太古地产调整舞步：半年收租56亿港元 颐堤港零售额增七成

　　“2017年上半年股东应占综合溢利为147.63亿港元，而2016年上半年则为53.34亿港元。”打开太古地产2017半年成绩单，高达176.78%净利增幅成为最大亮点。

　　按照8月17日太古地产发布的公告，出现上述情况的一大关键原因是期内投资物业估值的大幅提升。

　　撇除该因素，太古地产来自物业投资的基本溢利上升10%，主要由于香港办公楼及住宅物业、美国物业及中国内地零售物业的收入增加，以及财务支出净额减少。

　　与净利保持同步节奏的是太古地产上半年总收入的增长。公告显示，2017上半年，公司总收入达115.25亿港元，较2016年同期的78.89亿港元上涨46.15%。

　　▲ 太古地产2017上半年收入构成表（资料来源：企业年报）

　　其中，上半年的租金收入总额为55.55亿港元，而2016年上半年为53.67亿港元，二者基本持平。

　　尽管如此，细究租金背后各大商场的表现，不难发现，内地表现整体优于香港，除刚开业的上海兴业太古汇外，其余四项目商场销售额普涨。

　　或对上述成绩“不满意”，在零售市场（特别是香港）逐步回暖当下，太古地产正在全国跳起调整舞步，包括内地项目的品牌更换、香港太古坊重建等招式。

　　“我们将继续优化租户组合以吸引更多消费者，预料2017下半年（香港）的零售租金收入将受到持续进行的租户组合调整所影响。”太古地产于公告中指出。

　　半年收租55.55亿港元

　　太古地产2017上半年收入构成表显示，公司报告期内的物业投资总收入为56.16亿港元，除去6.1亿港元其他收入，由办公楼、零售物业及住宅构成的租金收入总额为55.55亿港元。

　　分区域看，香港的办公楼及零售物业的租金收入总额稳定，而住宅物业的租金收入总额有所增加。

　　今年上半年香港办公楼物业组合租金收入总额为28.2亿港元，较2016年同期上升500万港元。

　　然而，由于太古坊重建，和域大厦及康和大厦的租金收入总额减少，而太古城中心第三期亦由于2016年年底出让十层楼面，导致太古城中心租金收入总额下降。

　　截至今年六月三十日，太古地产香港办公楼物业组合的租用率为99%。

　　零售物业方面，太古地产香港已落成的零售物业组合楼面面积合共为280万平方呎，主要包括太古广场购物商场、太古城的太古城中心和东涌的东荟城名店仓。各商场由太古地产全资拥有（除集团持有20%权益的东荟城名店仓外）及管理。

　　于2017上半年，集团香港零售物业的应占租金收入总额13.48亿港元，估值为532.58亿港元，其中太古地产应占权益为港币465.41亿港元。

　　此外，随着香港零售业回暖，太古广场购物商场及东荟城名店仓零售销售额较上年同期有轻微增长，而太古城中心的零售销售额则因租户组合改变，部分商铺在租户交替期间空置而下跌。

　　回到内地，今年上半年，太古地产投资物业应占租金收入总额合15.31亿港元。截至6月30日，内地投资物业估值为649.5亿港元，其中太古地产应占权益为港币451.37亿港元。

　　具体看，太古地产期内内地零售物业组合的租金收入9.06亿港元。以人民币计，相较于年同期上升13%。

　　▲ 太古地产内地五项目2017上半年运营情况（资料来源：企业年报）

　　上图可看到，太古地产内地落子的五大项目整体租用率维持在90%以上。头条君从半年报了解到，除北京颐堤港和上海兴业太古汇未有介绍外，广州太古汇（开业时间:2011-09、已签约191个品牌）、北京三里屯太古里及成都远洋太古里的租金收入都有上升。

　　另值得一提的是，广州太古汇、三里屯太古里、颐堤港及成都远洋太古里半年零售销售额均环比出现上涨，增幅分别为30%、7%、69%及47%。其中，广州太古汇更是连续18个季度保持增长。

　　  ▲ 广州太古汇连续18个季度零售销售额同比增长（资料来源：企业年报）

      太古地产调整舞步

　　虽说股东应占净利由于投资物业价值重估增速“惊人”，但在零售市场回暖的现状下，整个太古地产的租金收入却未见相应的大涨，特别是香港投资物业。

　　查阅太古地产半年报，头条君了解到，在已经开始的下半年报告期内，公司在香港租约期满的办公楼和零售租户分别占租金收入总额的3.5%及9.7%。对应的2018年，上述比例分别为13.8%和34.8%。

　　▲  太古地产香港办公楼、零售租约期满概括（资料来源：企业年报）

　　这会给太古地产的租金收入带来持续且不可避免的影响。“我们将继续优化租户组合以吸引更多消费者。”为降低这种负面效应，太古地产给出如此对策。

　　优化现有项目的租户组合外，太古地产使出的另一招数则是太古坊重建计划。据悉，第一期包括将常盛大厦重建为一座楼高四十八层（建于两层地库之上）、总楼面面积约102万平方呎的甲级办公楼。该项目正在进行上盖工程，预期将於2018落成。

　　第二期包括将康和大厦及和域大厦重建为一座总楼面面积约100万平方呎的办公楼。和域大厦已展开拆卸工程，而康和大厦将于今年第三季开始拆卸。重建计划预期将于2021或2022年完成。

　　可以看到，太古坊完成重建后，可以极大补充太古地产在香港的写字楼供应量。在当前市场供不应求的情况下，无疑为其办公楼的租金收入提供了一大保障。

　　另一方面，虽然内地四大项目的租金表现整体好于香港，但在瞬息万变的市场，停滞不前必定会被市场潮流，被竞争对手甩开距离。因为，为了保持商场的生命力，太古地产从未停止过对内地商场的调整舞步，广州太古汇便是最好案例。

　　“2017将继续深化，过去的五年太古汇在很多地方做了不同的改变，但还需要深化每一个方面，比如市场推广及服务、品牌调整，以及现有一些品牌的重新装修等。”今年年初，太古汇（广州）发展有限公司总经理隋颂伟接受赢商网专访时透露。

　　此外，谈到品牌调整之路，广州太古汇还向赢商网提供了这样一组数据。“2014至2016年，每年引进的新品牌分别为38个、16个及17个，其中首入广州的品牌分别为21个、11个、9个。”

　　其他项目上，据三里屯太古里官方提供的信息，截至2017年4月底，新开店15家，含2016年签约品牌。在此基础上，今年该商场还将择优引进更多有创意的新品牌，包括在概念上、形象上，或者独具风格的旗舰店等。

　　而成都远洋太古里从今年年初至今也一直有新品牌入场，且以国际大牌为主，其中包括奢侈品牌Delvaux进驻成都远洋太古里、轻奢品牌QUEEMI、Rivieras等，以及餐饮代表风靡美国的颜值冰淇淋Emack&Bolio’s及苏坦·中东料理。

　　的确，这些调整的舞步短期内都会影响太古地产的租金收入，但从长期来看，这是保持业绩增长的不二之选，也是保持这些物业增值的必要手段。