存量商业拆除重建还是改造升级 项目收购方希望这样搞

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2017年08月14日10:34来自:赢商网
核心提示:对于北京市核心区域的存量商业物业,在开发商眼中,一直是“香饽饽”。但这种项目往往可遇而不可求。

  背景

  对于北京市核心区域的存量商业物业,在开发商眼中,一直是“香饽饽”。但这种项目往往可遇而不可求。  

  随着北京人口疏解计划持续推进,从各类批发市场搬迁,如动物园、新发地等,到目前在全市进行综合整治工作,开墙的沿街小店铺纷纷关张,都是疏解非首都功能、引导人口疏解转移的重要举措。   

  换句话说,未来北京的发展更多是向外而不是向内发展,坚持疏控并举,推进非首都功能疏解工作有序有效进行,对不符合首都城市战略定位的产业坚决地舍,自觉“瘦身”。  

  而早在2014年,北京市发布的《北京市新增产业的禁止和限制目录2014年版》中,首都功能核心区(东城、西城)不仅将禁止新建和扩建批发市场,1万平方米以上的零售商业设施也被写入禁止名单。在城市功能拓展区(朝阳、海淀、丰台和石景山),东、西、北四环路和南三环路以内,也将禁止新设立营业面积在1万平方米以上的零售商业设施。  

 

  作为升级改造的经典案例,2017 年北京合生麒麟新天地对地下一层进行了全面升级改造,以“中青年潮流先锋人群交流与聚会平台“为概念,着力打造以“潮流、音乐、艺术”为核心的全新体验式商业空间。本次改造空间约 1.5 万余平米,改造后用于互动的公共空间达到约 1 万平米,并划分为三大功能区:设计师站、派对站、艺术站。地下一层预计2017年9月对外开业。   

  与北京合生麒麟新天地命运不同,地处东直门的国盛中心,是个规划总建筑面积约为51万平方米的大型商业综合体项目。此项目曾被多家开发企业所觊觎,但却命运多舛。目前依然矗立在首都的核心位置。   

  对于此类项目,开发企业是倾向于拆除重建还是升级改造?在赢商网专题阅读)和中国经营报联合举办的《城市更新—商业地产专题阅读)存量市场如何盘活》城市沙龙中,业内多位大咖给出了这样的意见。

  对话嘉宾  

  主持人:  

  赢商网华北中心主编 王杰  

  嘉宾:  

  赢商网华北区域中心总经理  卫芃

  中信资本房地产投资执行董事  柴志培

  黄金湾投资集团董事长  申威

  中粮置地北京公司常务副总经理、北京中粮广场发展有限公司总经理  孙天立

  戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管及高级董事  刘兵

  北京金隅嘉品Mall总经理  王萍

  富龙控股有限公司集团总裁助理  李欣然

  嘉宾观点

  中信资本房地产投资执行董事 柴志培

  楼收回来是推倒重来还是改造,我觉得还是根据各个项目的实际情况来评估,如果能改造,为什么要推倒重来呢?首先成本很高,其次时间也会更长。但是改造的话,也会受到各种各样的限制,所以重建还是改造,要因地制宜。前期要对项目进行调研,要有非常详尽的评估,然后才能确定后期改造方案。对整个操盘的团队来说,不管是开发团队还是资产管理团队,包括项目各个参与方,比盖一个新楼的难度和复杂性、要求要高很多,这是我自己的体会。所以这几年做轻资产的越来越少,因为真正有能力做轻资产的公司,现在都希望可以参与项目的前期股权投资,已分享后期项目价值提成的。

  黄金湾投资集团董事长 申威  

  我觉得现在北京的商业综合体已经趋于饱和,正处于收紧的状态。很多项目如果推倒了,就不会让你再重来,而是可能就做成主题公园、休闲广场等等。   

  从投资的角度来讲,如果项目没有市场价值的话,很有可能就会降价,但风险也随之而来。在北京人口疏解、新建雄安新区的趋势下,不少央企、国企、大型民企都在筹划搬迁,我认为写字楼会过剩的。加上现在很多写字楼运营面临很多困难,所以投资要谨慎。   

  首先要测算租金、未来获得的资本收益、金融收益是否能够平衡,另外还要考虑政府的规划,例如未来是不是能建一个大广场、大体量购物中心?如果从政策上、收益上、资本上都非常合适的话,我们就愿意收购。

  中粮置地北京公司常务副总经理、北京中粮广场发展有限公司总经理 孙天立   

  对于一个购物中心来说,既要保证购物又要保证体验,餐饮和娱乐等体验业态的比例设置多少,由消费者来决定,应该以消费者为主,根据这个区域的人口密集度、消费习惯的养成,通过数据的分析和积累推算出来,分析数据很重要。 

  戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管及高级董事  刘兵  

  举例来讲,成功大广场是马来西亚的业主,那时候燕郊还没有这么火。成功大广场就是定位定早了,当时做水上乐园、娱乐的设施设备,有小孩子的家庭周末去逛。但这些内容比市场至少早五年,所以大家可能接受不了。如果重新改造的话,从去年的角度,转让的时间点,燕郊有更大的利好,可以发掘出很多利润。  

  东直门国盛中心的问题实际是背后资本斗争导致的,项目位置占据很大优势,地铁上盖又是交通枢纽,体量也很大。所以当市场发展到一定程度的时候,价值冲破现有债务还需要一些时间。中国的资产还在不断的升级过程中,拉的时间越长,资产增值的福利就越大。过一段时间,价值增长起来大家就更有动力了。

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