“万融”故事天天有惊喜 王健林和孙宏斌的套路你看懂了吗？

　　一波未平，一波又起。

　　7月10日，万达转让13个文旅项目和76个酒店一事震动了整个财经圈。11日，接盘者融创中国又披露并购细节，让此事进一步发酵。对于二者买卖背后的“小九九”，外界有诸多猜测。今天，商业见地跟您聊聊这些大（kao）胆（pu）的猜想。

　　11日早间，融创中国发布公告，披露了收购万达资产的诸多细节。其中，双方协商付款方式中第四笔付款方式最引人关注。

　　据融创中国公告显示，大连万达商业在收到第三笔付款后5个工作日，将通过指定银行向融创房地产发放贷款人民币296亿元三年期贷款。融创房地产收到贷款后2日内，向大连万达商业支付剩余对价人民币295.75亿元。

　　此消息一出，舆论四起，外界把这形容为“万达借钱给融创，再让融创把自己收购了”。虽然表面上看确实如此，但此事背后的动机却值得玩味。

　　猜想一：孙宏斌想买，但缺钱；王健林想卖，答应贷款

　　据万达集团官网显示，在此次并购中，13个万达文旅项目和76个酒店项目总交易额达631.7亿元。

　　孙宏斌对财新网表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金；融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

　　然而值得注意的是，有业内人士指出，融创事实上为此付出的代价远不止631.7亿元。据融创中国公告显示，13个文旅城项目的运营者仍是万达商业，而融创需每年在每个项目上向万达支付人民币5000万元的管理咨询费，合同期限为20年。

　　这就意味着，融创要连续20年、每年向万达支出6.5亿元，总金额约130亿元。一位机构投资者分析说：“这才是融创为这个交易支付的溢价部分。”

　　而从融创2016年财报数据来看，截止2016年底，融创已背负802亿元的长期债务。同时，据界面新闻报道，2017年上半年，融创在收购方面总投入金额超过330亿元，加上此次收购花费的632亿元，融创已为收购花费近千亿元。

　　此外，还有一点不可忽视，在万达宣布转让上述资产包的公告中提到，由融创承担13个文旅项目的现有全部贷款。虽然双方并未透露贷款金额，但从万达文旅项目70万-500万平方米的体量来看，单个项目的投资至少在百亿以上。所以，融创的资金压力不容忽视。

　　一位接近此次交易的知情人士向媒体透露，交易双方都比较厚道，不管是王健林还是孙宏斌，都想做成这笔并购，“王健林想卖，孙宏斌想买，但孙宏斌需要资金支持，因此王健林答应提供贷款。”

　　对，就这么简单！

　　猜想二：王健林为降低负载率，明债实股与融创合作

　　还有一种不简单的说法。

　　资深地产人士，优淘城总裁薛建雄向商业见地表示，在中央金融去杠杆的背景下，万达传统的房地产开发模式的高负载率引起关注。加上万达有4000多万可销售型物业去化较慢，因此万达选择与融创合作缓解销售压力。

　　事实上，虽然万达近两年一直在做“轻资产”转型，但有业内人士指出，万达文旅项目“万达城”仍是传统的“万达模式”，即“销售+自持”物业双轮驱动的开发模式。

　　在这种模式下，住宅、写字楼、商铺为销售型物业，销售额为收入和现金流的主要来源；购物中心和高星级酒店为自持物业，产生租金收入及物业增值收益，提升地段价值，促进物业销售，并能抵押贷款支持滚动开发。

　　而据兴业研究房地产报告显示，受到2014 年以前开工激进的影响，万达的销售物业存量较大，去化速度偏慢。2014-2016 年，存货中开发产品占比分别为16.52%、25.30%和 33.92%。到了2015 年，存货跌价损失达10.55 亿元，2016 年销售金额已出现下滑。同时，近两年来，虽然新开工速度已放缓，但竣工物业压力仍较大。

　　薛建雄分析认为，在销售疲软的情况下，万达要想降低负载率，急需一个能够帮助它快速去化销售物业的公司，因此看中了融创。而对于融创而言，未来住宅可销售的机会越来越少，孙宏斌也需要找一个可以长期固定的资产。

　　所以，二者的买卖应该属于战略合作，为实现优势互补，融创负责销售，万达负责经营管理。 

　　猜想三：王健林和孙宏斌都缺钱，玩了一个资本游戏

　　这个猜想最大胆。

　　早在2015年7月，万达商业正式启动回归A股计划。2016年3月30日晚间，万达商业发布公告称，公司控股股东万达集团正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。如经落实，意味着万达商业在香港上市仅仅15个月后将私有化，并将从香港联交所除牌。

　　目前，私有化一年多的万达商业正在IPO排队。2017年4月，深证晚报报道了中国证监会发布了IPO排队企业情况，截至4月28日，万达商业在主板排队企业中位居60位。以目前证监会每周上会企业数量和预披露更新速度看，万达商业的IPO很可能在今年能够实现。

　　基于这样的背景，一位不愿透露姓名的业内人士向商业见地表示，当下文旅地产正值风口，万达花费这么大代价建起来的“万达城”，不会这么轻易就卖掉。但万达商业私有化已有一年多，正在排队回归A股，加上中央正在金融去杠杆，高负载率成为不得不立即解决的问题。

　　因此，王健林想要利用这笔交易，将高负载率的资产包转到融创旗下，然后在降低负载率的基础上向银行贷款。这样一来，一方面万达商业负载率的问题得以解决；另一方面，融创在“买买买”的并购道路上还能解燃眉之急。

　　因此他猜测，这可能是万达和融创为了向银行贷款，玩的一场“资本游戏”。