金科股份千亿融创基因：80亿公司债筹钱与土储收并购

　　董事会席位在股东大会中尘埃落定后，金科股份于6月14日召开第十届董事会第二次会议。这一场会议中审议通过了两个议案，均谈及收购兼并项目一事。

　　其中，《关于公司非公开发行公司债券方案的议案》表明，拟发行的80亿公司债所募集资金将用于未来可能的收购兼并项目等用途；《关于<金科地产集团股份有限公司发展战略规划纲要（2017-2020）>的议案》则提及，未来收并购将成为金科股份增添土储的其中一个重要方式。

　　加重收并购的新土储计划背后，指向金科3年后的一个大目标——力争于2020年冲击2000亿元销售，这一目标比起金科2016年341亿的销售增长近5倍。

　　略为激进的目标以及收并购的土储方式，或是因为董事会中加入了融创基因，金科的未来调性似乎愈加“融创化”。

　　金科2000亿目标与现实

　　金科新出炉的《公司发展战略规划纲要（2017-2020）》称，在2017年至2020年期间，其计划各年度力争实现签约销售金额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，力争2020年销售冲击2000亿元。

　　2016年，金科各业务板块全年实现销售金额约341亿元，以此为起点计算，其2017年至2020年期间的销售同比增长率分别为46.63%、60%、37.5%及36.36%。若2020年按2000亿的目标来算，则比起金科2019年1100亿元的销售目标增长约81.82%，比起2016年341亿的销售增长近5倍。

　　定下如此目标的金科被业内认为作风有些向新股东融创靠拢。在外界看来，融创的发展略为激进，2016年，融创实现1506亿元销售，同比增长120.83%；2017年，融创将目标定为2100亿，预计同比增长39.44%。

　　但行政总裁汪孟德说，2100亿元只是内部最低目标，肯定会超过。董事长孙宏斌更指出，三年后融创实现5000-10000亿没问题。

　　回到金科来看，在融创入股金科，同时安排人员入驻其董事会的2016年，金科销售同比增长达到43%（其中地产板块签约销售金额319亿元，同比增长44%）。在此之前，金科的发展速度显得更为“稳扎稳打”。

　　据观点地产新媒体查询，2015年，金科全年实现销售金额约238亿元，销售同比增长约4%；2014年，其全年销售金额约230亿元，同比增长约2%；2013年，则约为225亿元，同比增长约 29%；2012年约为175亿元，同比增长20%；2011年约为145亿元，同比增长26%。

　　如今，金科公开宣布三年后销售欲冲2000亿，思路显然已异于从前。实际上，从融创入股的2016年开始，金科在发展提速方面就已有所行动，据金科2016年年报介绍，其于报告期内在土地项目中投资约208亿元，共计获取34宗土地，土地储备增至约1850万平方米。

　　从区域方面看，截止2016年底，金科已进驻全国14个省（市），开发项目主要集中于重庆、北京、天津、苏州、南京、合肥、郑州、成都、武汉等城市，形成重庆、华东、华北和中西部的区域发展格局。

　　但是，进入足够多的城市却不意味着金科已获得与目标所匹配的市场份额。金科于其《公司发展战略规划纲要（2017-2020）》中也指，截止 2016 年末，金科除重庆区域市场占有率达4%以外，其余城市的平均占有率均有很大提升空间。

　　据观点地产新媒体查询，截止2016 年末，金科于重庆实现销售146.86亿元，市场份额达4.43%；于郑州实现24.03亿元，市场份额为0.80%；于无锡实现19.69亿，市场份额2.27%；于苏州实现17.87亿，市场份额0.53%；于济南实现12.89亿，市场份额1.28%；于北京实现12.78亿，市场份额仅0.19%；于成都实现12.76亿销售，市场份额仅0.48%。

　　在此情况下，金科表示，未来将继续深耕已进入城市，将做大规模占比作为对城市公司的重要要求。

　　80亿公司债筹钱与土储收并购

　　如何做大规模占比？金科第十届董事会第二次会议审议通过的两个议案显示，纳储方面加重收并购将是其法之一。

　　金科《关于公司非公开发行公司债券方案的议案》显示，其拟非公开发行公司债券，发行规模不超过80亿元（含80亿元），该公司债券所募集资金在扣除发行费用后，拟用于包括但不限于归还金融机构借款、补充流动资金、项目建设以及未来可能的收购兼并项目等用途。

　　业内人士据此认为，收购兼并项目已成为金科往后融资的重要出发点之一；而在金科《公司发展战略规划纲要（2017-2020）》里，收并购更是重点被写入其新土储计划中。

　　金科于《公司发展战略规划纲要（2017-2020）》中指，其发展模式将从过往的“侧重于内生式增长”向“内生式增长与外延式增长并重”的发展方式转变。

　　金科说，过去，公司更多是采取内生式拿地开发模式。未来，一方面会继续加大招拍挂参与力度，并积极开展一二级联动开发，介入旧城改造、棚户区改造，保持内生式发展；另一方面则会采取更开放、更多元化的合作模式，并将合作拓展机制常态化。

　　据观点地产新媒体查询，所谓“更开放、更多元化”合作模式，指“在核心一二线城市，以公司层级的股权收购，项目层级的参股合作、联合拿地等方式积极获取项目，加速城市进入或加大公司在城市的市场占有率；在中心城市，通过收并购、合资合作等方式扩大项目获取的数量和渠道。对未进入的区域，还可通过与当地龙头企业建立战略联盟的方式，建立进入区域市场的通道；在优质的三四线城市积极参与招拍挂，并利用公司在产品、开发、销售和资金上的专业优势，通过收并购、合资合作、小股操盘、管理输出等多种方式建立与土地方、资本方的合作机制”。

　　综上所述，收并购与合作将成为金科未来纳储计划中的重要方式，而收并购方面正为金科新股东融创所擅长。

　　被业界称为“并购之王”的融创，2017年呈现给市场的也仍为“不是在并购，就是在并购路上”的形象，目前，其已完成32.32亿大连润德乾城项目、21亿重庆江北嘴国际金融中心项目、102.54亿元天津星耀五洲项目等收购大单。

　　就此前的总体表现来说，金科仍主要于招拍挂市场中获取土地，据观点地产新媒体不完全统计，截止目前，金科已于招拍挂市场花费100亿以上布局武汉、重庆、柳州、常熟、石家庄等城市。但可以看到的一个变化是，以往鲜少以并购方式拿项目的金科正慢慢在尝试收购兼并项目。

　　2016年12月5日，金科发公告称拟以23.51亿元收购青岛海尔地产集团有限公司旗下位于山东的海尔﹒澜山公馆项目、青岛罗兰公馆项目以及泰安桃花源项目，项目面积合计57.16万平方米；4月24日，金科再发布公告宣布，其拟以自有资金收购位于江苏省无锡市滨湖区蠡湖新城的蠡湖一号项目，获393亩土地权益；4月27日则有消息指，金科通过收购获得位于成都市温江区金马片区的一宗住宅地块，面积约110亩；5月9日又有消息称，金科以1400万通过收购武汉成长置业70%股权从而拿下武汉汉阳建港旧改项目，项目占地面积超过100亩。

　　确定加重收并购的新土储计划之后，金科称，其将大力发展以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群和以武汉为核心的长江中游城市群；重点发展以上海为核心的长三角城市群、以广深为核心的粤港澳大湾区城市群和以北京为核心的京津冀城市群；同时积极发展山东半岛城市群、北部湾城市群等。

　　只是，计划终是计划，业内人士认为，未来金科有顺利实现“融创速度”的可能，同时，也有出现“基因排斥”的可能。