广宇发展：重庆鲁能等标的资产总评估值为106.23亿元

　　8月15日，天津广宇发展股份有限公司发布发行股份购买资产暨关联交易报告书(修订稿)。

　　广宇发展表示，该报告书已于2016年10月22日进行首次公开披露，后经过中国证监会审核的相关要求对该报告书进行相应的修订、补充和更新。

　　观点地产新媒体查阅报告书，修订、补充及更新的内容具体包括：

　　（1）涉及的广宇发展财务数据等更新至截至2017年06月30日的情况；

　　（2）对交易标的进行补充评估；

　　根据中企华出具的评估结果，以2016年12月31日为基准日，标的资产的总评估值为106.23亿元，较账面值53.02亿元评估增值53.21亿元，增值率为100.36%。

　　其中，重庆鲁能34.50%的股权账面值约9.46亿元，评估值13.90亿元；重庆鲁能英大30.00%股权，账面值约5731万元,评估值2.65亿元；宜宾鲁能65.00%股权账面值5.96亿元，评估值9.20亿元；鲁能亘富100.00%股权账面值17.97亿元，评估值49.70亿元；顺义新城100.00%股权账面值19.05亿元，评估值30.77亿元。

　　（3）由于已经取消了有关募集配套资金的议案，因此在报告书中删除涉及的募集配套资金相关内容；

　　（4）补充披露重庆鲁能及重庆鲁能英大土地使用权抵押担保及未取得预售许可证的相关情况；

　　根据报告书，截至6月30日，重庆鲁能土地使用权抵押及需偿还债权金额约20.99亿元；重庆鲁能英大为2.5亿元；宜宾鲁能及其子公司为1.98亿元；鲁能亘富及其子公司为17.41亿元；顺义新城为11.69亿元。

　　截至2017年6月30日，各标的公司均有剩余授信额度，具体如下：上市公司（含重庆鲁能及重庆鲁能英大）授信额度为56.7亿元，剩余授信额度额度为56.7亿元；宜宾鲁能授信额度是14亿元，剩余授信额度为12亿元；鲁能亘富的授信额度是199亿元，剩余授信额度为1,31.7亿元；顺义新城的授信额度是86.8亿元，剩余授信额度为18.13亿元，具有按时还款的能力。

　　（5）补充披露重庆鲁能、重庆鲁能英大已取得预售许可证商品房用于抵押融资的相关情况；

　　广宇发展表示，重庆鲁能、重庆鲁能英大主要以土地使用权用于贷款抵押担保，较少利用在建项目和房产用于抵押担保的情况。此外，重庆鲁能、重庆鲁能英大房地产项目销售节奏较快，多数情况下满足预售条件的在建项目立即办理预售进行销售，较少存在符合预售条件的在建项目办理抵押。

　　根据公告，自2014年1月1日至2017年6月30日，重庆鲁能开发的房地产项目主要为鲁能星城九期（六街区）、鲁能星城十期（十三街区）、鲁能城中央公馆项目、鲁能南渝星城项目（062-7/02地块）、鲁能南渝星城（062-5/01地块）、鲁能城项目、鲁能九龙花园项目、鲁能泰山7号项目、鲁能九龙花园东郡一街区项目、星城外滩项目、北渝星城项目。

　　其中星城外滩项目尚未取得预售许可证，鲁能泰山7号项目、鲁能城项目、南渝星城项目、鲁能领秀城4号地项目存在已经办理土地使用权抵押但尚未办理预售许可证的情况。

　　截至该回复说明出具日，上述担保债务金额为7.8亿元及2.57亿元对应的土地使用权抵押贷款已经解除抵押，同时，尚未偿还担保债务金额分别为10.62亿元和2.5亿元。

　　根据预售安排，截至该回复说明出具日，上述项目需要解除抵押的金额合计为13.12亿元，占重庆鲁能2016年末流动资产比例为8.24%，占重庆鲁能2016年度经营活动现金流入的比例为14.41%。

　　（6）补充披露本次交易摊薄即期回报的相关情况；

　　根据报告书，在假设广宇发展于2017年10月完成本次重大资产重组、且假设标的资产完成盈利预测的情况下，该公司资产重组完成当年每股收益为0.55元，高于上年度的0.54元，不存在每股收益被摊薄的情况。

　　（7）补充披露可比交易案例分析；

　　于报告书中，广宇发展将海航基础、浦星公司、临港投资作为可比交易案例，分析认为，此次交易标的资产评估增值率、静态市盈率、市净率均低于可比交易案例平均值，评估增值率及市净率高于部分可比交易案例亦存在合理性。因此，此次交易标的资产作价公允。