“万融”故事天天有惊喜 王健林和孙宏斌的套路你看懂了吗?

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2017年07月12日09:43来自:赢商网 周蕾
核心提示:“万融”故事天天有惊喜。

  一波未平,一波又起。

  7月10日,万达专题阅读)转让13个文旅项目和76个酒店一事震动了整个财经圈。11日,接盘者融创中国又披露并购细节,让此事进一步发酵。对于二者买卖背后的“小九九”,外界有诸多猜测。今天,商业见地跟您聊聊这些大(kao)胆(pu)的猜想。

  11日早间,融创中国发布公告,披露了收购万达资产的诸多细节。其中,双方协商付款方式中第四笔付款方式最引人关注。

  据融创中国公告显示,大连万达商业在收到第三笔付款后5个工作日,将通过指定银行向融创房地产发放贷款人民币296亿元三年期贷款。融创房地产收到贷款后2日内,向大连万达商业支付剩余对价人民币295.75亿元。

  此消息一出,舆论四起,外界把这形容为“万达借钱给融创,再让融创把自己收购了”。虽然表面上看确实如此,但此事背后的动机却值得玩味。

  猜想一:孙宏斌想买,但缺钱;王健林想卖,答应贷款

  据万达集团官网显示,在此次并购中,13个万达文旅项目和76个酒店项目总交易额达631.7亿元。

  孙宏斌对财新网表示,交易涉及资金完全来自融创自有资金,截至2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金;融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元,全年销售额将超过3000亿元。

  然而值得注意的是,有业内人士指出,融创事实上为此付出的代价远不止631.7亿元。据融创中国公告显示,13个文旅城项目的运营者仍是万达商业,而融创需每年在每个项目上向万达支付人民币5000万元的管理咨询费,合同期限为20年。

  这就意味着,融创要连续20年、每年向万达支出6.5亿元,总金额约130亿元。一位机构投资者分析说:“这才是融创为这个交易支付的溢价部分。”

  而从融创2016年财报数据来看,截止2016年底,融创已背负802亿元的长期债务。同时,据界面新闻报道,2017年上半年,融创在收购方面总投入金额超过330亿元,加上此次收购花费的632亿元,融创已为收购花费近千亿元。

  此外,还有一点不可忽视,在万达宣布转让上述资产包的公告中提到,由融创承担13个文旅项目的现有全部贷款。虽然双方并未透露贷款金额,但从万达文旅项目70万-500万平方米的体量来看,单个项目的投资至少在百亿以上。所以,融创的资金压力不容忽视。

  一位接近此次交易的知情人士向媒体透露,交易双方都比较厚道,不管是王健林还是孙宏斌,都想做成这笔并购,“王健林想卖,孙宏斌想买,但孙宏斌需要资金支持,因此王健林答应提供贷款。”

  对,就这么简单!

  猜想二:王健林为降低负载率,明债实股与融创合作

  还有一种不简单的说法。

  资深地产人士,优淘城总裁薛建雄向商业见地表示,在中央金融去杠杆的背景下,万达传统的房地产开发模式的高负载率引起关注。加上万达有4000多万可销售型物业去化较慢,因此万达选择与融创合作缓解销售压力。

  事实上,虽然万达近两年一直在做“轻资产”转型,但有业内人士指出,万达文旅项目“万达城”仍是传统的“万达模式”,即“销售+自持”物业双轮驱动的开发模式。

  在这种模式下,住宅、写字楼、商铺为销售型物业,销售额为收入和现金流的主要来源;购物中心和高星级酒店为自持物业,产生租金收入及物业增值收益,提升地段价值,促进物业销售,并能抵押贷款支持滚动开发。

  而据兴业研究房地产报告显示,受到2014 年以前开工激进的影响,万达的销售物业存量较大,去化速度偏慢。2014-2016 年,存货中开发产品占比分别为16.52%、25.30%和 33.92%。到了2015 年,存货跌价损失达10.55 亿元,2016 年销售金额已出现下滑。同时,近两年来,虽然新开工速度已放缓,但竣工物业压力仍较大。

  薛建雄分析认为,在销售疲软的情况下,万达要想降低负载率,急需一个能够帮助它快速去化销售物业的公司,因此看中了融创。而对于融创而言,未来住宅可销售的机会越来越少,孙宏斌也需要找一个可以长期固定的资产。

  所以,二者的买卖应该属于战略合作,为实现优势互补,融创负责销售,万达负责经营管理。 

  猜想三:王健林和孙宏斌都缺钱,玩了一个资本游戏

  这个猜想最大胆。

  早在2015年7月,万达商业正式启动回归A股计划。2016年3月30日晚间,万达商业发布公告称,公司控股股东万达集团正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。如经落实,意味着万达商业在香港上市仅仅15个月后将私有化,并将从香港联交所除牌。

  目前,私有化一年多的万达商业正在IPO排队。2017年4月,深证晚报报道了中国证监会发布了IPO排队企业情况,截至4月28日,万达商业在主板排队企业中位居60位。以目前证监会每周上会企业数量和预披露更新速度看,万达商业的IPO很可能在今年能够实现。

  基于这样的背景,一位不愿透露姓名的业内人士向商业见地表示,当下文旅地产正值风口,万达花费这么大代价建起来的“万达城”,不会这么轻易就卖掉。但万达商业私有化已有一年多,正在排队回归A股,加上中央正在金融去杠杆,高负载率成为不得不立即解决的问题。

  因此,王健林想要利用这笔交易,将高负载率的资产包转到融创旗下,然后在降低负载率的基础上向银行贷款。这样一来,一方面万达商业负载率的问题得以解决;另一方面,融创在“买买买”的并购道路上还能解燃眉之急。

  因此他猜测,这可能是万达和融创为了向银行贷款,玩的一场“资本游戏”。

   

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文章关键词:万达 融创 融创并购
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