扩张中的中小房企：人才管理多元化、跟投与股权激励齐发

　　千亿规模正成为当前房地产市场中的一道门槛。

　　21世纪经济报道记者综合第三方机构统计发现，2017年千亿房企共有17家，相比2016年增加6家，合计销售额达40611亿元。按照国家统计局公布的2017年全国商品房销售额133701亿计算，千亿房企的市场份额已经达到30.37%。

　　仍在扩张中的中型房企，则面临不在扩张中生存，就在并购大潮中死亡的局面。去年以来，包括新城控股、福晟集团、融侨集团等在内多家房企提出了中短期实现千亿的计划。规模压力之下，跟投与股权激励已成为中小房企留住人才的主要手段；此外多家房企启动人才计划，比如福晟集团抛出“千亿千人”计划、阳光城推出“光之子”、“光之翼”一系列人才培养计划。

　　1月25日，禹洲地产发布公告称，向集团董事及部分员工以5.88港元出售公司股份。此次禹洲地产派发的购股权涉及3686万份股份，共可筹资约2.1亿港元。行权有效期为10年，其中股份解禁时点定在第三年、第五年、第七年，分别为 40%、30%、30%。

　　1月24日，绿地香港也进行了员工激励：向主席兼行政总裁陈军、首席营运官侯光军、执行董事王煦菱、副总裁顾敏琦，及120名员工9折配售6027万股，所得款项为约2.28亿元。

　　一名业内人士分析，近期房地产股大涨，加上公司业绩猛增、大举并购，房企在年底以股权激励的方式派发新年红包，不仅可以加强管理层及员工信心，同时也可作为短期融资，彰显房企在资本市场的运作越发多元与公开透明。“规模扩张也是中小房企求生的本能，千亿目标只是一个表象。”

　　规模冲刺诉求

　　2017年，17家千亿房企中有15家房企超额完成年初制定的销售目标。如绿城中国2017年完成1457.1亿元业绩，超过既定销售目标61.9%；金地集团在2016年就已突破千亿，但在年初出于保守考虑，将目标定为不低于2016年，2017年实际完成销售额1403.2亿元，同比增长39.44%。

　　这也从侧面显示出马太效应愈发明显。

　　克而瑞研究中心发布的数据显示，TOP10房企集中度达24.1%，TOP30房企集中度近40%。因此，只有做大规模才可能分得更多市场蛋糕。

　　目前，提出千亿目标的房企有阳光城、正荣地产、融信中国、雅居乐、新力地产、福晟集团、祥生地产、佳兆业、龙光、首创、中铁建、融侨、美的等。

　　除了公开市场招拍挂拿地增加土储锁定销售目标之外，上述房企通过并购做大规模的趋势也很明显。

　　据不完全统计，2017年至今，房地产行业并购接近200宗，涉资超过2000亿元。值得关注的是，房地产行业负债也急剧上升，这逼迫房企拓宽融资渠道与打开销售通道。

　　在2018年市场走向不明朗的前提下，中小房企面临的竞争与考验可想而知。它们将面临销售、融资与拿地等多方面压力，这进一步提升了公司对人才的需求。三盛集团董事长林荣滨此前接受媒体采访时就指出，精干的团队、精准的投资、精细化管理才能让企业有生存空间。

　　跟投与股权激励齐发

　　在2017年销售业绩超过600亿，距离千亿更近一步的中小型房企，在近两年来也在加速进行内部激励。

　　据一名业内人士透露，起家于温州的某成长性房企在过去一年，以在三四线城市成功布局而引发业内关注。在2016年一次招聘某城市公司总经理时，对一名专业综合素养均较符合公司发展要求的应聘者，最后一轮面试时，面试官询问应聘者个人家庭有多少可支配资金，并要求其全部投入到城市公司项目中去。该名应聘者思考后同意，迅速将手头可支配资产抵押贷款了1000万元，全部用于投资所在城市公司的项目，相当于跟投。最终，在楼市经历2016年、2017年的销售高峰期、三四线城市销售向好的情况下，该名城市总也收获了高回报率。

　　这名业内人士分析，大胆刺激的跟投机制，反而会激励管理层和员工积极性，从而创造业绩。“核心人才与项目发展、城市发展绑定之后，这些人才自然而然就会天天想着怎么提升业绩。尤其在市场上升期，从成本角度来看，跟投制度对控制成本、人员缩编、公司业绩短期内快速增长有非常大的推动作用。”

　　另外还有总部位于华南的一家600亿左右规模房企，公司规定负责项目投资的总监（中层）必须拿出一定金额跟投；可以申请公司贷款，给付市场利率成本。该人士指出，如果一个城市里，一个投资总监拿了3-4个项目，将会需要一笔不小的跟投资金。“很有可能上一年的收入都要在今年全部投进去了。”

　　这些案例表明，中小房企在冲刺千亿规模的诉求下，将公司发展与个人收益放在一起，也将带来相应的机会和风险。

　　禹洲地产、绿地香港这两家房企也都是在大手笔收购之后，提出员工激励计划。绿地香港以18.55亿元收购广东宋隆小镇；禹洲地产刚于月中披露以38亿元人民币收购沿海家园旗下7个子公司资产包。

　　这两家房企2017年均不约而同进入高扩张周期，禹洲地产2017年销售额突破403亿元 同比大增74%；绿地香港2017年销售301.11亿元，同比增长65%。

　　“未来3-5年，如果规模上不去，就没机会发展了。”上述业内人士透露，其最近接触的多家300亿销售规模左右企业，均坦言在未来3年要冲刺千亿。在大部分企业都进入“打鸡血、扩规模”的现状下，地产人的压力也显而易见。