上海土地市场：8月成交11幅地揽金192亿 房企参与数骤减

　　8月上海土地市场看似一片繁荣景象，却暗藏玄机。本月上海土地成交面积环比涨101%，成交金额更是涨近500%，看似一片生机，然而，背后却是到场房企屈指可数和地块最终近底价成交的尴尬景象。

　　据房掌柜统计，8月上海共成交11幅地块(工业用地和动迁安置房用地除外)包括6幅住宅地块、3幅商办用地、2幅商业用地，成交面积43.27万平米，环比上涨101.44%,成交总价192.43亿元，环比上涨495.39%。

　　8月上海土拍主要集中在下半月，特别是月末时期6幅宅地两两成交，连续3天成交总金额共达145亿，宅地成交是本月土地市场的主要收入。上海8月土地市场总揽金192亿涨495%，看似火热的土地市场却有它凄凉一面。

　　以往上海一有宅地出让，半壁房企都会参加，举牌举到手软。而如今，宅地鲜有房企问津，到场的开发商屈指可数，多幅地块仅1轮报价后就快速成交。

　　上海中原地产分析师卢文曦认为：自从拿地规则变化后入围房企仅1、2家，可见参与基数较少，若不是开发商真是库存告急，地块限制条件还算可以，预计基本不会出手。

　　拿地自持是必备 比例多少不一

　　与以往不同的是，8月份成交地块均有自持要求。其中闵行区闵行新城MHP0-0103单元七宝生态商务区19-01地块、闵行区浦江镇新选址一号基地w1-07地块(浦江镇0742街坊P1宗地)、闵行区莘庄工业区01单元MHPO-0501单元31C-01A地块，这3幅地块均需开发商100%自持，除上坤拿下的闵行新城商办地块只需自持20年外，其余两幅商业地块均需开发商按出让年限100%自持，即40年。

　　另外6幅宅地均需开发商按出让年限自持15%的住宅和全部商业。

　　此外还有城开拿下的闵行区古美商办地块，需要自持60%的办公20年和80%商业(含酒店)40年。以及金地商置拿下的青浦徐泾商办地块，也需自持80%商业和50%办公各20年。

　　低溢价是主旋律

　　8月上海土地成交情况表

　　地块低溢价成交已成上海土地市场的主旋律。8月份成交的11幅宅地，溢价率最高仅31.87%，超7成地块溢价率仅1%左右，其中6幅地块溢价率不足1%。

　　造成地块低溢价成交，业内人士认为，现在上海已不是以价换地，按照评分拿地，将不少资格欠缺的开发商拒之门外，另外，地块的自持及一些业态硬性规定也让开发商感到能力不足，并且部分地块的起始价已经较高，等等这些都是造成低溢价的原因。

　　另外，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉房掌柜：“地块低溢价甚至底价成交也说明了两点。第一、很多房企也积极为稳定土地市场发挥作用，对于具体地块不会盲目疯抢，报价也会更加理性。第二、土地供应也开始增加，部分房企后续拿地的机会也比较大，依然是可以获取低成本的用地的。”

　　万科、首创连拿2地 是运气还是实力?

　　自从上海拿地规则从“价高者得”到“评分制”，拿地就变得不那么简单，并且还规定在5月1日后拿地房企，将在“受让管理”这一项中扣除15分，要知道满分就30分，也就是说，拿过2块以及以上，就为0分。

　　然而在8月万科和首创这2家房企竟然拿到2幅地块。

　　8月28日，万科以29.09亿拿宝山区宝山工业园区(BSP0-1801单元)108-04地块，楼板价20068元/平米，溢价率0.34%。

　　8月31日，万科又以48.86亿元拿嘉定区安亭镇国际汽车城核心区21B-13地块，楼板价25041元/平米，溢价率0.16%。

　　8月29日，首创以14.82亿元连拿2地，分别是青浦区盈浦街道观云路南侧25-04地块，总价6.08亿，楼板价27178.93元/平米;青浦区盈浦街道观云路西侧22-05地块，总价8.7亿，楼板价27112元/平米，溢价率0.41%。

　　扣除15分，仍能拿到宅地，是实力还是运气?一位业内人士认为：万科的实力是毋庸置疑的，但首创在同一天拿地估计还是运气占据大半，毕竟当天入围，15分估计来不及扣除。

　　亿翰智库高级研究员于小语认为：拿地主要还是跟企业的战略布局有关，但是这两家房企资质水平都不错，万科是行业龙头，而首创是地方国企龙头，较高的资质水平也能为企业在上海拿地提供一定助力。

　　她还说到，在上海拿地大企业相比小企业来说优势更大，考虑到两家房企在这一次拿地后将扣除30分，后续拿地会稍有困难，但可以竞拍一些高自持地块，在迎合国家的政策的同时，为企业长租公寓业务发展添砖加瓦。