融创接手万达文旅项目获5253亿毛利 孙宏斌已开始数钱了?

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2017年08月09日14:58来自:虎嗅网
核心提示:融创以438亿鲸吞万达13个文旅项目,新增土储5897万㎡,其中可售面积4970万㎡,初步计算,融创在此能获得5253亿毛利,孙宏斌已开始数钱了?

  150亿元投资乐视、40亿元入股金科、26亿购入链家6.25%股权、137亿购入联想旗下地产业务、438亿鲸吞万达13个文旅项目……不懂国情、不懂中国房开商运营模式者越来越担心融创专题阅读)的资产负债率。“融创已站在悬崖上”、“融创将成为下一个乐视”的预言不绝于耳,标普、惠誉等评级机构纷纷给出负面评价,融创中国甚至跌破了配股价。

  孙宏斌开始数钱

  戏剧性的是,买下万达文旅项目半个月之后,哈尔滨万达城要开盘销售了。8月5日孙宏斌专题阅读)发了一条内容为“融创万达联合钜献,不改初心,品质传承,为美好哈尔滨而来”的朋友圈,还配了《绽放一城梦想》的开盘海报。

  据统计,哈尔滨万达文旅项目的总建筑面积为494万平方米,其中销售、持有部分的建筑面积分别为425万平米和 69.66万平方米。对每个项目的销售单价,该文选取了比较保守数值,如哈尔滨万达城可售部分按9000元/平米计算、回款额为382亿。

  公开资料显示,哈尔滨万达城住宅均价约1万元/平方米,与7月25日文基本相符。

  除了住宅,可售部分还包括商铺,均价为25000-35000元/平米,单套面积35-200平米。

  按照惯例,400多万平米的超级大盘会拆分为大约十期,目的有三:

  一是可售则售,尽早回款、减轻资金压力;

  二是越卖单价越高,充分攫取土地升值带来的利益。

  三是避免一次性投放过多、自己砸自己的盘。

  哈尔滨万达城一期就卖到每平1万,425万平米总回款稳超购买13个文旅项目的438亿!

  万达文旅项目总收益框算

  所谓“文旅项目”本质上是房地产开发,建个主题乐园就能打着“文化”招牌大规模廉价拿地。好比高档别墅配个健身房、图书馆,说自己是“文化地产项目”。

  除哈尔滨万达城,西双版纳、南昌、无锡、合肥等项目已经或即将开盘销售。

  其中,西双版纳万达洋房、公寓为现房,单价分别为6300元/平米和7000元/平米;商铺售价1.8万-2.5万/平米,2017年年8月30日交房;别墅售价1.1万-14万/平米,2017年12月30日交房。可以预计,西双版纳总销售金额将远高于虎嗅7月25日文预计的181亿。

  此次万达出让的13个文旅项目,土地储备(建面)为5897万平米,其中可售面积4970万平米、自持面积927万平米。融创以438.44亿元的价格,获得91%权益,土地储备获取单价为817元/平米。交易完成后,融创权益对应的可售面积、自持面积分别为4523万平米(4970*91%)、844万平米(927*91%)。

  假如可售部分建安成本2500元/平米(万达B版标准)、自持部分建安成本3500元/平米(万达A版标准),则13个项目的总建安成本为1567亿,目前已获454亿贷款(账面现金300亿)。

  由于项目是滚动开发,先期回款可用于后续开发,而且孙宏斌透露会卖掉一部分可售项目(给其它开发商)。有老王办妥的454亿贷款打底,老孙建成13个项目资金压力不大。

  根据推算,可售部分平均成本为3317元/平米,总成本1648.5亿。按保守估算,可售部分总回款6358亿,融创将获毛利4286亿(4709 亿*0.91)。

  文旅项目的自持部分均为商业地产,按1.5万/平米估算,总价值1386亿,扣除323.4亿成本(土地+建安)  ,账面 “公允值”收益亿967亿(1063 亿*0.91)。

  樱桃好吃树难栽,王健林种下的千万亩樱桃林,陆续可以采摘了。可售、自持收益合计,万达贱卖的13个文旅项目将给融创带来5253亿毛利。

  只要土地公有、开发商竞地的模式不改,土地价格上涨就不会以房奴意志为转移。地价涨、房价降、开发商贱卖,你以为你是孙宏斌?

文章关键词:融创中国 孙宏斌 万达
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