瑞安建业为何19美元回购已转手的成都项目19%股权？

　　卖卖卖之后，瑞安建业这次终于做了次回购，标的正是此前几经转手的成都瑞安·城中汇项目19%股份权益，代价与三年前售出时无异，即为19美元（合计人民币约128元）。7月24日，瑞安建业有限公司发布公告宣布了上述交易。

　　观点地产新媒体查阅公告，2014年6月26日，瑞安建业间接全资附属公司瑞安中华汇地产有限公司，曾与辉顺订立买卖协议，瑞安中华汇向辉顺出售雅泉有限公司19%股份并授出卖出选择权，代价为销售股份的面值19美元；同时，辉顺向雅泉有限公司提供本金总额达4876万美元(相等于约3.8亿港元)的股东贷款，贷款按年利率13%计息。

　　瑞安建业此次宣布，于2017年7月24日，辉顺行使该卖出选择权，要求瑞安中华汇按股东协议的条款以代价总额19美元向其收购所有销售股份。此外，雅泉已偿还欠付辉顺的所有股东贷款本金额连应计利息，总额为6240万美元（相等于约4.84亿港元）。

　　公告资料显示，雅泉的主要资产是位于成都金牛区的瑞安·城中汇项目，包括住宅、服务式公寓、零售商铺、办公室及停车位。

　　回溯其历史，自2008年初被瑞安建业买下以来，该项目的股权就一直处于出售与被售出的轮回中。

　　只是，近年来一直在出售物业套现止损的瑞安建业，这次为何选择了回购股权？

　　时隔九年的自持商业

　　2008年2月，瑞安集团旗下上市公司瑞安建业和中华汇房产以7.87亿收购东方家园成都金牛置业有限公司，从而接手位于成都市金牛区二环路与解放路相邻地块。随后，瑞安建业将项目定位为区域内首个集居住、办公、购物为一体的城市综合体，并公布案名为瑞安·城中汇，2009年，项目正式破土动工。

　　经历了近十年的开发、销售，瑞安·城中汇目前仅剩公寓产品待开盘，以及商业业态部分。而根据瑞安建业2016年年报显示，瑞安正着手为四个位于成都、重庆、沈阳和天津的商场进行优化及重新定位。其中提到，瑞安·城中汇的商场总楼面面积为4万平方米，预计于今年7月开幕。

　　虽然截至目前瑞安·城中汇的商场部分还未正式开业，但从其年报可以看出，商业部分将很大概率由瑞安建业自持。由此，瑞安建业选择在此时回购19%股权亦并不难理解。

　　公开资料显示，瑞安在西南片区仅有成都瑞安·城中汇和重庆创汇·首座商业部分，其中重庆项目商场在重新定位后，截至2016年6月，该商场的出租率为64%。

　　对于城中汇商业项目，自启动以来，瑞安建业已对其定位进行了几轮调整了，由于购物中心本身占地面积不大，计划定位社区形态，而做什么类型的社区形态瑞安则一直在做调整。

　　有成都资深业内人士向观点地产新媒体指出：“瑞安·城中汇位于成都荷花池片区，属于服装类的批发市场，其优势在于区位周边的人口基数很大，但客群总类不是很高端。另外，片区周围有万达和龙湖的北城天街，必须要精确定位，才能吸附客流，因此项目本身具有一定的挑战性。”

　　另一方面，有业内人士分析，近年来，港资企业在内地房地产市场的传统优势减弱，从前，一二线城市热衷此类企业去做投资，给予了较好的土地优惠条件，但这几年，随着内地房企的不断发展，加上港资企业过于沉迷于传统的盈利模式，导致其在内地市场发展速度放缓。

　　截至2016年12月31日，瑞安建业年度净亏损按年上升23%，年报称，集团继续在内地推行房地产资产变现计划。

　　而据上述成都资深业内人士透露，这几年，瑞安·城中汇一直有在市场上试水价格，不排除也有出售的意图。

　　19美元的轮回交易

　　事实上，瑞安·城中汇项目自2009年正式破土动工后，部分股权已曾多次辗转，以为项目获得融资。

　　2011年，瑞安建业将控制城中汇项目的雅泉公司49%股权让渡于领盛资本，后者支付代价4.4亿元。领盛表示，在未来三年，该项目将由领盛和瑞安建业共同开发。

　　随后的几年，由于持续在内地收购项目，且投资周期长的商业地产占比较大，瑞安建业现金流状况并不轻松。年报显示，2013年，瑞安建业整体亏损8.89亿港元。

　　为此，主席罗康瑞开始推行地产项目资产变现计划，2013年，瑞安建业先后出售了广州番禺和沈阳写字楼项目，累计套现20亿港元。

　　2013年底，瑞安·城中汇迎来首次推盘，均价约10000元/平方米。或许是出于对住宅业务前景的看好，2014年初，瑞安建业回购了出售给领盛资本的全部49%股权。

　　然而，2014年，成都楼市总体遇冷，加上瑞安建业上半年持续亏损5.73亿港元，瑞安建业不得不继续资产变现计划，其中就包括了本不在年报出售计划之列的瑞安·城中汇。

　　2014年1月，瑞安建业拟向融曦香港投资管理有限公司转让城中汇项目43.53%的权益。不过，由于买家无法提供人民币6.65亿元的委托贷款，双方于2014年6月26日订立终止契据。

　　为了套现止亏，瑞安建业立即寻觅新买家，最终向辉顺有限公司出售瑞安·城中汇项目19%股份及授出卖出选择权，代价为销售股份的面值19美元，同时，新买方辉顺将以定期贷款融资的方式，向雅泉有限公司提供本金总额4876万美元(相等于约3.8亿港元)的股东贷款，贷款将按年利率13%计息。

　　值得注意的是，除了频繁转让股权外，为刺激销售，瑞安建业甚至祭出了降价手段，2014年9月，瑞安·城中汇项目二次开盘时，该项目住宅均价仅为7600元/平方米，相比2013年底首推均价降价了近3000元。

　　时过境迁，据瑞安建业官网最新显示，该项目11幢住宅大楼的所有单位近乎售罄，当中333单位于2016年内签约售出。其中，开售至2016年7月底期间，共售出1846个住宅单位，录得销售额为人民币14.60亿元。

　　与此同时，罗康瑞并未停下“卖卖卖”的步伐，2016年12月，瑞安建业以人民币2.31亿元签订协议，出售全幢设有504个家居办公式单位的大楼。

　　截至目前，瑞安建业持有的房地产项目已由11个减至7个，包括成都瑞安·城中汇、重庆创汇·首座、广州瑞安·创逸、南京瑞安·翠湖山、上海翠湖天地御苑十八号楼、沈阳项目一期、天津威尼斯，以商业物业为主。