碧桂园52亿夺三亚棚改地块 背后半年800亿购地逻辑

　　尽管海南岛在4月份已经实行了限购政策，但看起来依然未能阻挡房企热情的脚步。

　　7月4日下午4点半左右，三亚“最贵地块”海坡村棚户区地块中，HPC-19-01、HPC-19-02、HPC-19-05、HPC-19-10地块被碧桂园拿下，成交总价为52亿元，成交楼面价为11884.72元/平米。

　　这样的数字在碧桂园拿地记录中并不常见，若观察整个碧桂园上半年的购地行为，可以发现，这只是积极扩张中的最新一例而已。

　　低溢价夺三亚棚改地

　　据观点地产新媒体查阅此前资料，此次挂牌的4宗地块位于三亚市海坡村，总面积15.36万平方米，土地评估总价47.85亿元。

　　其中，编号HPC-19-01地块占地6.03万平方米，规划为零售商业混合金融保险混合二类居住用地，容积率≤3.0，土地评估总价17.93亿元；HPC-19-02地块占地为2.80万平方米，规划为旅馆用地，容积率≤2.5，票评估总价9.63亿元。

　　编号HPC-19-05地块占地5.37万平方米，规划为零售商业混合金融保险混合二类居住用地，容积率≤3.0，评估总价16.73亿元；HPC-19-10地块占地1.17万平方米，规划为零售商业混合旅馆用地，容积率≤2.2，评估总价3.55亿元。

　　出让公告要求，竞买人或其关联企业应为中国房地产百强，并具有大型城市公共服务综合体的投资、运营、管理经验。同时明确规定，如竞买人竞得该宗地使用权，应出资建设精品商业、商务、文化娱乐、精品酒店、精品住宅等集度假居住于一体的大型高端公共服务综合体。

　　据当地报道显示，三亚市海坡自然村棚改项目已于去年7月启动，项目用地面积约382亩，是三亚棚改工作中的重点项目之一。

　　在正式拍地之前，传言报名的房企包括万科、保利、中铁、绿地、碧桂园等。然而，最后的成交价比此前评估价只溢价了8%左右，还是让市场颇感意外。

　　此前许多海南业内人士认为，这是限购之后三亚首场土地拍卖，而在全省的土地供应和成交持续锁紧，楼面价提高，棚改区成为房企主要的土地入市新机会，加上海坡村棚改地块作为三亚首块挂牌出让的棚改用地，地块规划用途丰富，前景广阔，应该会有一番争夺。从现场来看，碧桂园并未与其他房企进行竞争就将此项目地块收入囊中。

　　800亿元购地逻辑

　　这并不是碧桂园近期在海南的首次拿地。

　　6月，碧桂园以11839.0864万元的价格拍得临高博厚镇龙波湾西区两地块；此外，同月内，碧桂园还与海南乐东县政府达成战略合作意向，其计划在龙栖湾投资建设大型酒店群项目，打造滨海度假胜地。

　　事实上，碧桂园在海南的布局已久。自2011年，碧桂园首入海南岛之后，六年时间，其已经进入文昌、临高、清水湾、澄迈和博鳌等海南城镇，发展的项目包括金沙滩、珊瑚宫殿、东海岸、椰城、小城之春、澜江华府等。

　　观点地产新媒体查阅碧桂园2016年年报显示，截止去年12月底，其在海南共有11个项目。

　　进入2017年之后，销售规模已经在3000亿之上的碧桂园也开启了拿地模式，在包括海南、唐山、合肥、重庆、南宁等二三线城市大肆拿地。

　　据近日专业机构的统计显示，今年前6个月，碧桂园的拿地金额统计为828.45亿元，位于所有房企上半年拿地金额之首，比第二名保利拿地金额724亿元多出近百亿。

　　在拿地规模方面，碧桂园上半年补充土地储备2133.35万平方米，连一向长期占据榜首的恒大也只能居于第二。

　　另据不久前碧桂园集团首席财务官兼团副总裁、财务资金中心总经理伍碧君对观点地产新媒体透露，于前四月，公司通过招拍挂和收并购，土地费用已花去超过900亿元。其中，收并购为碧桂园获取项目的主要方式，占比60%。

　　换而言之，在专业机构统计的828亿元中，并没有完全覆盖碧桂园并购所花资金。如果按伍碧君透露的并购开销幅度，碧桂园上半年用在拿地扩张方面的资金或超千亿。

　　对于这样的拿地速度和规模，伍碧君解释称：“土地会跟随销售的状况，销售卖得好，土地支出自然就大。如果销售缓慢下来，那么土地支出自然会缩减。”

　　值得注意的是，碧桂园这样的扩张增速在下半年或许还将维持，甚至更加猛烈。

　　伍碧君此前对观点地产新媒体表示，碧桂园对下半年的环境预测并不太乐观，但正是这样的环境对公司来说可能也有一些机会。

　　她透露，碧桂园已经在手上预留了较多现金，准备在下半年寻找合适机会用于收并购。