关于商业项目评估和收购的秘诀 全都在这里了···

　　背景

　　商业地产开发是一个专业的系统工程，环环相扣，逻辑性强。是从前期的选址、定位、规划开始，到中期的报审、建设、招商，到后期的开业、运营、推广，最终实现商业物业的增值保值。　 

　　但一个商业地产项目的“流产”，往往会导致银行、建设方、投资方、施工方、业主等各方经济利益严重受损，因此对商业地产项目进行并购重组是解决这一问题的重要手段。　　 

　　虽然优质的存量商业物业，可以给投资方带来丰厚的收益。但在收购前，仍需要提前“排雷”，降低风险。　 

　　对于项目收购方而言，什么样的购物中心是可以收购的，如何评估项目价值？ 　　 

　　收购后，这些项目如何得到更多的收益？若是自持，收购方该如何盘活购物中心？在赢商网和中国经营报联合举办的《城市更新—商业地产存量市场如何盘活》城市沙龙中，多位业内人士发表了不同的观点。

　　对话嘉宾　 

　　主持人：　　 

　　赢商网华北中心主编 王杰　　 

　　嘉宾：　 

　　赢商网华北区域中心总经理  卫芃

　　中信资本房地产投资执行董事  柴志培

　　黄金湾投资集团董事长  申威

　　中粮置地北京公司常务副总经理、北京中粮广场发展有限公司总经理  孙天立

　　戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管及高级董事  刘兵

　　北京金隅嘉品Mall总经理  王萍

　　富龙控股有限公司集团总裁助理  李欣然

　　嘉宾观点

　　中粮置地北京公司常务副总经理、北京中粮广场发展有限公司总经理 孙天立　　 

　　对存量物业的评估和收购，要从两端来进行调整，一个是收购端，一个是市场端，收购的时点上不能总是按照现有时点来算物业的价值，因为随着资产的增值，过去认为很贵的价格，未来回过头来看会觉得很便宜，所以这里面要考虑很多因素。买地其实买的是趋势，包括对经济形势的判断，其实这是最考验能力的。　　 

　　未来最关注的是REITs，公募REITs出来之后，资金成本会更低，未来消费者、投资者要接受投资收益会变低的趋势，因为现在都定格在比较高的收益预期上，除非这笔账算不了。所以如果收购端和市场端都把握得住，就敢对现在时点上难度较大的项目下手。

　　黄金湾投资集团董事长 申威　　 

　　从收购角度来讲，我们非常在意评估的价格。以前评估还有一些浮动，但现在越来越看重经营性收益，而不是简单评估资产价值。　　 

　　比如同样一块地，合生创展的房子卖15万，那么合生商业评估多少钱？怎么评呢？我们原来是评估商业地块、商业资产的价格，但现在更多的是看经营性收益。投资方要站在前面，做非常缜密的商业调研、商业分析、招商、运营等评估，例如今年能赚多少钱，明年能赚多少钱，后年能赚多少钱，对项目的运营能力就非常看重。　 

　　如果运营能力不行，你说地段值钱，那还是死资产。这就对资本方提出了更高要求，因为它意味着，你买完资产不会运营，最后还是拿不到钱。

　　中信资本房地产投资执行董事 柴志培　　 

　　这两年这个趋势很明显，地产商做基金化，基金现在说是资产管理，其实做的是地产商化。尤其是在商业地产行业这种趋势非常明显。　　 

　　商业项目的资产证券化主要还是依靠物业现金流，商业就算现在做CMBS也好，ABS也好，还是要看现金流，只是是一线城市、二线城市的物业资本化率会有所不同。从现在来看，ABS、CMBS和其他类REITs产品，相比较国外成熟的REITs，还是有一些政策层面的条件没有完全具备。目前的类REITs产品最后还是看资金项目的现金流，除非可以提供其他形式的资金担保。　　 

　　从资金端来看，目前类REITs产品的成本和银行体系的政策还是有很强的关联性。针对购物中心的收购，过去三四年出现了很多通过资产使用功能之间的转换来实现比较高的投资回报，比如说商业改写字楼，这种改造项目给投资方的资产管理团队和开发团队也提出了跟高的要求。　　 

　　我们把基金投资产品根据风险偏好不同分成几类，机会型基金，增值型基金，核心型资金，未来国内商业项目改造，可以根据项目各个阶段不同的风险程度，用不同的基金进行投资。 

　　戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管及高级董事 刘兵　 

　　四年之前大家都不会讲城市更新，那时候我们还能按照商业的租金去评估。但是去年我们做太阳宫百盛的时候，市场已经有机构可以去定价了。我们在评估旧的项目的时候，在很低的评估值和很高的评估值中间找一个值。谁走在这个市场最前列，肯定是有闯劲的，对这个有感情的。我们觉得每个项目都有发挥的价值。现在四环以里，我估计有一些项目还能拿得到，都在拿法拍的项目，因为没别的拿了，而且它的价格还能相对低一点。等到法拍的项目拿完了，明年或许就没有项目可以拿了。　　 

　　 前几年说北京市场是供过于求，2010年租赁不好的时候，全都是新楼，没人。这一波被市场消化之后，只能来消化这部分产权有纠纷或者烂尾的项目，我们现在想不到这一波再售完了之后，市场还有什么样的项目。

　　北京金隅嘉品Mall总经理  王萍　 

　　建立新的商业模式，前几年还没有所谓轻资产输出这种说法。当时在朝阳大悦城的时候，四个代理商同时合作，项目本身还有10人招商团队，人员的配置已经很高了。现在的商业市场依然匮乏专业人才，组建优秀的团队一直是各大开发商在推进的板块。　　 

　　现在有一些项目运营得不好，可能是策略上的问题，但很多是因为项目的操盘手，没有真正扎根于这个项目。拿国内区域而言，虽然成都已经很饱和了，但是成都商业氛围非常好，至少成都这个市场从品牌方角度来说是很好的。但是在苏州、杭州、南京沿线来说，就没有什么能够提供给项目的。所以作为操盘手，对这个项目、区块的了解很重要。