存量商业拆除重建还是改造升级 项目收购方希望这样搞

　　背景

　　对于北京市核心区域的存量商业物业，在开发商眼中，一直是“香饽饽”。但这种项目往往可遇而不可求。　 

　　随着北京人口疏解计划持续推进，从各类批发市场搬迁，如动物园、新发地等，到目前在全市进行综合整治工作，开墙的沿街小店铺纷纷关张，都是疏解非首都功能、引导人口疏解转移的重要举措。　　 

　　换句话说，未来北京的发展更多是向外而不是向内发展，坚持疏控并举，推进非首都功能疏解工作有序有效进行，对不符合首都城市战略定位的产业坚决地舍，自觉“瘦身”。　 

　　而早在2014年，北京市发布的《北京市新增产业的禁止和限制目录2014年版》中，首都功能核心区（东城、西城）不仅将禁止新建和扩建批发市场，1万平方米以上的零售商业设施也被写入禁止名单。在城市功能拓展区（朝阳、海淀、丰台和石景山），东、西、北四环路和南三环路以内，也将禁止新设立营业面积在1万平方米以上的零售商业设施。　　

　　作为升级改造的经典案例，2017 年北京合生麒麟新天地对地下一层进行了全面升级改造，以“中青年潮流先锋人群交流与聚会平台“为概念，着力打造以“潮流、音乐、艺术”为核心的全新体验式商业空间。本次改造空间约 1.5 万余平米，改造后用于互动的公共空间达到约 1 万平米，并划分为三大功能区：设计师站、派对站、艺术站。地下一层预计2017年9月对外开业。　　 

　　与北京合生麒麟新天地命运不同，地处东直门的国盛中心，是个规划总建筑面积约为51万平方米的大型商业综合体项目。此项目曾被多家开发企业所觊觎，但却命运多舛。目前依然矗立在首都的核心位置。　　 

　　对于此类项目，开发企业是倾向于拆除重建还是升级改造？在赢商网和中国经营报联合举办的《城市更新—商业地产存量市场如何盘活》城市沙龙中，业内多位大咖给出了这样的意见。

　　对话嘉宾　 

　　主持人：　 

　　赢商网华北中心主编 王杰　 

　　嘉宾：　 

　　赢商网华北区域中心总经理  卫芃

　　中信资本房地产投资执行董事  柴志培

　　黄金湾投资集团董事长  申威

　　中粮置地北京公司常务副总经理、北京中粮广场发展有限公司总经理  孙天立

　　戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管及高级董事  刘兵

　　北京金隅嘉品Mall总经理  王萍

　　富龙控股有限公司集团总裁助理  李欣然

　　嘉宾观点

　　中信资本房地产投资执行董事 柴志培

　　楼收回来是推倒重来还是改造，我觉得还是根据各个项目的实际情况来评估，如果能改造，为什么要推倒重来呢？首先成本很高，其次时间也会更长。但是改造的话，也会受到各种各样的限制，所以重建还是改造，要因地制宜。前期要对项目进行调研，要有非常详尽的评估，然后才能确定后期改造方案。对整个操盘的团队来说，不管是开发团队还是资产管理团队，包括项目各个参与方，比盖一个新楼的难度和复杂性、要求要高很多，这是我自己的体会。所以这几年做轻资产的越来越少，因为真正有能力做轻资产的公司，现在都希望可以参与项目的前期股权投资，已分享后期项目价值提成的。

　　黄金湾投资集团董事长 申威　 

　　我觉得现在北京的商业综合体已经趋于饱和，正处于收紧的状态。很多项目如果推倒了，就不会让你再重来，而是可能就做成主题公园、休闲广场等等。　　 

　　从投资的角度来讲，如果项目没有市场价值的话，很有可能就会降价，但风险也随之而来。在北京人口疏解、新建雄安新区的趋势下，不少央企、国企、大型民企都在筹划搬迁，我认为写字楼会过剩的。加上现在很多写字楼运营面临很多困难，所以投资要谨慎。　　 

　　首先要测算租金、未来获得的资本收益、金融收益是否能够平衡，另外还要考虑政府的规划，例如未来是不是能建一个大广场、大体量购物中心？如果从政策上、收益上、资本上都非常合适的话，我们就愿意收购。

　　中粮置地北京公司常务副总经理、北京中粮广场发展有限公司总经理 孙天立　　 

　　对于一个购物中心来说，既要保证购物又要保证体验，餐饮和娱乐等体验业态的比例设置多少，由消费者来决定，应该以消费者为主，根据这个区域的人口密集度、消费习惯的养成，通过数据的分析和积累推算出来，分析数据很重要。 

　　戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管及高级董事  刘兵　 

　　举例来讲，成功大广场是马来西亚的业主，那时候燕郊还没有这么火。成功大广场就是定位定早了，当时做水上乐园、娱乐的设施设备，有小孩子的家庭周末去逛。但这些内容比市场至少早五年，所以大家可能接受不了。如果重新改造的话，从去年的角度，转让的时间点，燕郊有更大的利好，可以发掘出很多利润。　 

　　东直门国盛中心的问题实际是背后资本斗争导致的，项目位置占据很大优势，地铁上盖又是交通枢纽，体量也很大。所以当市场发展到一定程度的时候，价值冲破现有债务还需要一些时间。中国的资产还在不断的升级过程中，拉的时间越长，资产增值的福利就越大。过一段时间，价值增长起来大家就更有动力了。