184座万达广场三四线集结 王健林下的这盘棋有哪些对手？

　　（赢商网报道）持续停牌，等待冲刺回A，万达商业缺席了由各大地产商参演的香港中期业绩发布会。

　　多次动荡之后，万达商业今年上半年究竟得分几何，充满着各类想象。而万达商业管理昨日通过官方微信公布的数据中透露的信息或能稍稍满足外界快要溢出的好奇心。

　　万达商管集团表示，在2018年开业的52座万达广场中，三线城市占了38座。而如果加上预计截止到今年底三四线城市万达广场，到2018年底，将有184座万达广场在三四线城市集结，占比达到63.67%。

　　在13个文旅项目转手融创后，如何下好万达广场这盘大棋成为了董事长王健林工作的重中之重。显然，其坚持的一大招数是“快速往三四线城市下沉”。

　　虽然是进入三四线城市的先遣兵，可随着零售蓝海变成红海，王健林在下的这盘大棋遇到的竞争对手团也越来越大，其中包括新城控股、红星商业、凯德等。

　　2018年52座广场项目开业

　　在8月31日万达商业颁奖盛典暨答谢晚宴上，万达商管集团首席总裁助理兼招商中心总经理王锐介绍，截至8月31日，万达集团在全国已经开业了212座万达广场，持有物业面积达到3300万平方米，成为目前中国最大的不动产的运营商。

　　到今年年底，万达预计将会开业的万达广场达到237座。其中，一线城市15座，二线城市76座，三四线城市将会达到146座。

　　当很多企业还苦于下半年目标的调整与执行中，万达却已为万达广场制定出了全年路线图。“（2018年）预计将开业52座万达广场，一线城市3座，二线城市11座，三四线城市38座。”

　　万达2018年开业广场项目（图片来源：万达商业管理微信）

　　在万达商业管理给出的开业广场项目图中，蓝色小圈表示，到2017年底237座万达广场的布局情况：

　　万达广场全国八大区域数量占比情况（资料来源：万达商业管理 制图：赢商网）

　　不难看出，万达广场在全国八大区域落子的数量相对平衡。其中，排在前三位的是华中（36座）、华北（35座）及东北（31座）。

　　而在2018年开业的52座万达广场中，华北10个、西北11个、东北3个、华中6个、西南7个、华南4个、东南4个及华东7个。

　　万达2018年52个拟开业广场项目（资料来源：万达商业管理 制图：赢商网）

　　值得注意的是，在这52个拟开业广场项目中，南京仙林万达茂是唯一的一个大型文旅项目。该项目的定位是全球唯一全球候东方文化主题乐园，目标客群为品质家庭和时尚青年男女，以”MORE”为主题。

　　历史资料显示，仙林万达茂所在的地块曾是南京2014年总价地王。当年，万达集团以36亿元的底价将达24.45万平米的仙林湖“定制地块”纳入囊中。这也是万达在南京的第四个综合体，此前已有南京的新街口、河西江东门、江宁东山三项目。

　　彼时，南京万达的相关负责人指出，仙林湖综合体将打造成“万达茂”，“与过去的万达广场将发生根本的改变，不再以商业为主，而是以文化娱乐为主，零售占比低于25%。”据赢商网早前报道，仙林万达茂预计将于2018年6月1日开业。

　　王健林这盘棋有哪些对手？

　　直观数字串起了万达广场近两年开业路线，但万达商管集团首席总裁助理兼招商中心总经理王锐发言背后透露的另一信息则是万达广场坚持的扩张思路——“快速往三四线城市下沉”。

　　数据显示，整个2016年，万达共开业了52家万达广场，其中一线城市2座，二线城市12座，三四线城市38座。

　　截至今年底，237座万达广场在一线、二线及三四线城市的分布数量分别为15座、76座及146座。

　　如果算上2018年拟开业的38座，明年万达在三四线城市将共有184座万达广场高调会师集结，占其全国总万达广场数约为63.67%。

　　无疑，当下一二线城市地价高企，“一地难求”是包括万达在内的所有开发商都绕不开的难题。住宅开发尚能依靠高周转以保证资金快速回笼，但对动辄上万平米的商业项目而言，短时间内覆盖掉土地成本实现盈利难上加难。

　　虽然行业内不乏收缩三四线城市、回归一二线城市的房企代表，例如宝龙，但从普遍而言，囿于土地成本的压力、一二线城市商业饱和等问题，能看到更多商业开发商投向“广袤”的三四线城市。

　　当然，万达能够形成超六成广场项目分布在三四线城市局面并非一蹴而就，而是经过了近4年的沉淀。据赢商网了解，2013年9月10日万达商业年会上，万达集团负责人公开对媒体称，未来公司将重点布局三四线城市。

　　“大部分一二线城市城市综合体量已接近满负荷，因此，经济水平较好的三四线城市将成未来万达广场扩张的重点区域。”上述人士彼时透露，2013年将开业13个万达广场项目中有7个在三四线城市，而2014年开业的24个项目中，三四线城市项目数量也超过一半。

　　作为“先遣部队”，万达在很长一段时间内享受着在蓝海中畅游的快感。但随着新城控股、红星商业、凯德等越来越多房企扎堆涌入，王健林这盘三四线大棋越下越难，尽管这些企业或在规模、运营实力方面与万达还存在一定差距。

　　新城控股2017上半年房地产出租情况（图片来源：企业中报）

　　从新城控股已开业项目可看出，目前公司旗下的商业产品“吾悦广场”的选址也大部分以三四线城市为主，且二者已多次上演土地争夺战。最近的一次针锋相对发生在7月13日的合肥肥东FD17-10号地块上。

　　早在拍地前，已有消息传出肥东FD17-10号地块为万达量身定制，据悉拍地现场万达还带了广州富力作为帮手，但地块最终被新城以35亿元的高价拿下。

　　虽然上述地块由于价格过高而在新城控股内部被定为“失误”，但侧面仍然能看到万达在获取土地上难度不断加大。

　　如果说新城控股是在自持项目上给万达增加障碍，那以“管理输出”为重心的红星商业无疑在分食万达商业在三四线“轻资产”蛋糕。

　　2017年红星商业资产管理新增项目（资料来源：企业官方微信 制图：赢商网）

　　据赢商网统计，截至今年7月底，红星商业新增的资产管理项目已超过6个，涉及的区域和万达广场的分布也有很大部分重叠。

　　为钳制住对手们猛烈进攻，从万达公布的这份开业广场项目名单中不难看出，其奉行的招式仍是“快”与“大”，即“唯快不破”与“掌握了多少资源，就掌握了多少话语权”。

　　而从其最近启动的“西部计划”中亦可窥见一二。近日，有媒体报道称，万达董事长王健林率团到甘肃考察，称将加大投资力度，在兰州市投资建设一个大型文化旅游项目，同时选择甘肃其他城市新建设10个项目。

　　“快”与“大”之外，瞬息万变的商业战场，亦要求万达不断提升自身运营能力以适应三四线城市消费者需求。对此，有业内人士亦曾分析称，考虑到三四线城市年轻人占比少于老年人，万达广场、万象城等下沉到后，通常都是围绕“生活”展开业态组合。

　　这样看来，无论是来自外界的竞争者，还是对内部的运营高要求，王健林的三四线大计必然是一场“披荆斩棘”式的旅途。