中小房企为何被挤出一线城市？拿地门槛升高、融资渠道收紧...

　　一线城市一些中小房企的员工，最近每天晚上都是“醉生梦死”的，一顿大餐跟着一顿大餐，一个聚会跟着一个聚会，在外人看来非常潇洒。

　　只有他们自己明白，这些灯红酒绿不是胜利后的庆祝，更像是末日来临时的狂欢。

　　他们所在的房企，手里都没有待开发的地了，近期拿到地的可能性也不大。而之前的项目，只剩下“收尾”的工作，根本就不需要多少人。

　　于是，整个公司都弥漫着“末日”的氛围，有的人忙着跳槽，有的人得过且过。

　　一次又一次的狂欢，有的是欢送曾经的战友，有的则是留守者麻醉自己的盛宴。

　　据明源君所知，这样的中小房企，有一大批。他们为什么会沦落至此？他们为什么会拿不到地？明源君认为有4方面的原因：

　　1、拿地规则变化，一些地块门槛升高，中小房企根本没有资格拿。

　　2、融资渠道逐步收紧，中小房企融资手段有限，没有钱拿地。

　　3、中小房企财务成本高、金融能力差，巨头拿到能赚钱的地，他们拿到会亏本，不敢拿。

　　4、中小房企实力、品牌有限，财务成本高无法应对长周期，也无法通过旧改等方式拿地。

　　下面明源君详细来说……

　　一些地块门槛很高

　　中小房企根本没资格拿

　　我国之前的土拍，一般都是“价高者得”，中小房企只要肯出钱，也能拿到地。

　　本轮调控各地方政府试图通过限地价来限房价，不再搞“价高者得”，出台了“熔断”、“熔断+抽签”、“限地价+竞房价”、“限地价+竞自持”、“招标+拍卖”五大类模式。

　　明源君认为，“限地价+竞自持”、“招标+拍卖”这两个模式，最有可能成为长期政策。

　　“招标+拍卖”模式，目前已经在多个一线城市落地，也在土地拍卖中进行实践。

　　比如，上海之前就曾发布一则土拍规则调整的公告。新规则下，当土拍竞报申请房企超过3家时，则先招标，通过经济实力、技术资质、项目经验等评选出综合实力最强的3家；而后这3家房企走拍卖程序，决定最后买家。

　　明源君详细研究过相关规则，最后结论是：

　　一旦中小型房企碰上巨头，必败无疑。非上市房企，50强以后的房企，没有做过装配式、绿色住宅项目的房企，基本都没戏了。

　　而地方政府这么做的逻辑可能有2：

　　一是通过将土地聚集在优秀房企手中，更有利于实现市场的平稳和政府调控；

　　二是少量的巨头或优秀房企在竞争不那么激烈情况下，会比较理性。举牌时，不易被恐慌情绪所左右，加上参与拍卖的只有3家，拍出地王可能性会降低。

　　而深圳上半年供应的12宗商服地块中，深圳湾超级总部基地的5宗地块对竞买企业的主体资格和土地出让条件均设置了严格要求，针对性强，最终全部底价成交。而剩下的自由竞争的商服地块则由平安、华侨城等大房企拿下。

　　所以，现在一线的一些土拍现场，中小房企根本无法进入，更不要说拿到地了。

　　融资渠道收紧以后

　　很多中小房企根本没钱拿地

　　中国的开发商，现在很缺钱，中小开发商更缺钱。

　　许多中小房企，过去都是拿到地之后，再去找合作方，然后上杠杆筹钱的。

　　而这种模式现在在一线，现在已经很难实现。

　　有媒体报道称：北京要求拿地企业需要持银行开具的存款证明，证明资金来源，还会利用央行大数据去排查拿地资金加杠杆的情况。

　　另有媒体报道称：深圳土地交易中心的最新规定，如果5个工作日内无法交清土地款，不仅要没收保证金，还要罚款成交价的20%。

　　通过加杠杆的方法拿地很难，那就只有动用自己的钱，可现在，融资渠道正在全面收紧。

　　首先，卖房获取资金这个最健康的渠道收紧了。

　　一二线限购、限价、限贷层层加码之后，去化变慢，大房企可以卖一些项目保证现金流，留一些项目等着赚取利润。

　　而中小房企根本就没几个项目，卖掉可能亏本，留着则占用大量资金，所以他们手里根本就没钱。

　　北京上海的商住被打击后，销量骤减99%，而当年拿商住用地的，很多都是中小房企。

　　其次，传统融资渠道正在遭遇全面收紧。

　　一行三会集体清理金融乱象，央行MPA考核、表外业务回归表内，证监会、发改委先后收紧海内外发债，银监会收紧通道业务，保险业严厉打击万能险，银行按揭贷款额度收紧……

　　以私募为例。2月13日，中国基金业协会发布文件规定，私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

　　再以房地产信托为例。

　　今年以来，68家信托公司共发行326只房地产信托产品，累计为房企融资1005.5亿元。而近期银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》。文件显示：违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点。

　　第三，之前2年行业规模快速扩张，发行了大量债券，2017年是集中到期的时候

　　截至目前，房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只，待偿还债券规模2.12万亿元。仅2018年底前，将有1055.86亿元债券到期。其中，2017年8月、9月地产债到期规模分别达到112.87亿元、113.17亿元，连续刷新单月历史新高。

　　当然，对于巨头而言，问题不大。他们有很多办法可以想。比如：

　　恒大，用深圳10个项目的部分股权，换取了108.5亿的资金；

　　万科，成立两支基金，注资50.31亿元，撬动了129亿元；

　　可是对于中小房企来说，他们的信用评级本来就不高，手里的项目筹码本来就少，公司里也缺少金融创新人才。他们不知道去哪里找钱，即使有新政策他们也用不上。

　　比如，海外发债已经越来越难。但有券商认为，房企住宅类海外发债短期没戏了，但商业类有可能放开。未来对于达到一定投资级别的商业类用房，熊猫债有放开的可能。但是，中小开发商之前大多都是短线操作，手里根本没有商业资产。

　　而一线的土地保证金正越来越高。

　　深圳最近几次土拍的保证金已经到6亿－9亿元的高位。万科在广州市拍下的广国投资产包，保证金高达46亿元。北京好的地块保证金在10亿元左右，差的地块在5亿元左右。

　　对于中小房企来说，去拍一次地，如果拍不到，保证金利息损失都是很大一块。

　　中小房企财务成本太高，金融能力差

　　巨头敢拿的地，小房企一拿就亏本

　　对于中小房企业来说，现在一线的土地市场他们根本是看不懂的。

　　举例来说：一块土地起拍楼面价2万，成交价3万，加上建安成本每平方米5000，再加上其他税费、销售费用等，每平方成本会在4万1左右。而当地现在限价，项目今年开盘的话，最多只能卖4万2。这块土地拍卖时还要竞自持比例……

　　这块地，小房企不管怎么算，都是亏本的，不敢拿！而大房企却敢拿。为什么？

　　第一方面的差异在于财务成本不同，计算利润的方式也彻底不同

　　央企有多个渠道可以借到年息2以下的钱。许多非国有巨头的年财务成本在3.5左右。

　　2年以后，如果房价上涨20%，他们同期增加的财务成本只有5%，那么项目就有了15%的利润。

　　虽然上涨只是一种可能，但还是值得一赌。

　　而许多中小房企的财务成本是13、14，2年以后，他们的财务成本增加了28%，即使当地房价上涨了20%，他们也还是亏了。他们只能搞快周转，而半年内，项目被限价很严重，他们不可能有利润。

　　也就是说，不管快还是慢，他们都赚不到钱，他们连赌的资格都没有。

　　第二方面的差异，则在于如何看待自持物业。

　　上面说到，许多地块要竞自持比例，这对中小房企来说，是个巨大挑战。

　　因为，现在一线物业租金只有房价的2%左右，确实很低。

　　但是，如果这个物业是房企在5年前持有的，那么和当时的房价比，租金就是成本的6%。还是不错的。

　　所以，对于巨头来说，在财务成本比较低的情况下，再持有几年，租金回报率也就上升了。而中小房企因为财务成本高，没法这么算账。

　　另一方面，大开发商有融资优势，可以加杠杆凭规模获取其他收益。

　　大家可能都注意到了，几乎所有开发商进入长租公寓的目标都是一样的-----3年10万间。也就是说大家都意识到，即便持有经营物业，同样也是需要规模的。

　　自持会沉淀大量的资金，在REITs没有完全放开的情况下更是如此，而要做大规模就要不断的加杠杆。

　　例如，今年3月，万科即联合其他合作方共同组建两支专业商业地产投资基金，其中万科在两支投资基金预计总出资人民币50.9亿元，对应的出资比例为39.4%。同时，公司拥有的商业地产项目中的42个项目的部分或全部权益转让给投资基金。如果标的资产包的全部项目都达成交易，预计交易作价为人民币86~90亿元。然后，又拿着回笼的钱去收购其他的项目。

　　也就是说，像万科这样融资成本低的房企是可以加杠杆的。规模做大以后，就可以通过规模效应以及增量价值赚钱。

　　比如在保证出租率的同时，将租金收入证券化，打包成金融产品，获得现金流，进行其他项目的开发、经营等。

　　而对于中小开发商来说，融资成本已经很高，想通过加杠杆做大规模就很难了。规模上不去，持有的单个项目就成了负担。

　　实力不够、品牌不够

　　无法通过旧改等拿地

　　当然，有人会说，招拍挂不行，中小房企还可以通过旧改拿地嘛。

　　而事实上，中小房企在这方面也不行。

　　以深圳为例，佳兆业、星河、鸿荣源、京基、卓越早就圈好了大批的优质土地。恒大等依靠实力也拿到很多地块，龙湖、华夏幸福、泰禾、碧桂园等也在寻找机会。中小房企则乏善可陈。为什么中小房企在旧改上也不占优势呢？

　　第一是人力上不占优势。

　　大公司的投资部门几百人，可以触及城市的每个地块，全面梳理，而小公司人力有限，找到的机会自然也有限。

　　第二是品牌上不占优势。

　　旧改最关键的事情，就在于是否能获得基层政府的支持，是否能尽快说服老业主签字。而当地基层政府或者村民一般都对房企资质、能力有期待，更愿意和有经验的大公司签协议。

　　第三还是上面提到的财务成本的问题。

　　旧改一进行就是3年、5年的，财务成本高的小房企被占用那么多资金，很容易被拖跨。

　　拿不到新的土地，就没有新的项目，中小房企正在逐渐被赶出一线城市。

　　他们中许多会选择在一线周边的三线继续发展。但事实上，一线周边强三线虽然对企业资格的限制没那么多，但是机会也是越来越少。

　　以嘉兴等地的拍卖为例，许多大开发商同时用几十个不同的主体去参与拍卖。马甲多了，拍到的可能性就增大很多。而马甲背后则是实力的竞争，因为每个马甲要想参加拍卖，都得交几千万的保证金。

　　所以，在一线周边强三线拿地，最后比拼的还是经济实力。

　　而一线许多中小房企现在员工流失严重，也是因为其早年没有远见、没有持有一些资产。

　　如果持有商业资产，除了可以通过金融手段贷款解决资金问题之外。商业项目本身也可以成为公司没有新项目时的“定海神针”，租金可以产生现金流，用来维持公司运转。而管理运营商业物业，也可以发挥留下来的员工的能力，让他们有事业可以干，这样可以留住核心人才。

　　明源君认为，中小房企被赶出一线城市只是第一步。接下来，我国的房地产行业会越来越集中，越来越巨头化，在一线发生过的故事在二线、三线也会上演……最终百强可能会占有85%乃至90%以上的市场份额。