恒隆地产陈启宗：中国商业市场还有二三十年好景

　　7月27日，恒隆地产于香港举办2017年度中期业绩会，作为恒隆董事长，同时是对市场有深入研究的行业人士，陈启宗在业绩会伊始便对今年以及接下来的市场发表了自己的看法。

　　在每年都会亲自撰写的《致股东函》中，陈启宗曾提到内地整体零售商业环境比较困难，但今年初其已察觉到，市场正在慢慢恢复。

　　如今半年过去，市场的表现让陈启宗更肯定他的判断，“可能冬天过去了也不一定”。尤其内地一线市场已在明显恢复，二线则仍需要时间。

　　因此，对于内地市场，陈启宗认为，长远来看是十分乐观的。“我们这个行业应该还有二三十年的好景，当然三十年里一定会有起起落落，但这是做生意很正常的情况，所以这不会有很大的影响。”

　　至于香港市场，陈启宗也指出，短期内依然看好香港楼市，且未来政府大幅增加土地供应数量后，将会令楼价恢复正常水平。

　　值得一提的是，虽然此次与董事长陈启宗一起出席业绩会的，依然是董事总经理陈南禄、执行董事何孝昌、执行董事陈文博，但与以往更多由陈启宗来与媒体互动、回答问题的情况有了不同。

　　此次业绩会上，台上的管理层都变得活跃起来，尤其以往很少与媒体互动的陈启宗之子陈文博，也积极地参与到了问答中，而以往主导问答的陈启宗似乎准备向旁听者的角色转变。

　　在市场的更迭演变中，恒隆地产这家老牌港企，也将逐渐迎来第三代接班人的上位。

　　内地长远乐观

　　据恒隆地产发布的中期业绩报告，截至2017年6月30日止六个月，由于物业销售收入上升，恒隆地产总收入增长1%至63.58亿港元。

　　期内整体物业销售收入上升5%至25.23亿港元，物业租赁租金收入则由于部分项目仍在进行的优化工程影响而整体减少2%至38.35亿港元。

　　其中，内地物业组合租金收入下降4%，按人民币计值则上升1%。恒隆在内地的整体购物商场组合的租金收入增长2%至人民币13.38亿元。

　　虽然内地商业环境依然充满挑战，部分市场低迷，但对此成绩，陈启宗在业绩会上表示“我们比较幸运”，因为前几年恒隆已开始分阶段对物业项目进行优化改造，所以在市场低迷的几年里，不少同行都减租得厉害，恒隆的整体租金收入反而有了一定的升幅。

　　观点地产新媒体了解到，由于已完成优化工程重新开业，上海恒隆广场上半年租金收入增长了23%，整体零售额亦同比上涨了29%。

　　因此，在业绩会上，管理层表示过去几年对项目的投入和优化改造已在业绩上有所反映，效果很好。

　　提到内地商业市场时，陈启宗亦表现出了乐观的态度，甚至用“春江水暖鸭先知”来形容其作为行业人士的预期，表示内地市场正在慢慢复苏，未来中国消费市场会逐步好转：“我相信最坏的日子已经过去了。”

　　其指出，从目前情况来看，内地一线城市市场有明显的恢复迹象，二线城市则需要再多些时间：“看长远一点，我对这个市场是非常的乐观的，因为中国的经济还是靠居民的消费来维持，我们这个行业应该还有二三十年的好景。”

　　不过陈启宗坦陈，虽然有了回暖的迹象，但这并不会很快就在租金收入体现出来，让业绩出现大幅增长，“所以短线我们是比较审慎的，但长线相当可观”。

　　有媒体问及陈启宗，同为商业地产开发商的内地房企万达近期大规模抛售资产事件，陈启宗以万达有几百个项目而恒隆只有十个，双方模式完全不同为由，表示不便评论。

　　但陈启宗却提到了国外一家商业地产公司，该公司商业项目由最初的几百个降至目前的50个左右，商场数目减少总盈利却反而上升，“保留下来的就是最好，盈利能力最高的商场”。

　　以此为例，陈启宗强调，项目重要的是盈利能力，恒隆长远的策略就是慢慢建立盈利能力都是最好的商业项目。

　　“恒隆模式很简单，虽然只有十个八个商场，但是希望在这个领域里做到最好，如果能做到这样，前面的路是很乐观的，而且对环境的风险也是可控的。”

　　尽管内地部分热点城市的土地价格一路高涨，但陈启宗认为，内地很大的好处就是，每个城市市场发展水平不一样，如果某地太热就去另一个地方，不会找不到合适投资的地区。

　　提及内地商业地产市场正在经历洗牌，陈启宗指出，洗牌是市场经济必然的结果：“谁被洗出去不是我们担心的，只要担心我们不被洗出去就行了，洗牌没什么大不了的。”

　　至于恒隆未来在内地的发展，管理层透露，过去二十年，恒隆的注意力其实更多是在内地而非香港，内地有高达5600万平呎的土地储备，还有2500万平呎的在建面积，因此并不担心目前内地土地成本越来越高的问题。“要把现有土地开发完还要几百亿的资金，有排做。”

　　香港短线看好

　　上半年内地房企涌入香港拿地的话题如今仍是关注的热点，也几乎成了房地产企业业绩会上的“必答题”。

　　对于内地房企到香港投地，陈启宗表示，内地房企到香港投地原因很复杂，但作为一个香港市民，应该欢迎。

　　“以往几十年很多马来西亚、日本、美国等外国人来香港投资，现在内地人来投资有什么不好、不对呢？”

　　对于在内房企的激烈争夺下，如今的香港市场是否是投地的合适时机，管理层则回应称，投肯定要投，能不能赢就是两回事了。但恒隆方面表示，暂时仍看不到胜算很高的地方，且与企业合作拿地的机会也不多。

　　在房企积极拿地扩张的同时，因为市场对资产估值的整体提高，亦有不少发展商看准时机选择抛售物业项目获取高收益。

　　恒隆管理层虽表示暂时没有出售旗下物业的计划，但如果有看到好的项目，会考虑收购，90年代初公司也曾通过收购获取了不少建成的收租物业，只是会看时机是否合适。

　　而业绩方面，恒隆上半年在香港市场的租金收入也较为理想，期内租赁物业组合的总租金收入及营业溢利均上升1%，分别至18.86亿港元及16.25亿港元。整体租赁边际利润率为86%，撇除受优化工程影响的项目，零售额也录得了7%的增长。

　　管理层认为，随着物业改造的继续投入，项目收益将持续增加，且物业优化工程逐步完成后，租金也将有进一步的提升。加之内地在建的昆明、武汉、沈阳、无锡等项目将于2019年中或年末先后落成，“过两年会是丰收的年”。

　　业绩会的最后，见陈启宗始终未如以往一般对香港楼市接下来的走势作判断，有现场媒体甚至“点名”陈启宗，希望其发表看法。

　　接过问题后，陈启宗直言，短线内还是看好香港市场的，且因为可推的地不多，政府也不会很快供应大规模的土地。

　　但其相信，虽然未必一年半载能解决，长远来看，新一届政府会努力去创造及加强土地供应，最终令楼价回复至正常水平。

　　同时，陈启宗提到，回顾过去20-30年而言，香港市民最难负担买楼的是1997年6月，以现时来看，环境已经改变，但不等于现时负担较轻，其实相比过去几年，不得不否认，香港的楼价也是越来越让市民不能负担。

　　其认为，现届政府需要出售更多土地，但内地企业以高价投地又在一定程度上为土地市场订下了市价。因此，要平衡地价和市价，政府也有难处。

　　以下为恒隆地产有限公司2017年中期业绩发布会现场实录：

　　现场提问：如何看香港房地产市场？现在入标投地皮是合适时机吗？考虑旧楼重建吗？

　　管理层：投肯定要投，能不能赢就是两回事了。暂时看不到胜算很高的地方。也有考虑旧楼重建，但不多。

　　现场提问：刚刚管理层提到暂时看不到有一些胜算很高的项目，这个胜算不高的原因在于哪里呢？现在竞争很激烈，越来越多的中资发展商跟你们抢地，之后会不会是考虑跟这类发展商合作投地？

　　管理层：合作投地机会不高。最近看了篇文章说为什么内地这么多的企业来香港投地，原因很复杂。不过，作为一个香港的市民，这个应该是欢迎的。以往的十几年有澳洲人、马来西亚人、日本人、美国人来香港投资，那么，今天内地人来香港投资有什么不对呢？有什么不好呢？这个应该是无限欢迎的。

　　他们出这么高的价，买了这幅地，他们赢了，恭喜他们。但是能不能赚到钱，我不知道，问他们吧。时间会解决很多问题，这个让时间慢慢解答吧。

　　如果说中间为什么买不到地。其实我们以往的这二十年，主要注意力都是在内地，而不是在香港。我们在内地手上还有很多土地是等待开发的，如果将手上现有的土地都开发，还需要几百亿的资金，所以还有得做。

　　很多人在香港和内地之间画一条线，我说政治上“一国两制”是对的，但是经济上应该是融合的，我为什么要在深圳那里画一条线说是不可逾越的呢？从经济的角度来看，这应该是一体化，对于香港有利，对大家都有利，所以我们不会是这么狭窄的，一直只看香港。

　　我们现在运营当中在收租金的面积有3100万平呎，土地储备最高可以到5600万平呎，内地有2500万平呎的面积是在建的。

　　我们的生意模式不是要马上买地马上建楼，这完全不是恒隆做的模式，希望大家明白，我们是一个很好的商业地产发展商，要找到最好的地建最好的建筑物，然后获得非常可观稳定的租金收益。

　　现场提问：上半年香港楼价已经升了很多，怎么看下半年楼市？下半年会不会调高香港方面的目标或者预计销售额会不会进一步上升？

　　管理层：其实我们的主要收入都是租铺，租金收入方面的，所以没有说特定每年的一个销售目标。当条件对、价钱合理的时候，我们就卖一些，主要是这样。

　　销售价格方面，我个人看未来的一段时间都会平稳的。楼市，我觉得未来这几年还是平稳的。

　　现场提问：零售市道呢？

　　管理层：我想刚刚陈生（陈启宗）已经是说得很清楚了，春江水暖鸭先知。但是，我想说的就是立春的那一天也不是马上呈现的，所以这些数字不会马上会变的。我们的租约和销售额始终是有一个时间上的差距。

　　接下来我们都是审慎乐观的。现在做了很多物业提升工程，未来会逐步逐步带来收益的增加。上海的港汇恒隆广场正在进行中，香港山顶广场现在也都有了样板正在做，铜锣湾有一个商场的部分面积在建设。之前铜锣湾、旺角这些地方的项目其实也都提升了。

　　另外我们有一些新项目正在建设，包括现在昆明和武汉的恒隆广场，还有沈阳正在建设一家酒店，无锡正在建设第二栋写字楼。这些都差不多是在2019年就会相继落成，对收入有促进，所以过两年可以说是丰收的时候。

　　还有这些物业继续投改造，我相信对收益是一个很大的利好，再加上现在运营中的项目有继续的收益，未来租金会有持续的提升。

　　现场提问：现在大陆越来越多人做电商，电商甚至是重要过很多商场，恒隆会不会因为电商的冲击而调整租金，未来租金是否可以继续保持现在的这个水平？

　　管理层：目前还没有找到我们租金和电商之间的直接关系。那么，这个有没有影响呢？我觉得应该是有一点的，但是，我们就还感觉不到。

　　但是，我觉得未来我们想做多些服务还有市场方面的东西，房地产商以前就是盖楼租出去，现在要提供服务，有需要的话，我们的服务会改变，电商这些东西会提供的。

　　现场提问：最近万达集团陆续出售了巨额的内地资产，您对这些问题是怎么样看的？您觉得中国经济现在有哪些潜在的风险？

　　最近香港股市在不断创新高，但恒隆系的股票表现比较平稳，公司方面对这个股价的表现是怎么样看的？

　　管理层：恒隆跟万达的模式是不一样的。万达全国大概是有一两百个商场，恒隆只有8个，加上在建的两个最多是10个。这个模式完全不一样，既然不一样，别人怎么样做，我就不方便评论，我们知道的只是恒隆的这个模式，长远来看是很有道理的。

　　有一家外国公司从前有一两百个商场，后来减少到70多个，现在只剩下了五六十个。他们的老板跟我说，现在商场的数量少了，但总的盈利反而上升。

　　也就是说，他们现在保留下来的就是那些最好的，盈利能力最高的商场。我跟他说，我们的看法跟你完全一样的。但我们的方向不是从一两百个慢慢减下来。我们是从零开始，慢慢建立起来的，到现在也不过是十个八个。但是，希望我们这个十个八个的盈利都是最好的之一。长远来说，这个对公司是非常有利的策略。

　　关于中国的风险，在任何的地方都是会有不同的风险，有社会的风险，政治的风险，政策的风险。在中国投资，政策的风险是比较大的，因为它是一个非常快速成长的经济体，在快速成长的过程里中，一定会有很多不同的政策应着当时的需要出台，所以这方面是大家需要注意的。

　　也就是说，做一个决定的时候要估计到政策的改变对你会带来什么样的影响。恒隆的模式比较简单。我常常说要是两个机器做同一件事，一部机器有一百个零部件，另外一部机器只有十个零部件，你要哪一个？简单的总比复杂的好。所以恒隆的模式是非常简单的，只有那十个八个的商场，但是希望每一个都是在那个领域里，那个市场里是领先的。要是能做到这样，前面的路是很乐观的，而且对环境各方面的风险也是比较可控的。

　　恒隆的股价问题，我们是管理公司的，不是管理股价的。股价也不归我管，那是市场的事。我们只要把公司管理好，长远市场还是理性的，只要做得好，市场会看得到，市场短期是可以不理性的，会有错位。作为企业负责人，看得比较远一点，不只是看短线股价表现，股价的表现不是我们该太过于在意的事情。

　　现场提问：恒隆有没有计划出售一些二线项目资产呢？

　　管理层：这样子说吧，样样都可以谈的，不过，你需要打动得了我们的心，这个要有人出价，而且价够高，我也觉得合适才行，别跳了这些步骤说了。

　　现场提问：关于万达与融创交易的事件，你是否认为现在这个事情可能标志着国内的商业地产会处于洗牌或者调整的阶段呢？这对于企业来说也是收购或调整的时机？

　　恒隆一直很看好国内，如果要寻找新项目的话，现在好的地，价都很高，招拍挂可能并不是好的方式，那么会用其他什么方式去补充项目？

　　管理层：中国的市场很大。每一个地方，每一个区域的经济情况也都不一样，所以这就是在中国大陆做市场的好处，够大。这里过热可以去另外一个地方，如果又热起来了，又可以回到原来的地方，所以这个机会总是有的。

　　关于洗牌这个问题，我们并不针对任何公司说这件事，从经济整体来看，洗牌是市场经济的必然的结果。但是，谁被洗出去，那就是另外一回事了。这不是我们所担心的。

　　我们担心的只要不是我们被洗出去就行了，所以洗牌这个事情是没有什么大不了的。现在香港房地产很多的名字我说出来大家可能都不认识，但曾几何时，二三十年前，他们可能是香港大名鼎鼎的，非常成功的，因为各种原因退出江湖了。

　　洗牌也不一定是洗出去就完了，有一些人可能会东山再起，所以这是市场经济里面必然发生的事，没有什么大不了，不要太过吃惊。

　　现场提问：现在市场有比较多的写字楼、商场和酒店公开出售，恒隆会不会有意买一些现有的商业项目呢？

　　管理层：如果是好的房地产，不怕买的。不过，好的不多，这个是真的。过往二十多年，其实我们在不同的时间都买了不少的物业，譬如1992-1994这几年，我们在香港买了不少的建成的收租物业，所以主要看这个时机怎么样。

　　现场提问：对于接下来的香港楼市怎么看？

　　管理层：短线还是看好的，政府不会这么快推很多地，因为没什么地可以推。长远来说，按照我过往20年对林郑政绩的判断，她会很努力创造和加强推出土地，当很多土地被出售时，楼价自然就会回落了，但这未必是一年半载的事，看长远点，未来几年，我相信现届政府会尽他们所能推出土地，预计最终会成功，让楼市回复到一个比较正常的水平。

　　香港人是否负担得起买楼呢？我最近看了一下数字，过往这二三十年，最负担不起买楼的，是1997年6月，用同一个标准去衡量的话，1997年6月是香港市民最负担不起的。

　　这并不表示今天现有的环境是很好，可以接受的。但当时没有人说，负担不起，因为大家都对楼价是看好的。今天环境变了很多，虽然比起1997年已经是比较可以负担。但是，看过往的几年，也不可否认的是，今天越来越负担不起了。所以相对于以往三五年，政府一定要卖多一点土地出来。

　　我完全相信，现任政府和上届政府一样会非常努力去寻找土地，其实政府也有很多的难处。譬如农地补地价也不能补得太便宜，加上现在有这么多的内地房企来香港买地，买得很贵，在这里定了一个市价，所以这些地政府都很难便宜卖。