原本70%销售型的MALL,竟能让开发商“回购”全自持?

三益DSGN   2017-09-21 16:20
核心提示:一个购物中心70% 为销售型物业,最后甲方竟然将商铺悉数回购。项目设计起了怎样的作用?

   一个购物中心70% 为销售型物业,仅自持2大主力店 & 3-4F娱乐+餐饮……这么高的租售比,怎么保证商业项目的整体“品质”?

  2015年9月,长沙望城正荣财富中心商铺开盘,所推铺位当日售罄。

  2017年6月18日,这个购物中心正式开业。开发商竟已将出售的商铺全部“回购”自持!

  从“销售型”到“全自持”,用的还是原来的那套设计!品质呢?

  先来看一组该项目开业的现场照片。

  一开始就设定了7:3的超高租售比,整个购物中心的设计方案以此为基础,追求最大程度平衡“卖”与“用”的不同需求,以求确保这个“望城首个地标级大型商业综合体”、“长沙首席街mall”的品质。

  未料,开业前甲方竟然将商铺悉数回购。

  对于项目的设计方来说,也许这是从另一个角度,对这套设计“品质”的认可?

  项目名称:长沙望城正荣·财富中心

  项目位置:湖南省,长沙市,望城区

  商业体量:64,000 ㎡

  建设单位:正荣集团

  设计单位:三益设计

  开业时间:2017 年 6 月

  自由切换!

  只差一个方案

  一套设计方案,既满足了70%高比例销售物业的需求,也承受住了商铺全部自持有的经营模式改变。设计团队的秘诀在哪里?

  设计小TIPS:

  好卖的商铺!

  1、商业街尺寸适宜,减小商铺面积,降低总价

  2、提升得铺率、降低公摊

  3、商铺分割规整、实用

  4、规划金铺子

  5、人流汇集、流通处

   纵、横布局:围剿商业死角

  “纵向:低区随机性消费,高区目的性消费”

  “商业空间地面层的人气最旺,按照竖向交通的层数依次递减——商业价值的垂直递减。

  依据不同楼层分布不同的商铺,将商铺尺度与业态匹配,增加商铺价值。”

  本案购物中心楼层业态分布示意图

  一、二层零售,尺度适宜,接地气,易于出售;三、四层餐饮娱乐等次主力店,拉动人流,往上导,有利于提高二楼商铺价值,整层持有,易于管理、经营。

  “横向:单动线+内街 ”

  “商业布局采用经典的“哑铃式”布局,在商业街的两端布置大型主力店,包括超市、KTV、影院,形成两个拉动人气的人流聚集点。”

  “哑铃式布局”将主力店布置在两端,以单动线组织室内商业街

  哑铃式布局设计,能更好的带动商业主动线上的客流,提高商铺价值。同时在外侧商业和住宅之间打造出一条“内街”,增加商业沿街面、提高商铺价值。

   折线形动线,增强商铺可视性、增加沿动线展示面

  五个中庭:室内的“室外”空间

  “一条购物动线带动多个中庭,在空间布局上,即力求商业区内部空间的完整性,多样性和流动性。”

  五个中庭具有不同的功能

  折线形内街+多中庭设计,实现步移景异、体验消费的目的

  每个中庭均设有垂直交通,且各成“风格”

  “流量”入口:吸睛又吸金

  “首层价值,对于任何一个购物中心来说都是运营方极为关注的一点。都想打造多首层,然而首层怎么“多”?”

  商业入口广场实景图

  在长沙正荣财富中心项目里,设计团队为项目设计了一个“垂直叠加”的入口广场,消费者可以从一开始就选择直达 2 层——一个最直白的双首层搭建完成!

   在商业主展示面上的另一个入口

  整个购物中心沿望府路主展示面前配备了一个宽阔的室外“广场”空间,同时在这个广场上,为购物中心设计了多个不同风格的入口,配合项目内的多中庭设计,实现独特的体验感。

   商业入口分析图

  功能布阵: 群落式 vs 整合式

  “群落式、整合式、两栋塔楼、三栋塔楼,每一种组合方式都有不同的优点与缺点。选择最适合项目的方案,最大化项目的商业价值。”

  整个项目在功能上包括了购物中心、酒店、公寓、SOHO办公等多个功能版块,将这些功能进行合理布局,以求最高效率。

  第一轮PK:群落式 vs 整合式

  第一轮PK结束,B方案整合式完胜。

  接着再来推敲塔楼的布局。

  第二轮PK:二栋 vs 三栋

       根据设计方案,将公寓设置在唯罗克路侧,靠近住宅用地,保证私密性;商业沿望府路面,展示性好,商业价值大、形象好。

  

不同功能的入口设计分析

       将酒店、办公入口设计在望府路、华林路交叉口,靠近商务用地,有利于形成商务氛围。

  

细节:论立面材质的重要性

  外立面不同材质、设计,会对整个商业项目的整体形象起到至关重要的作用。特别是在主展示面上,尤为重要。

  整个主展示面上,不同位置,配合不同材质的外立面设计

  从现场实拍来看,无论是外立面材质选用、室外商业广场尺度、室内动线及多中庭节点的商业氛围打造、入驻品牌……这个正荣财富中心都表现出了应有的水准。

  沿街商业展示面实景照片

 

项目整体沿街面夜景效果图

  根据媒体报道,这是一个开盘首日获得售罄成绩的“旺铺”项目,也就是说,围绕70%销售率展开的商业空间的设计,在得到开发商认可后,也获得了市场的肯定。

  有意思的事发生在后面。

  开业前,我们无意间获知,甲方竟然又将销售出去的铺位给“回购”了。

  设定为“销售型”商铺的商业项目,竟然能通过“回购”的方式,重新变回“全持有”,而且是在原设计方案的基础上!

  这场“切换”,要给设计团队记一个大大的“赞”!

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