境内融资环境持续严峻：中小房企2018年开局艰难

　　中小房企在2018年或许将面临严峻的融资难题。

　　对房企而言，销售回款是重要的资金来源。但在当前销售下滑、房价稳中有降的市场环境下，房企的资金压力加大。另外，银监会在国务院“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的指示精神下，已经作出部署，严查个人消费贷款违规流入房地产市场。房企融资难度不断上升，融资成本明显提高，中小房企在资金实力、品牌和规模上均处于劣势。

　　从整体看，房企境内融资持续低迷。中原地产研究中心统计显示：境内房企融资总量在减少，而资金价格上行已经成为趋势。2017年以来，发行的债券利率均在5%-6%以上，6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。房企在2017年的融资成本相比2016年平均4%均有明显上行。目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。

　　1月3日，易居企业集团CEO丁祖昱表示，目前房企的债务压力非常大。因此，不少房企选择在境外融资。国内金融对房地产的影响也是非常大的。

　　据中原地产研究中心统计，2017年，房企境外融资合计388.6亿美元，同比2016年的140.6亿美元上涨了176%。

　　1月5日，中原地产首席分析师张大伟指出，房企海外融资的步伐在继续加快，出现这一趋势的主要原因是境内融资难度加大。虽然整体看，美元融资绝对值不高，但需求量明显上涨。从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧。

　　张大伟表示，2018年将是房企最近4年来资金压力最大的一年，叠加最近全国多个城市房地产市场调控等外部环境，对房地产市场的利空将加大。在内地融资渠道收窄的情况下，海外融资难度也在加大。

　　在2017年房地产调控周期内，全国已有110多个城市出台了超过270多次调控政策，部分城市房地产调控已经逐渐影响到房企销售。尤其体现在对中小房企的影响上。

　　2017年12月末，浙商证券分析师孙付称，“我们近期组织了沪杭地产债系列调研，本次共走访三家上市房企。目前房市调控仍紧，在资金成本伴随利率抬升的过程中，地产长效机制尚未落地，房地产这类周期明显的行业已翻越上一轮地产高点，逐步迈入下行区间。在大环境紧缩的格局下，强者恒强，大房企有资金规模和成本的优势，可以收购竞争边缘化的中小房企，并在地产前景存忧的展望下积累优质土地储备和项目货值，提前锁定下一轮周期的销售和盈利。”

　　孙付认为，政策压制下未来地产债整体估值风险仍存，但项目布局区位较佳的上市房企违约风险很低。然而，明后年私募债到期较多的中小非上市房企，仍有可能出现信用风险事件。

　　不少中小房企已经开始出让股权“断臂求生”。据中原地产研究中心统计，2017年11月，宣布房地产股权变动涉及金额已超500亿。从各大交易所挂牌看，房地产类标的物也明显上涨，同期北京交易所价值也已超过200亿。从挂牌信息看，这些企业主要为中小房企。如银亿股份拟逾2.4亿转让两地产公司股权，华侨城转让深圳11栋别墅，石榴置业拟出售上海公司100%股权，挂牌价2.3亿等。