高端对话：老树开新花，如何传承经典再造商机？

　　购物中心的发展离不开新生力量的创造，更离不开经典的传承，从中国购物中心的发展轨迹中不难看到，一个经典的优质项目必然具备准确的品牌定位，做到这一点必须与时俱进，不断更新，如何在经典项目或品牌中去开创新的商业机会？

　　7月7日，2017中国购物中心高峰论坛主论坛正式开幕，瑞威资本商业地产业务合伙人、上海信韬商业投资管理有限公司董事长潘韬、正佳企业集团有限公司总裁李穗生、尚嘉国际控股有限公司董事王裕强、北京汉博商业管理股份有限公司执行副总裁李亚明、光大安石资产管理副总裁周颂明、上海悦达悦享商业CEO 张子玉、上海哲雄母婴用品有限公司董事长王耀民、曼都国际股份有限公司董事长赖志郎、外婆家餐饮集团有限公司总裁裘晓华参与了《老树开新花，如何传承经典再造商机》的高端对话。

　　正佳企业集团有限公司总裁李穗生

      做商业需要沉下心 本质不能变

　　天河城是中国比较现代化的购物中心形态，和正佳广场是中国零售业态第一、第二能够建立标准的，一直到现在都被行业奉为瑰宝。

　　在未来中国商业地产和商业过程中，我们一定要坚持我们服务的核心，比如说服务商家，服务顾客，这也是我们服务的核心和初心；第二，应用在大数据的改变。做决策的时候要多做一些分析、改变。光是用零售买与卖那么简单的交易方式，已经很难吸引新的一代消费群体，所以需要在其他表现形态上进行改变。

　　做商业还是必须要沉下心，服务功能不能变，在形态上、服务创新上，包括业态上做一些改变，但是不改变我们的根本。

　　尚嘉国际控股有限公司董事王裕强

       购物中心是量身定制的产品 不能复制

　　经典这个话题应用在购物中心这个二十多年的行业不太合适，因为中国的改革开放以来，我们的经济发展、所有的商业业态，创新业态，尤其是电子商务日新月异，任何的业态都认为原来的东西都已经过时了，所以才会感觉这个购物中心有老树新开的味道。但是我认为，这个行业在中国是一个年轻的行业，并不是老树新开的行业。

　　中国有这么大的变化，是因为中国各地地方政府对这个行业基本上是失控的，2010年伦敦开的一个购物中心，现在正好是黄金时期，品牌很稳定，七年没有变化。购物中心完全是量身定制的产品，不是用类别来区分的，不可能有复制的，复制的就不是购物中心。

　　这个行业看购物中心，不能用像电子商务、无人汽车来看购物中心，必须要有沉下心的态度。

　　所以我很佩服外婆家很多年不断地在做变革。当然，我们要讲究的是品牌要不断地来改变超越自己，但是根本的底蕴还是在，根本的形式是不能变的。

　　北京汉博商业管理股份有限公司执行副总裁李亚明

       新创品牌还需在购物中心内开业后的检验

　　短短二三十年开发产生的商业，还需要市场历史检验，因此，经典还需要时间考验。

　　改革开放三四十年，有两个方面发生改变。第一，契约意识契约文明做得好的地方经济一定会好；第二是信用，这两个缺失了，所以现在遇到了一些障碍，购物中心内品牌的调整周期越来越短。

　　现在年轻人口味越来越刁，越来越新奇特，而我们品牌迭代率越来越快，出现许多新兴品牌，包括汉博和赢商一块也在投国内新兴品牌，但是国内大的环境在这方面还不够重视。比如国外，为了保护当地民族品牌，要求开发商必须拿出百分之多少面积，而我们国内是谁给钱或者按照品类、按照客单价、形象人群来定。

　　新创品牌还需要购物中心开业之后的检验，在国外的研发人员和管理人员，也遇到前期的投资和实际投入成本遇到瓶颈的问题，但是国外慈善机构有梯级机构，让这些人留住静下心来，以匠人心态做好产品。而我们大部分是用企业家的心态在做商业，要求的是回报、提升、现金流，忽略了商业一些规律，违反了人性骨子里的一些东西，造成了现在空气不安全，食品不安全，水不安全等。

　　光大安石资产管理副总裁周颂明  

       商业的变与不变是相对的 变是正常的

　　经典至少购物中心起起落落经过至少两个周期，在困难的时候还能保存下来，还能做得非常不错，特别是最困难的时候做得不错，才能成为经典。

　　我觉得变不变都是相对的，有些东西是不变的，就是企业基本价值观、文化层面、管理思想，包括有些模式。做商业来说，利益平衡还是蛮重要的，假如说要做半年，一定是一个很好的利益平衡，做的差不多，留有余地，为后面调整留有空间。

　　做商业来说，变是正常的，而且没有任何模式可言，怎么合适怎么来。我们说存量资产和收购，包括商业、酒店、写字楼等，关键要看挖掘资产价值的能力，有些可能是一线城市或者结构比较合适，商业改成写字楼，也有些是商业里面植入了共享的培训，甚至是一些公寓。现在去主力店，甚至逐步开始去次主力店，因为平效太差，更多考虑一些新的东西，新的业态搭配组合，这个是非常常见的，假如不去考虑，不去尝试，那肯定被淘汰。

　　上海悦达悦享商业CEO 张子玉

　　观点一：在不同的年底，不同的场合，经典的定义也不同

　　每个人都有自己心目中的经典，在不同的年代，不同的场合，对经典的定义也不一样。

　　恒隆在那个时代，包括它的定位、组合、运营模式，现在看还有很大的提升空间，但是在那个特定的年代，给零售行业树立了一个标杆，恒隆确实给大家带来了服务上的创新，业态上的标杆，但是恒隆还能能在体验方面、娱乐方面、互动性方面再增加一些，虽然平效回报会低，但是我觉得是未来的趋势。

　　观点二：服务和商品上购物中心的核心竞争力

　　我们作为购物中心管理者，基本上服务于两个群体，一个是供应商也就是合作伙伴，第二是我们的消费者。我认为购物中心重要的是服务和商品。其实购物是非常重要的一个环节，实体虽然受到线上冲击，但是一个购物中心如果有自己的标签，自己的符号和核心竞争力，再加上服务和商品到位，其实你就可以保住销售额、客流和租金收益。

　　对商业地产而言，重要的是租金收益和物业价值的提升。我们既是甲方，又是运营者，在这个过程中，作为管理者，我们不能被外面的世界所迷惑，也不能被所谓的创新变革乱了阵脚，还是通过提供人性化服务，提供好的商品来提高自身的价值。

　　上海哲雄母婴用品有限公司董事长 王耀民

　　观点一：购物中心在进化的外表下，经营本质上在退化

　　 作为乙方，我们是零售的，谈经典为时过早。但是中国从供销社开始到百货商店到购物中心到生活广场到体验中心，确实能看到它的进化，这个进化过程中对社会各个方面，消费者层面都有影响，这是一件好事。

　　但在进化过程当中，我们也看到一些退化，特别是从乙方来看甲方的时候，我觉得甲方从外面来看是在进化，但是从经营本质上来看，实际上是在退化。以恒隆为例，恒隆模式代表一种经典，如果恒隆就做一个高档的购物中心，吸引各个品类，给消费者很好的购物环境，恒隆给品牌背书，品牌给恒隆背书，大家互相赋能，恒隆就做一件事情，我收租子，你们自负盈亏。但今天的恒隆跟其他国内房地产开发商一样了，租金和扣点两者取其高，这本来是一个很好的事情，但变味了，如果中国的商业地产，按照这个方式往前走的话，不可能有经典产生，进化到一定程度的时候也是麻烦。

　　今天我们讲经典，我讲传承或者进化，我们到底为什么而活着，这是一个做企业家的情怀，做品牌也要讲使命，做产品要讲价值。无论是购物中心、生活广场、体验中心，到底是以消费者用户为中心，还是以品牌为中心，或以自己为中心，在我们看来，说起来和做起来完全两码事，我觉得这是需要好好反省的事情。

　　观点二：品牌与甲方共舞，把市场做好

　　面临巨大不确定性的未来，不变的是我们自己，变化的一定是消费者，主流消费人群年龄结构的改变，一定带来消费趋势的改变。主流消费人群收入结构的改变一定带来消费能力的改变，根据消费者的变化而变化，这是根本的一条。

　　  很多开发商在某个地方做得非常成功，但是到异地之后不成功，原因是运营团队跟不上，运营系统跟不上，今天大家看到美国市场说关闭掉1万家门店，美国门店关掉三分之一，也不会影响社会零售总额，因为商业是超级过剩的。而今天中国正在复制美国的情况，正在复制南非的情况，正在复制欧洲的情况。我们作为乙方，希望与甲方共舞，一起把这个市场做得更好，为消费者服务，迎接更加美好的未来。

　　曼都国际股份有限公司董事长 赖志郎

　　品牌成为经典需要不断延续核心价值

　　我们品牌来自台湾曼都国际股份有限公司，以经营美容美发连锁为出发点，从1966年成立至今，走过了51年。

　　很多经典老歌，一听到就会很怀旧起来，但是下一代很可能不一定认得，也不一定知道这个经典老歌是什么。我想通过不断地转型，我们51年的时间，其实有非常多的品牌，比如到大陆以后也换了很多品牌，规划延伸了很多品牌来延续我们一些核心的价值。所以，要产生这些经典就必须要有价值，跟老歌一样。

　　我曾经看过一家台湾的美容院开了100多年，我到那家店里面，看到里面所有服务的人员，都是第二代第三代，里面所有设计师年龄都在60岁以上，这是我唯一看到全台湾最老的一家美容院，这是非常非常不容易的。品牌要成为经典，就是要把我们的核心价值不断地延续，即使换不同的形态也一样，关键是核心价值观不变。 

　　外婆家餐饮集团有限公司总裁 裘晓华

　　 顺势而为，改进创新是未来的商业

　　我们是做餐饮的，至少合作了上百个购物中心。我们进入一个购物中心，首先会看看它的洗手间，之后看它的货梯和营运团队。

　　我觉得恒隆是那个时代的经典，从乙方的角度而言，甲方教会乙方很多新的东西。另外，以新鸿基的IFC为例，我们的数据下去了，他们会主动找到我们问是不是需要我们甲方做一些活动，那这就是一种非常棒的互动方式。

　　商业地产不变的是品质，对我们来说就是服务好顾客，以顾客为导向，所有方式方法都在不断地变化。

　　就拿我们自己来说，外婆家旗下有13个品牌，很多品牌你去吃了，都不一定知道是外婆家的，这就是变化，顺应这个市场变化，我们称之为顺势而为，大方向的东西你没法逆转，就像移动互联网，就跟以前通电通水是一个道理，这是新时代的产物，你不可能说逆势而为。我们顺势而为，运用新的方式、方法围绕顾客做更多的改进创新，这就是未来的商业