世贸天阶10年沉浮：花样玩尽，还能指望个性来收租？

　　“商场宁可空置，也要保持个性”，这是2007年世贸天阶项目开业之初，市场部负责人对媒体讲出的话。

　　世贸天阶从2007年开门营业至今已经渡过了10个年头，曾经“全北京向上看”的天幕已经不再释放吸引大量客流的价值，即使是晚间客流高峰时段也难以再复往日人头攒动的盛况。　　 

　　传统消费市场趋于饱和，增长乏力，商业地产市场剑拔弩张，面临一次重新洗牌。曾经的“梦开始的地方”，今日在市民眼中观光属性早已大于消费属性。天幕依然璀璨耀眼，但也难掩世贸天阶的“中年之殇”。

　　理想很丰满，现实很骨感　 

　　2007年项目开业之初，世贸天阶曾放出“豪言壮志”。据当年的媒体报道，时任世贸天阶首席执行官的褚梅灵在项目最初规划招商时，就明确了目标的主力品牌为一线品牌的副线。并计划在两年内对现有的品牌做出调整，主打消费者可以承受的副线品牌。 

　　世贸天阶紧邻国贸、嘉里中心等众多顶级写字楼以及世贸国际公寓、新城国际等名品公寓，曾被视为CBD的旗舰商业。正因如此，也造成了世贸天阶的招商条件较为苛刻。　　 

　　纵观北京的商业地产市场，与世贸天阶此前定位相似的项目还有三里屯太古里，同样作为开放式购物场所的两个项目，都以时尚高端的定位打入市场。如今将两个项目比较来看，三里屯太古里俨然占据上风，目前发展也是顺风顺水，广场上熙熙攘攘的人群彰显着它的繁华，但世贸天阶并没有三里屯太古里发展那么迅速。　　 

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平在接受媒体采访时表示，由于地处CBD，开发商前期投入成本高，导致其很难放下身段寻找合适品牌，造成了世贸天阶此前较为尴尬的定位。

　　世贸天阶成了“观光景点”？　 

　　笔者走访时发现，世贸天阶的客流并不理想。且有消费者反映，世贸天阶附近经常停着旅游大巴，已然发展成为了外地游客到京的必逛景点，而被天幕一分为二的商业部分人气稍逊。　 

　　在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来，世贸天阶客流不稳定是由于周边的商业项目越来越多，包括侨福芳草地、三里屯太古里、国贸商城等等。而且世贸天阶项目自身就不够精细化，这些项目对于世贸天阶的分流就更加明显。　　 

　　在竞争日趋激烈的商业市场，世贸天阶经历了从高端转向轻奢的调整，但效果甚微，如今世贸天阶已下调到快时尚品牌为主。

　　在世贸天阶西口，两大快时尚主力品牌ZARA和H&M的门店窗口尤为夺目，在这两大门店中还能看到一部分正在挑选衣物的消费者。但场内其他部分的人流就稍显稀疏，南北区场馆都异常冷清。可以说世贸天阶目前的主要消费客流都集中在ZARA、H&M和优衣库三家门店中。　 

　　从2007年，世贸天阶引入了北京第一家ZARA品牌旗舰店，而后又接连将H&M 、优衣库等快时尚品牌引入，世贸天阶很早前就造就了时尚、潮流的品牌DNA。如今这三大快时尚品牌已在北京迅速发展布局，各大主流消费场所都可见它们的身影，多数购物中心也因引入这些品牌带动了客流提升。但世贸天阶却没能借助快时尚品牌的吸客优势，步入快速发展轨道。

　　在市场竞争的重压之下，2016年，世贸天阶迎来了开业多年之后的一次重大品牌调整。据媒体报道，此次调整涉及品牌架构、硬件设施、客户服务、购物体验等全面的升级改造。强化了餐饮业态比重，包括分割店铺面积提升出租利用率，重新规划品牌布局引入更多的人气餐饮，提升室内装修品质改善购物环境等。　 

　　目前来看，调整的效果还未显现，未来会否带来客流激增，项目能否重新焕发活力，还有待观察。

　　商业市场暗流涌动，世贸天阶的路在何方？　 

　　在全球消费市场疲软和国内传统消费市场趋于饱和的大环境下，实体经济的危机四伏。去年，关店潮进一步加剧，百货、超市、便利店、餐饮、购物中心全都无一幸免。在市场饱和、消费者购物行为转变、电商冲击等多重打压之下，变革看似是唯一出路。　　 

　　中商数据副总裁李静雅告诉笔者，由于城市人口疏散政策，很多副中心成长起来。所以同比今年和去年商业项目的增长，区域型购物中心成长会更快。尽管起点稍低，但是确实势头要好过核心城区的。这不是世贸天阶自身的问题，而是很多内环商业集中面临的挑战。就是无论办公，居住人群都在有序地往外环疏散，竞争压力来源于很多人群被区域商业留住了。　　 

　　大环境造成的竞争挤压，世贸天阶的转型升级在所难免。而不够精细化也是世贸天阶给业内人士的一个普遍印象。　　 

　　在李静雅分析看来，世贸天阶开业这么久，面临着消费者的审美疲劳，所以急需调整升级。需要在了解人口变化、消费趋势变化的背景下，更有针对性的运营。如今的存量项目规模越来越大，已经不再适合粗放经营了，现在要做的是精细化的经营，甚至是数字化经营。需要更加精细化的研究客群，吃透客群。打造项目自身鲜明的，贴合客群喜好的个性化标签。

　　郭增利告诉商业地产观察，近日马来西亚考察团来中国考察项目还点名要看世贸天阶。可见世贸天阶在国内外的名声很大。因为北京的特色项目比重不高，世贸天阶无论是建筑设计还是它的天幕搭建，在北京来说都有很高的文化价值。所以看世贸天阶的价值不能单纯从商业角度出发，还应该综合性考量。　　 

　　同时郭增利认为，世贸天阶目前的收益情况良好，面临的问题不是阻止下滑而是如何增长。未来世贸天阶会偏向休闲胜地发展，而非零售场所，服务属性也会随之增加。　　 

　　如果世贸天阶未来的变革目标真的如郭增利所推测的这般，那么也算是北京CBD核心区域中的一股清流了。