国内“首单非一线城市优质商业REITs产品”样本解读 勒泰地产打造“商业地产+金融”完美闭环

　　在商业地产领域长袖善舞的港股上市公司，勒泰商业地产有限公司(00112.HK)控股公司中国勒泰商业地产集团（以下简称“勒泰地产”），有了金融的助力，发展开启了“加速度”。　　 

　　8月3日，勒泰地产联合国内领先的REITs团队中联基金，成功设立“境内首单不依赖主体评级REITs产品”。　　 

　　8月30日上午，以“同心共赢 蓄势远航”为主题的勒泰REITs产品（以下简称“勒泰REITs”）挂牌敲钟仪式将于深圳证券交易所正式举行。　　 

　　勒泰集团金融事业部总裁张妍

　　中国证监会、政府部门、银行、金融与投资机构均高度关注，将共同见证对中国不动产资本市场具有里程碑引领意义的历史时刻。勒泰集团创始人、董事局主席杨龙飞也将莅临现场与重量级嘉宾共同敲响挂牌宝钟。　　 

　　勒泰REITs受到社会各界普遍关注，皆因产品以前所未有的开创性，创下多个“第一”，既是“首单不依赖主体评级REITs产品”，也是“首单河北省REITs产品”，以及“首单非一线城市优质商业REITs产品”，且创“同类型产品REITs成本最低”。　　 

　　中国证监会债券部副处长闫云松给出了“意义重大、方向正确，值得行业研究” 的高度评价。

石家庄勒泰中心成为潮流聚集地

　　该产品创下多个“第一” 认购超1.3倍　 

　　据本次勒泰REITs项目负责人、中联基金执行总经理李艳介绍，勒泰REITs产品发行规模35亿元，其中优先A1类证券10亿元，占比28.57%；优先A2类证券21亿元，占比60%；权益级4亿元，占比11.47%。　 

　　中诚信证评给予A1类证券AAA评级，优先A2类证券AA+评级。产品吸引了商业银行、证券公司、公募基金等主流机构投资者和投资担保公司、私募基金公司等另类投资机构的青睐和广泛参与，认购倍数超过1.3倍，发行效果明显优于近期发行同类产品。　 

　　那么，该产品如何才能博得评级机构首肯与认可，且无需依赖主体评级进行增信和担保呢？根本原因在于该勒泰品牌产品具有：　　 

　　优质底层资产

　　稳定的收入

　　开创性的设计和运营理念　　 

　　该产品底层资产石家庄勒泰中心，地处石家庄城市主轴线交汇处的核心商圈，是石家庄首条地铁上盖项目。　 

　　项目总体量超62万平方米，本次入池的裙楼购物中心建筑面积38万平米，于2012年开业，长年保持95%以上出租率，拥有400余个高质量租户，开业即为石家庄填补城市品牌空白58个，项目日均客流量达10万人次，其所打造的潮流、时尚城市综合体项目一经开业即成为石家庄市的文化娱乐地标，及国内首家获评AAA级景区的购物中心。

城市地标石家庄勒泰中心

　　对于投资者争相买单的原因，勒泰集团金融事业部总裁张妍表示，国内大部分机构投资者大多是债券投资逻辑，他们更关注主体信用而非资产本身。　　 

　　而勒泰发行的是境内首单不依赖主体评级REITs产品，这成为产品认购过程中的最大难点，但也成就了产品发行成功后的最大亮点。　 

　　石家庄勒泰中心是勒泰集团的优质资产，是省会城市、核心商圈、成熟运营5年的商业物业，租金收益处于增长期，业态组合优势突出，客流堪比同体量一线城市优质知名物业。　　 

　　勒泰集团是零售背景的商业地产开发及运营商，秉承20年如一日的匠人精神，潜心研究商业，深谙商业地产的核心是提高物业品质、提升租金收益。　　 

　　“最终说服投资者的肯定是产品本身、资产本身，优质的资产可以有效保障投资者的投资收益，并不需要依赖高评级的主体为产品的收益进行兜底。”

　　成为“非一线城市商业项目资产证券化”经典案例　 

　　据悉，勒泰此次发行的产品打破了以往REITs产品倾向于一线城市商业物业的“城市优先”逻辑，为非一线城市优质商业项目资产证券化提供了成功范例。　 

　　那么，嗅觉敏锐的投资机构为何首选勒泰？　　 

　　据了解，勒泰起步于零售、专注于商业地产开发及运营，注重对国际上商业地产开发发展路径的研究和成功经验的借鉴。公司在涉足商业地产之初便确定了产权自持、统一经营、长期收租的经营模式。　　 

　　基于对商业地产发展逻辑的研究和深刻理解，早在国内REITs尚未起步的2012年，勒泰便意识到资产证券化是商业地产可持续发展的必由之路，并前往香港上市，希望学习李嘉诚的汇贤商业信托、越秀REITs的成功模式。后期随着国内相关政策的变化，勒泰便转回国内，积极与国内有资产证券化实操经验的团队沟通。　　 

　　在产品打造上，勒泰也力求精益求精。　　 

　　不同于国内许多商业地产开发商的住宅开发背景，勒泰起步于零售业，因此在业态分布和客流动线的规划设计上有很强优势，在项目设计之初便充分考虑了后期商业运营需要，从而为商场租金收益的有效提高提供了前期准备。　 

　　资产证券化对标的物业的要求之一是能够产生独立、稳定的现金流。　 

　　勒泰以匠人之心打造每一个产品，以“连锁不复制”、“一城一景一地标”的理念，从项目选址、开发、设计、及后期运营每个步骤都精雕细琢，因此公司有足够的信心所开发的项目能够接受资本市场的考验。　　 

　　这是勒泰能够发行国内首单不依赖主体评级REITs产品的必要条件。

手绘版的石家庄勒泰中心

　　优秀的合作伙伴亦是成功的关键。据了解，与2014年中国首单REITs“中信启航”的原班人马进行合作，也是勒泰REITs可以克服诸多障碍得以成功的关键。　　 

　　据了解，除石家庄勒泰中心项目外，勒泰集团在多地拥有优质商业地产项目，这些项目是否有逐步完成资产证券化的安排？　　 

　　勒泰集团金融事业部总裁张妍表示，目前勒泰已在国内成功开发唐山远洋城、唐山勒泰中心、邯郸勒泰城、石家庄勒泰中心等标杆项目，这些资产大部分都是勒泰计划自持的商业物业，匹配有部分住宅、公寓、写字楼等销售产品，且其选址、设计和运营都非常考究。其中，　　 

　　唐山远洋城购物中心已经成熟运营13年之久；

　　唐山勒泰中心于去年年底开业，项目运营日趋成熟，体验式业态占比高达70%；

　　邯郸勒泰城是战汉风格历史街区，计划在今年年底开业。

　　张妍指出，勒泰是商业地产商，拥有大量的优质商业物业，因此资产证券化仍然会是勒泰实现资金回流、降低杠杆、提升资产运营效益的重要手段。“在时间安排方面，由于目前国内资产证券化对标的物业的选择还是偏向于成熟运营的物业，因此我们将结合这一现状，未来可能优先考虑对唐山远洋城进行证券化安排。但同时，我们也注意到市场上出现了以培育期的商业为标的物业的不动产证券化产品、以及PRE-ABS的产品模式，因此也在考虑能否将处于培育期的唐山勒泰中心和邯郸勒泰城的证券化安排提上日程。”　 

　　“目前已经有多家金融机构表示有意愿为勒泰做目前存量项目的进一步资产证券化安排，一些机构也为勒泰提供了方案，下一步的计划就看这些方案的设计能否很好地切中我们的需求。”

　　打通“商业地产一金融”的任督二脉　 

　　勒泰集团创始人、董事局主席杨龙飞从事商业零售经营超过20年。　 

　　据他观察，国际上优秀的商业物业集团，无论是澳洲的西田（Westfield）还是美国的西蒙（Simon），都不是开发商背景，都是零售企业转型过来，而且无一例外地拥有REITs这一重资产金融平台。因此，勒泰集团在不断提升商业管理能力同时，始终把搭建REITs平台作为集团重要战略。　　 

　　那么未来REITs业务是否会成为勒泰集团的长期战略方向之一?“一定会。”张妍表示，盘活存量资产，回笼资金可满足企业再发展。　 

　　勒泰拥有大量自持商业物业，拥有自己独立完备的商业管理团队和多年的商业运营管理经验。对运营较为成熟的物业打包设立REITs并在公开市场发行，实现资金快速回笼，同时持有部分REITs份额，享受未来分红和物业升值收益，这将是勒泰的长期发展方向和深度诉求。　 

　　其次，REITs业务可推动改善财务报表，部分实现轻资产化，降低资产负债率，提高权益回报率。 

　　最后，目前REITs能部分实现将资产持有与资产运营的金融属性与使用属性相分离，可以提升租金收益坪效,有助于勒泰以资产管理人的身份，收取管理费和业绩报酬,更专注于资产管理和运营提升物业品质。　 

　　从金融视角看，REITs不同于传统投行业务，更重视通过持续性运作管理，提升租金回报率、挖掘物业价值，借助资本市场给投资者带来长期的稳定回报。　　 

　　从地产视角看，REITs不仅是一种融资工具，将成为一种新的商业模式，优化资源配置，加速优胜劣汰，通过长期、持续的物业价值增值实现优质商业管理的品牌价值输出。

　　借力REITs打通“商业地产一金融”任督二脉的勒泰，未来将如何发展？　　 

　　张妍表示，可预见的购物中心与不可预见的资本大佬相匹配。勒泰未来不会停止对金融创新的尝试与探索。打造公募REITs是盘活存量商业资产的平台，也是集团的长期战略方向。　　 

　　未来，勒泰将打造资产管理平台，实现优质商业管理的品牌价值输出，轻资产运营，利用好上市公司平台，收购并购符合勒泰标准的、具有商业升级潜力及收益提升空间的商业资产，来扩大集团资产规模，并通过孵化基金持有，待资产收益能力可以对标市场要求时，进行资产证券化，实现资本退出。　　 

唐山勒泰中心

　　中国证监会债券部副处长闫云松指出，在中央和国务院12次发文要求加快资产证券化业务发展背景下，勒泰此次发行的产品对于市场后续发展将起到良好的引导作用。该产品亦被誉为“非一线城市商业物业REITs”的先驱者。　　 

　　在业内人士看来，勒泰REITs之所以成为国内REITs发展“教科书”式案例，最大的前提是，勒泰是一家拥有多个优质项目的商业物业集团，其依托“一城一景一地标”理念规划设计的城市综合体项目，体现出旺盛的生命力，拥有强大的运营与升值潜力。　　 

　　勒泰集团旗下以勒泰中心、勒泰城命名的城市综合体，均是结合所在城市的历史文化与环境，因地制宜，为城市实现“量体裁衣”，打造商业与精神文化双地标。　 

　　因此每到一处，勒泰标杆项目均受到当地政府与百姓的认可，吸金潜力巨大。勒泰始终以匠人之心精雕细琢，将城市综合体变成一个个大师级手工作品，这是勒泰REITs能够成功发行的根本原因。　 

　　也正因产品的独特价值，勒泰收获诸多殊荣。

　　2016年，勒泰集团荣获“2016年度中国城市推动典范企业”奖项；

　　2017年1月，勒泰商业地产在港交所“2016中国融资上市公司大奖”颁奖典礼上荣膺“最具潜力上市公司”大奖；

　　2017年8月，勒泰集团荣膺“2017中国地产年度影响力上市企业”。