碧桂园2889亿半年销售领跑 土地、小镇与一揽子上市计划

　　在万科、恒大相继公布2017上半年“战绩”下，这个继去年新晋形成的房企铁三角就独剩碧桂园没有提交成绩单。7月9日，随着碧桂园在港交所的一纸公告，围绕“万恒碧”之间的半年销售车轮战正式解开悬念。

　　观点地产新媒体查阅公告，前六个月，碧桂园及其附属公司，连同其合营公司和联营公司，共实现合同销售金额约人民币2889.1亿元；合同销售建筑面积约3226万平方米。其中，碧桂园权益所有人应占的合同销售金额及合同销售建筑面积分别约为人民币2086.4亿元及2407万平方米。

　　前6月近乎3000亿元的销售数据不仅是房地产行业史无前例的数字，也让碧桂园提前锁定4000亿元的全年销售目标。同时，碧桂园以117.3亿元和448.2亿元的优势继续领跑万科、恒大，占据上半年房企销售排行榜的榜首。

　　不过在达标“绰绰有余”之际，碧桂园可能还要警惕来自万科和恒大的“威胁”。依据碧桂园此前公布的前5月实现销售2442亿元计算，碧桂园6月份的单月销售额为447亿元，环比5月份的400.6亿元上涨11.58%。这一销售数字也略逊色于万科和恒大491.3和611.2亿元的单月销售。与前五月相比，万科和碧桂园的销售差距也由原来最大的162.4亿元缩小到117亿元。

　　205个土地收购项目与千亿小镇

　　前6月，碧桂园在土地储备上的进击表现依旧没有偃旗息鼓的态势。根据德意志银行7月8日发表的报告显示，截至目前碧桂园已收购205个土地项目，涉及面积3600万平方米。

　　距离最近的一次是5天前，碧桂园砸金52亿，拿下三亚历年来出让费用最贵的地块。据观点地产新媒体报道，碧桂园的此番“慷慨”举动，也让其收获了15.36万平米棚改用地，总建筑面积43.75万平方米。

　　而这只是碧桂园积极扩储的一个缩影而已。进入2017年，碧桂园继续延续之前的“开挂”拿地模式，在包括海南、唐山、合肥、重庆、南宁等二三线城市大肆拿地。

　　据机构数据统计，上半年碧桂园的拿地金额位于所有房企之首，为828.45亿元，比第二名的保利多出上百亿元。

　　而碧桂园首席财务官兼团副总裁伍碧君此前就对观点地产新媒体透露，1-4月碧桂园通过招拍挂和收并购，花去的土地费用已超过900亿元。其中，收并购为碧桂园获取项目的主要方式，占比60%。

　　以此计算，上述专业机构统计的828亿元中，并没有完全覆盖碧桂园的土地并购资金。依据碧桂园在5-6月份的并购速度来看，上半年其用在纳粮补仓的资金或超千亿。

　　而在伍碧君看来，碧桂园这样的扩张增速在下半年或许还将维持，甚至更加猛烈。她透露，碧桂园已经在手上预留了较多现金，准备在下半年寻找合适机会用于收并购。

　　收并购与土拍之外，碧桂园也在寻觅新的“拿地”路径。6月13日，碧桂园联合以海洋主题公园开发著称的海昌控股，双方将通过合资、合作等方式，对海昌控股已经获取的专案地块进行开发、运营。资料显示，框架协议项下合作首期城市包括，天津、重庆、湖北省武汉、山东省烟台、海南省三亚、和河南省郑州等城市。

　　另外，上半年碧桂园在小镇方面也发声密集。5月17日，碧桂园投资300亿元的首个科技小镇项目，在惠州市潼湖生态智慧区破土动工。碧桂园董事局主席杨国强还罕见现身，为该项目站台。而这并不是杨国强第一次为小镇背书，足以凸显碧桂园对小镇项目的情有独钟。

　　碧桂园产城发展事业部总经理向俊波曾对媒体表示，碧桂园将借由科技小镇全面进军产业地产。“我们认为，产业地产的经济效益不仅体现在经济周期的对冲机制和稳定期，还能成为优质土地、优惠政策、中周期利润、相关业务的重要来源。”

　　据其透露，碧桂园5年内将投入不少于1000亿元在深圳周边建设10个有差异化的科技小镇，并实现模式输出。

　　在国内扫货抢占市场的同时，碧桂园并未放松海外市场的扩张。在内部，碧桂园已将其视作未来重要的利润增长点之一。6月7日，在马来西亚森林城市项目停售后，碧桂园与中国信保签约战略，双方将合作共同开拓海外市场。

　　目前，碧桂园已经在海外布局了5个项目，其中马来西亚占了4个，当中就包括森林城市，另外澳洲占了1个。

　　“二斌”离去与一揽子上市计划

　　上半年，让市场目光“驻足”的还有碧桂园原中海系“斌三角”解体，在原财务官吴建斌辞任并加盟阳光城的两个月后，联席总裁兼执行董事朱荣斌也被阳光城纳入麾下。自此碧桂园“三斌”已去其二。

　　2017年1月4日晚间，碧桂园公布了一系列人事变动消息，其中“三斌”之一的吴建斌将离职。资料显示，吴建斌在中海拥有长达27年的职业生涯，亲历1987年、1997年、2008年三次金融危机，并参与了后两次的中海的危机处理。

　　2014年，吴建斌迎来的职业生涯的第二个转折点，正式加盟碧桂园，任执行董事和首席财务官之职。自此，碧桂园正式搭建成“三斌”组合。同为中海出身的莫斌、朱荣斌以及新加入的吴建斌成为碧桂园的核心管理团队。

　　同样随着吴建斌的辞任，5月11日，朱荣斌也以需要更多时间陪伴及照顾家人为由向碧桂园递交辞呈，自2017年6月1日起生效。

　　朱荣斌自2013年加入碧桂园任执行董事及联席总裁。2015年7月份，碧桂园为了一二线布局，新成立一线城市事业部，由朱荣斌挂帅。不过，由于一线城市拿地成本的高涨，以及外部行业竞争和公司内部的区域竞争，在成立两年多时间里，朱荣斌的团队所获甚少。

　　对此市场亦有所言，认为一线事业部是朱荣斌在碧桂园未完成的工作，并最终成为其离职的导火索。

　　较为戏剧的是，就在市场尚留在“碧桂园的一线事业部将何去何从”的余温中时，从碧桂园先后离职的“二斌”非常有默契地加入了阳光城。业内人士推测，朱荣斌牵手阳光城不无吴建斌引荐的可能。自此，共同助推碧桂园完成了从一千亿到三千亿的跳跃的“三斌”只剩2010年入职的总裁莫斌。

　　“斌三角”的解体对碧桂园的未来会产生何种影响，还尚待时间验证。不过可以确定的是，两名大将的离去，对碧桂园来说绝不像其对外界所说的如此云淡风轻。

　　夹杂在人事变动中的，还有碧桂园在资本市场上的一揽子上市计划。2016年8月31日，碧桂园向证监会提交建议分拆碧桂园物业服务于上交所独立上市的申请，截至2017年5月4日，碧桂园物业在257家主板排队企业中位居第233位，状态为“已受理”。

　　碧桂园物业“A股第一家物业公司”的美好畅想，来自对物业管理市场的看好。相关数据显示，未来5年国内的基础物业管理市场和社区增值服务市场规模将分别突破1万亿元人民币。

　　据观点地产新媒体查询数据显示，2013-2016年，碧桂园物业实现营业收入分别为9.15亿元、12.07亿元、16.72亿元和19.59亿元，净利润分别为8096.93万元、1.27亿元、2.20亿元和4.06亿元，物业管理的净利润率比碧桂园房地产开发的净利润率要高，这也是其积极投身其中的关键因素。

　　于地产开发的其他领域，碧桂园也在酝酿更大的上市计划。2017年5月18日，由杨氏家族实际控制的另一独立业务平台——博实乐教育，正式在纽交所正式挂牌上市。据碧桂园副总裁兼集团新闻发言人朱剑敏透露，碧桂园地产将与博实乐教育集团更好地协同发展，延续“地产+教育”模式。