万科土地算法：170亿拿下北京、广州、佛山五宗自持地块

　　2016年12月，万科第一次以109亿在北京拿下2宗全自持地块的时候，全世界都觉得“万科疯了”。

　　也许那个时候，万科还没有想好究竟如何处置这烫手的山芋，但近期，万科于广州、佛山又相继拿下3宗自持地块，似乎已决意将“山芋”吃透。

　　6月6日，万科以最高限价25.3亿元，竞自持面积100%，竞自持70年夺得佛山桂城宅地，折合楼面价约1.53万元/平方米。

　　该地已经是万科拿下的第五宗自持地块，据观点地产新媒体不完全统计五宗自持地块万科已合计付出约170亿的代价，这令市场及同行惊诧，但万科方面却称“有风险，我们也会去努力争取”。

　　市场普遍认为，自持地块难以迅速回笼资金成本，目前在盈利方面也没有出现较好的解决方式，特别是万科手中有3宗地为100%全自持地块。

　　而万科如此决意再拿自持宅地，让业内人士猜测：万科是否已有破解“自持枷锁”的方案？

　　170亿自持抉择

　　6月6日，佛山成功出让一宗南海桂城宅地，有参与该土拍的开发商说，万科有备而来，打了他们个措手不及——佛山市南海区桂城C22街区TD2017(NH)XG0002住宅地块由万科以最高限价25.3亿元，竞自持面积100%，竞自持70年夺得，折合楼面价约1.53万元/平方米。

　　据观点地产新媒体查询，该地块与广州芳村隔江相望，土地面积5.51万平方米，容积率≥1.2且≤3.0，起拍价约15.6亿元，折合楼面价约9483元/平方米。

　　广佛交界的位置令众多开发商“觊觎”，虽然拍卖规则繁多——限地价、竞自持面积及自持年限，但五矿、中冶、万科、世茂、越秀、华润、美的、碧桂园在内的16家开发商仍将这一场土拍变得紧张、激烈，火药味十足。

　　近乎1个小时的拍地中，其实万科起初并未显露山水，在竞价期间，世茂及中冶较为进取，双方甚至“你一举我一跟”相争不下。

　　世茂加价到最高限价，令土拍进入竞自持面积阶段，一开始仍然是世茂、中冶出价较频，直至自持面积报60%之后，万科才开始密集举牌，持续与其他开发商僵持。

　　有意思的是，互相举牌之下，号码为7的开发商终于将自持面积报为100%，万科却把手一伸，直接报自持70年，一锤定音。

　　万科此举令在场开发商惊诧，世茂地产相关负责人在拍卖会后就告诉媒体，自持70年也在世茂的接受范围内，但万科直接报70年令他们措手不及。

　　不过，万科这“劈头一举”也并非难以理解，毕竟此前，在全国范围万科已经拿下了4宗自持地块。

　　据观点地产新媒体查询，2016年12月，万科就以109亿元拿下北京海淀区2宗自持100%地块；今年4月28日，万科又以36亿的总价拿下广州白云、黄埔两宗自持面积均超50%的住宅用地。

　　广州两宗地拍地前，广州万科助理总经理喻敏锋还曾肯定地说：“即便是持有环节100%，万科也会考虑（去拿地）”。

　　5宗自持宅地，万科共计付出约170亿的代价，有人将此看为万科在如今供地政策紧缩和土地资源稀缺下无奈激进的选择。

　　不过，6月5日万科在5月销售电话会议时再次提及“万科不希望土地储备下降”话题时，董秘朱旭就表示，万科拿地还是相对保守，会根据市场情况去寻找能够达到收益要求的项目。

　　万科土地算法

　　在业内人士看来，自持宅地，特别是100%自持宅地来说，实现收益是一个难题。如若只是简单作为租赁，回笼资金的时间成本很高。

　　此前，万科高级副总裁谭华杰在接受媒体采访时还曾谈到，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果加上税收20%，最终的租金收益率只有2.4%，这显然不可行。

　　但万科如今密集地拍下这5宗自持地块，是否因其已有破解“自持枷锁”的方案了呢？观点地产新媒体就此询问万科董秘朱旭，对方回应称：“此涉及经营细节，不便回复。”

　　不过，早在万科第一次拿下自持地块，即北京海淀区2宗自持100%地块时，北京万科总经理刘肖曾给出一个方案——众筹建房。

　　据观点地产新媒体了解，刘肖彼时的计划是，先为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额。

　　北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进；参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务，将项目打造为一个共创、共管、共享的高素质社区。

　　这一方案，看起来解决了万科资金沉淀的问题——更多的合作伙伴分担了整个项目的资金。

　　但当时，市场对此有着疑惑，比如会有“合作伙伴”参与万科的众筹建发吗？众筹土地开发权是否能得到相关部门认同？仅仅依靠运营管理、部分租金收入及社区商业和服务收入万科是否能解决盈利问题？

　　对此，观点地产新媒体了解到后续曾有消息称，北京万科将与小米合作开发这两宗海淀区自持地块，主要供小米公司高管和员工购买，但为万科、小米否认。

　　目前，广州万科方面对于自持地块未来计划尚未透露具体方案，但在拿地时，万科曾表示：“此次拿地旨在践行城市配套服务商理念，推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等拓展业务，寻找新的盈利增长点。”

　　那么究竟何为新的盈利增长点？有接近万科的人士对观点地产新媒体称，其实目前广州万科也尚未有成型的解决方案，只是认可这是未来的方向，所以愿意去研发。

　　另一位接近万科的人士则告诉观点地产新媒体，广州万科的做法与北京万科不同，会持有经营的考虑。