商业地产的2017年度账单来了……

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2018年01月08日11:02来自:赢商网 王卓峰 付庆荣
核心提示:2017年被视为“新零售元年”,也是中国商业地产转型关键的一年。

  这一年,行业巨头们已开始紧锣密鼓地进行布局:阿里私有化银泰翻开了收购新篇,凯德、太古、华润等旗下明星购物中心集结入市,麦当劳与中海、恒大、碧桂园牵手推动“(商业)地产+”热潮……

  这一年,商业江湖的“人来人往”,大家都按捺不住,该转型的转型,该跟风的跟风。但显然,线上线下加速融合、渠道下沉以及“跨界+场景式”混搭的体验式商业已成为当下的发展趋势。

  这一年,表面上看起来热热闹闹的新零售专题阅读)向死而生,关店浪潮中有“逆袭军”崛起,传统零售低迷却孕育出新物种,他们一同吹响了新零售元年的号角。

  对此,赢商网独家梳理“2017年度中国商业地产专题阅读)十大关键词”,并邀请同策咨询研究中心总监张宏伟、易居研究院智库中心研究总监严跃进、亚太商业不动产学院院长朱凌波、高力国际研究及咨询部董事陈厚桥、正见品牌顾问创始合伙人林一凡、汉博总裁助理兼商业研究院院长张海勇进行专业解读。

  明星购物中心集结入市

  概述——

  高手云集的商业地产江湖,购物中心无疑是驰骋其中最好的名片。2017年的商业地产圈中,正可谓明星购物中心大集结。

  凯德在4月底吹响来福士入市“三连奏”(杭州、上海长宁与深圳);等待15年之久,上海兴业太古汇终在5月4日预开业,引爆魔都;而9月27日开业的华润万象天地和10月30日壹方城则让外界感知了何为“深圳速度”……

  “这只是时间上的偶然?还是必然趋势?”面对着如此盛况,市场不禁向其抛出了这样的思考。

  点评——

  张宏伟:从这些项目的城市分布来看,集中开业有着一定的必然性。因为基本都落地在一些核心城市包括一线城市或是强二线城市,且位于这些城市的核心区域、CBD或是城市副中心,城市的价值决定了企业必然会通过各种方式(拿地、收购等)去拓展区域的市场份额。

  至于有的项目等待时间较长,那可能是因为前期市场不太成熟,而现在市场情况已基本成熟,开业也就成了必然趋势。

  严跃进:此类项目纷纷落地,再次证明了一点,即一二线城市将依然成为未来购物中心投资的热点,所以项目的供应规模继续加大,同时也有助于促进相关区域市场商业消费中心的形成。其发展也和城市消费经济持续扩大和升级的态势有关。

  “收购潮”与两极分化

  概述——

  “适者生存”的自然法则,放之四海而皆准。2017年的商业地产圈“大鱼吃小鱼”的故事轮番上演,排在TOP1的当属万达、富力与融创的“世纪大交易”,而阿里巴巴成功私有化银泰商业,则是新零售元年发生的收购新篇。

  当然,进入内地的外(港)资企业中,凯德先后拿下上海国正中心、广州乐峰广场当属典型,毕竟“卖卖卖”似乎更符合其他伙伴的调性。

  收购潮涌,随之而来的是行业的重新洗牌,这也就有了万科新当家郁亮的高调喊话,“目前(万科商业)排在第三位,目标是往第一第二来发展的。”

  “谁是老大?”之争外,整个商业地产行业的“两极分化”趋势愈加明显。当万达、新城控股、龙湖还在疯狂抢占商业地盘的同时,亦有类似宝龙这样的“漫行者”。

  点评——

  张宏伟:目前全国商业地产整体还是面临着同质化过剩的现象,必然需要经历一个优胜劣汰的过程。好的企业被留下来,不好的企业被淘汰掉。为应对困境,发展不好的企业必然要出售一些项目或其他资产包,这也就造成整个市场格局不断洗牌,并重新排位。

  这种关键情况下,每个类型的企业要找到自己的站位,特别是龙头商业地产开发商,包括内资的万达、万科或是外资的凯德等等,都会争取机会抢占更多的核心城市份额。未来一段时间,商业地产行业的收并购现象会继续增多。

  严跃进:收购潮背后实际上体现了当前此类房企较好的投资心态,或者说对于商业地产继续看好。但不同的企业策略的着眼点是不同的,更多的是围绕“新零售”的概念进行,这其实也说明商业地产企业不断做调整。

  类似调整有部分是出于焦虑的心态,有部分则和此类地产企业较为敏锐的投资眼光有关。

  资产证券化“东风起”

  概述——

  面对商业地产供给过剩、同质化竞争的困境,一些企业开始积极探索将成熟的商业物业进行资产化管理。

  因此,业内有种说法认为,商业地产如果不打通金融就没出路。而2017年商业地产商们在“资产证券化”上的一系列探索和试验,无疑佐证了上述论点。

  深圳益田假日广场资产支持专项计划(ABS)成立,成为2017年首个资产证券化商业项目;

  家居巨头红星美凯龙拟将两间购物商场证券化,并在中国发起类REITS计划;印力首单CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”发起设立;国内首单社区商业类REITs“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”(下称“邻里中心REITs”)在上交所获批……

  点评——

  张宏伟:无论国内国外,自持物业(商业物业、综合体、写字楼、公寓)资产证券化都是一个大的趋势,但中国现在才刚刚开始探索。

  另外,资产证券化为自持物业提供了一个退出通道,尤其是购物中心,还是很多企业愿意用资本的力量去推动整个市场格局的变化。长远来看,资产证券化作用会越来越明显,对市场格局的改变也会越来越明显。

  严跃进:证券化依然是商业地产发展的基础,尤其是这两年金融创新节奏加快,商业地产积极进行租金证券化等,都符合时代发展潮流,也是商业地产融资的一种很好的策略。

  另外一些大城市商业地产项目未来也加快了转型升级,若是升级成功那么租金收益前景较好,这个时候在证券化方面的过程就会更加顺利。

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