渐成风口的社区商业该怎样玩？ 蓝润商业“润道”成都

　　随着城市中心区人口向外围迁移，城市呈现多中心发展态势，为满足居民就近购物的需求，政府在城市非核心地段规划居住区时，在新出让的土地中增加了商业的比例。这一趋势为社区商业的发展提供了更广泛的空间，使其成为各界关注的焦点之一。

　　据国家有关统计数据显示，未来几年，位于“最后一公里”的社区商业的消费将有望超过社会消费零售总额的30%，其巨大的发展潜力和空间在为居民生活带来便利的同时，也为投资者带来商机。

　　在竞争日趋激烈的成都商业地产市场，蓝润商业集团已看到社区商业与消费者距离最近、最贴近消费者日常需求的特性，开始将其作为全新突破口，进攻商业地产新价值洼地。

　　蓝润社区商业项目分布图

　　据了解，蓝润商业现已在成都全城布局7个大型商业综合体项目，以及10余个社区商业项目。看似不同的两类业态，却在定位、资源、运营、服务等方面相辅相成。带着诸多社区商业方面的疑问，赢商网与蓝润商业集团总裁贾耀勇先生进行了一次深入沟通，其对社区商业的整体打造思路、运营模式、业态的选择标准等要素进行了全方位的解读，将蓝润40万方自持社区商业街的商业逻辑呈现于众。

　　蓝润商业集团总裁 贾耀勇

　　灵活拆分产品 延伸特色主题

　　“我们希望成为中国社区商业价值发掘践行者，在创新精致社区生活方式、重塑社区商业价值的过程中，缔造蓝润社区商业品牌，实践蓝润商业战略部署，创立独具一格的蓝润社区商业模式及品牌影响力。”谈到蓝润商业在社区商业上的愿景和目标时，贾耀勇信心十足。

　　目前，蓝润社区商业以“润道”主题商业街区为主要产品线，涵盖街区式商业和社区底商两种业态。面对赢商网为何以“润道”为整个产品线命名的问题，贾耀勇解释，“润道” 除与成都乃至四川方言谐音外，还匹配城市独有的文化沉淀，体现了蓝润社区商业既契合周边商业基础、又具备自身特色的属性。

　　尽管目前只一个产品线，但“润道”的每个项目都各具特色。“蓝润商业会在结合周边居住人口、消费环境、历史文化底蕴等因素之后，针对性的作出项目的特色主题定位。有的以青春时尚为主题，有的以生态健康为主题、有的以情景式互动为主题等等。”贾耀勇相信，通过特色业态的匹配，以及景观、雕塑小品等特色空间的打造，“润道”将完美地融合美食、美景与闲逸生活态度，呈现精彩成都“慢生活”。

　　光华春天效果图

　　以光华春天的社区商业项目为例，该项目周边教育资源丰富，因此蓝润商业将其打造成了一个教育主题的商业街——“润道·金榜街”。据悉，除了引进满足居住人口基本商业需求的生活配套业态，以及满足家庭、青年社区需求的特色餐饮业态外，润道·金榜街还定制化的引进了相当比例的儿童业态，包括儿童教育、儿童娱乐、儿童零售等，充分迎合了周边消费者个性化的需求。

　　精准拆分运营阶段 锁定目标客群共鸣

　　商业最核心的要素永远是“人”。面对稳定的消费客群，社区商业在提升其品牌忠诚度之外，如何才能让消费者产生情感上的共鸣？对此，蓝润商业做了全方位的思考。

　　在打造社区商业项目时，蓝润商业除了做好充分的市场调研分析，了解周边人口的年龄结构、消费水平以及周边主要的商业配套设施外，还对当地社区商业处于什么样的成长阶段进行了精准拆分，根据培育期、成长期、成熟期等不同阶段的社区商业特点，做了差异化的品牌调整。“住宅人群刚入驻时，社区商业还处于培育期，所以应引进过渡型业态。而当住宅入住率较高时，更多的业态应该是为了提升生活服务品质，比如书吧、咖啡厅、酒吧等等。”贾耀勇分析。

　　V客东区效果图

　　此外，贾耀勇还强调，如果一个社区商业只为周边社区服务，其商业辐射能力、商业价值都会大打折扣。而蓝润商业之所以将每个社区商业都进行不同的主题定位、打造不同的特色空间、引进不同的特色业态，目的就是希望让它们的辐射范围、辐射客群更加广泛，以此吸引增量客流。“我们位于东郊音乐公园旁的V客东区项目，总的定位是青年时尚潮玩之所、都市新生活潮流街区，所以在做品牌引入时，考虑了电竞、主题电影特色影院、主题酒店等带有青年时尚元素的品牌。”这样的组合，能利用有限的区域覆盖更广的消费客群，带动目的性消费。

　　业态品类剖析 商业模式复制

　　蓝润商业通过对社区商业招商体系的深度剖析，将业态品类统一规划成三类：

　　一是连锁化战略合作类业态。包括24小时便利店、连锁药店、银行等，这些业态能保证招商的基本品质；

　　二是自营业态。通过诸如运动公园、茶馆、艺术博物馆等自营品牌的拓展，进一步提升了企业及其项目的品质形象；

　　三是特色业态。目前，蓝润商业已成功与IDG集团签署了战略合作协议，并开始以综合体项目蓝润置地广场作为试点，与其旗下多个品牌达成深度合作，后期也将逐步拓展到“润道”主题商业街区中。与此同时，蓝润商业还将引入一些首进成都的特色品牌，形成差异化竞争。

　　而招商方面，蓝润商业采用租售结合的方式，一方面，对自持自营产业实现系统化管理，另一方面，全方位提升租赁服务品质。

　　锦江春天效果图

　　贾耀勇表示，蓝润社区商业项目在未来均具备可复制性，不仅模式可复制，街区的主题或许也可以复制。“比如我们的教育主题街区做好了，在一些新开发的项目中，就可以按照这个范本跟合作的连锁品牌、以及蓝润的自营品牌实现在项目的快速落地。”

　　项目统一运营 核心优势助力

　　虽然“重资产”的形式被越来越多的商业地产运营商“抛弃”，但蓝润的社区商业目前均以自持为主。贾耀勇分享到，社区商业想要独具一格，关键在于巧妙平衡自持与租售比例：

　　首先，要实行统一的商业管理、物业管理、品牌定位、业态规划等；

　　其次，在进行销售时，尽可能选择会自营且品牌定位符合项目整体定位的投资人；

　　再次，可通过正向激励来提升销售类商铺的运营、管理水平及店面形象。“比如一店一色的店招门头设计，可以单独设置设计大奖，提升商家的积极性和激发创意性。”贾耀勇举例。

　　此外，对于一些关键节点的商铺，应采取“自营+自持”结合的模式。

　　蓝客城效果图

　　综上所述，发力社区商业的蓝润商业在“润道”主题商业街区项目的打造上，已然拥有五大优势。

　　第一，“购物中心+社区商业”的强大品牌号召力。规划成型的7大购物中心，已积累和储备了大量可共享的品牌资源。

　　第二，蓝润项目布局较完整。遍布成都东西南北中的住宅项目，为社区商业客流提供了基本保障。

　　第三，大数据的运用。蓝润通过“自有互联网大数据平台+外部优秀的会员大数据平台”相辅相成的方式，实现线上到线下的顺畅引流。

　　第四，强大的团队。专业团队的无缝平移复制，将购物中心的招商模式嫁接到社区商业，促进社区商业的提档升级。

　　第五，活动式营销。丰富的活动，不仅可以提高固有消费者粘性、互动连锁反应，且能带动异业联动消费，助力整合式营销推广。

　　从住宅底商，到主题鲜明的街区，社区商业在不断升级换代。随着商业竞争加剧，仍处于起步阶段的社区商业或将是行业的下一个风口，也倒逼商业地产运营商不断提高自身的商业运营能力。

　　在社区商业仍有大片空白市场的成都，蓝润商业10余盘联动的大动作，不仅是该集团实力的表现，也显示了其对社区商业未来的看好。

　　也许，蓝润在社区商业上的“野心”远不止于成都，对此贾耀勇表示：蓝润社区商业的下一步将如何落子，请拭目以待。