013年7月份开工，2014年9月28号竣工；二是招商快，2014年9月28号启动招商，2015年2月12号超市、屈臣氏及相关餐饮开业，这期间只用了6个月左右的时间，三是开业快，2015年5月1号，离竣工不到一年，购物中心整体开业，且开业率达到90%，这样的速度是非常难做到的，云浮相关领导前来项目考察时还将之笑称为“张文速度”。不仅是快，新世纪广场业绩也非常漂亮，据曹天雨介绍，新世纪广场仅用了一年时间就开始实现盈利，缩短了综合体的市场培育期，这是在全国一二线购物中心都罕有的，一个地级市购物中心却做到了，实属难得。

　　 
云浮市新世纪广场物业有限公司董事长张文先生

　　据了解，新世纪广场作为云浮的重点招商项目，得到了政府各部门的关心和支持，购物中心的开业，进一步改善了云浮市区的商业环境，极大地提升城市形象和品位，同时，项目也对拉动云浮经济作出了巨大贡献。接下来，新世纪广场二期将开发住宅、别墅、洋房、五星级酒店等产品；三期规划有一个康乐中心，主要针对老年人、小孩子客群。二三期的开发，也将为新世纪广场带来更庞大的消费群体。未来，一个超级综合体项目将屹立在云浮。　

云浮市新世纪广场物业有限公司营运总监曹天雨先生