王健林卖掉万达广场抵债？万达回应及谣言疯传的根源

　　（赢商网报道）处在风口浪尖的万达，任何一个小动作都会演化成大新闻，哪怕像项目投资人更换这样的“小事”，都足以让媒体圈神经紧绷。

　　今日一早，媒体圈都在疯转：王健林悄然“转手”三座万达广场！甚至，这三单交易还发生在融创、富力和万达的世纪并购案之前。此事引起业内一片哗然：“万达是为了抵债抛售项目吧？”

　　直到午间，万达集团方面就此事回应称：这几个项目投资人变更并非万达抛售，而与万达轻资产转型战略有关。以南昌西湖万达广场为例，该项目属于万达直投项目，在签约之时，就确定了物业的产权属于珠江人寿所有，现在建成了就把产权移交给了珠江人寿。盐城万达广场、辽阳万达广场亦同。

　　3座万达广场“易主”

　　赢商网综合工商信息及项目情况了解到——

　　· 盐城万达广场于2016年1月20日正式开工建设，总建筑面积14.5万㎡，是万达第五代商业运作模式产品，轻资产纯商业模式，并于2017年6月29日正式对外营业；而早在今年4月，江苏盐城万达广场悄然“易主”，其投资人由原大连万达商业地产股份有限公司，变更为中信信托有限责任公司，法人由齐界更换为张开诚。

　　· 辽阳万达广场，是万达进军辽宁的首个轻资产项目。总投资10亿元，总建筑面积13万㎡，但开业时间推迟了大半年，现定于今年7月28日正式开业；而在开业前一个月，辽阳万达广场同样发生信息变更。变更后，项目由中国民生信托有限公司持有，法人由齐界变为刘庆振。

　　· 至于南昌西湖万达广场，已于今年6月23日开业。据万达集团官网发布的信息，项目总建筑面积14.78万㎡，开业首日客流27万人次，营业额1400万元。同样的，20天前，南昌西湖万达广场也出现工商信息变更，接盘者为珠江人寿保险股份有限公司，法人从齐界变为汪利。

　　万达回应：轻资产，轻资产和轻资产

　　万达集团方面对此解释，这几个项目投资人变更并非万达抛售，而与万达轻资产转型战略有关。

　　事实上，赢商网从银监会公开的备案信托产品中了解到，万达为实现轻资产转型，分别在 2011年和2017年曾发起过两次超大规模的信托融资项目，希望以此支撑万达广场在全国范围的扩张，并逐步摆脱对银行贷款和公司债的依赖。

　　其中，据用益信托统计，2011年万达共发行10款产品，融资额为71.76亿元，在大型房地产开发商中通过房地产信托融资规模居于首位；而自2017年来，万达委托民生信托发行了8期投向万达广场的信托产品，数量比过去五年的总量还多，实际募集资金总规模超20亿元。

　　另据北京时间财经报道，这8期信托产品同为“至信316号万达广场投资集合资金信托计划”，认购民生信托设立的至信317号、318号、319号、320号、321号单一信托，最终投向于北海万达广场、抚州万达广场、九江万达广场、雅安万达广场和辽阳万达广场，周期以24个月为主，利率多为7.3%，万达商业担保收益，承诺补足差额。

　　发起这笔信托融资的背景，是王健林在万达2016年公司年会上，强调万达轻资产的两套模式：投资类万达广场和合作类万达广场。

　　· 投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营。

　　· 而在合作类万达广场模式中，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。

　　王健林认为，合作类万达广场是轻资产模式的最高级。他提出，“今后每年最多开50个万达广场。其中，重资产项目要减到5个左右，合作类项目确保签约20个以上，上不封顶。”

　　这意味着，万达亟需大量现金流，以及未来也会有越来越多的万达广场在建成后“易主”，但未必等同于抛售。

　　“首富”还是“首负”？

　　事实上，类似今日的“乌龙事件”，早在2015年也有出现。其时，万达初涉轻资产战略布局，与万达稳酬系列基金进行项目股权层面的转让，这一举动在当时也被业内误读为“抛售”。不过，“乌龙事件”一次次出现，并非毫无因由。

　　赢商网查阅万达商业去年8月从香港联交所退市披露的最后一份业绩报告，其中指出，截至2015年底，万达商业的总负债高达4536.63亿元。其中，“计息银行及其他借款”合计1539.95亿元，净负债率达69.1%。

　　高企的负债率，使得业内纷纷猜测，“万达亟需一笔救命钱，权宜之下只好先抛售项目变现。”而就在上周，万达便 “清空”旗下13座万达文旅城和77家酒店，换回600多亿元资金，降低万达商业400多亿元负债。

　　转手之后，首富王健林对媒体表示，万达商业的贷款加债券总计接近2000亿元。万达商业的账面现金1000亿元（不含13个文旅项目账面现金300亿元），加上本次转让收回现金680亿元（含回收往来款），现金共计约1700亿元。收回的这笔资金，将用于清偿大部分银行贷款。

　　此外，王健林还表示，“转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。”这无异于说明，万达一贯“滚雪球式”的玩法，玩不动了。

　　海通证券姜超等分析师表示，万达商业地产公司目前在国内有350亿元公司债、520亿元中票未到期。从到期时间分布来看，2019年到期120亿元，2020年到期380亿元，2021年到期370亿元。

　　“目前来看，万达集团层面基本面尚可，资金面较紧，但短期内债券到期压力不大。但考虑到万达未来仍有较大资金支出压力，若债券融资因受负面消息冲击渠道不畅，或融资成本提高，可能对公司的资金面带来不利影响。”