原本70%销售型的MALL，竟能让开发商“回购”全自持？

　　 一个购物中心70% 为销售型物业，仅自持2大主力店 & 3-4F娱乐+餐饮……这么高的租售比，怎么保证商业项目的整体“品质”？

　　2015年9月，长沙望城正荣财富中心商铺开盘，所推铺位当日售罄。

　　2017年6月18日，这个购物中心正式开业。开发商竟已将出售的商铺全部“回购”自持！

　　从“销售型”到“全自持”，用的还是原来的那套设计！品质呢？

　　先来看一组该项目开业的现场照片。

　　一开始就设定了7:3的超高租售比，整个购物中心的设计方案以此为基础，追求最大程度平衡“卖”与“用”的不同需求，以求确保这个“望城首个地标级大型商业综合体”、“长沙首席街mall”的品质。

　　未料，开业前甲方竟然将商铺悉数回购。

　　对于项目的设计方来说，也许这是从另一个角度，对这套设计“品质”的认可？

　　项目名称：长沙望城正荣·财富中心

　　项目位置：湖南省，长沙市，望城区

　　商业体量：64,000 ㎡

　　建设单位：正荣集团

　　设计单位：三益设计

　　开业时间：2017 年 6 月

　　自由切换！

　　只差一个方案

　　一套设计方案，既满足了70%高比例销售物业的需求，也承受住了商铺全部自持有的经营模式改变。设计团队的秘诀在哪里？

　　设计小TIPS:

　　好卖的商铺！

　　1、商业街尺寸适宜，减小商铺面积，降低总价

　　2、提升得铺率、降低公摊

　　3、商铺分割规整、实用

　　4、规划金铺子

　　5、人流汇集、流通处

　　 纵、横布局：围剿商业死角

　　“纵向：低区随机性消费，高区目的性消费”

　　“商业空间地面层的人气最旺，按照竖向交通的层数依次递减——商业价值的垂直递减。

　　依据不同楼层分布不同的商铺，将商铺尺度与业态匹配，增加商铺价值。”

　　本案购物中心楼层业态分布示意图

　　一、二层零售，尺度适宜，接地气，易于出售；三、四层餐饮娱乐等次主力店，拉动人流，往上导，有利于提高二楼商铺价值，整层持有，易于管理、经营。

　　“横向：单动线+内街 ”

　　“商业布局采用经典的“哑铃式”布局，在商业街的两端布置大型主力店，包括超市、KTV、影院，形成两个拉动人气的人流聚集点。”

　　“哑铃式布局”将主力店布置在两端，以单动线组织室内商业街

　　哑铃式布局设计，能更好的带动商业主动线上的客流，提高商铺价值。同时在外侧商业和住宅之间打造出一条“内街”，增加商业沿街面、提高商铺价值。

　　 折线形动线，增强商铺可视性、增加沿动线展示面

　　五个中庭：室内的“室外”空间

　　“一条购物动线带动多个中庭，在空间布局上，即力求商业区内部空间的完整性，多样性和流动性。”

　　五个中庭具有不同的功能

　　折线形内街+多中庭设计，实现步移景异、体验消费的目的

　　每个中庭均设有垂直交通，且各成“风格”

　　“流量”入口：吸睛又吸金

　　“首层价值，对于任何一个购物中心来说都是运营方极为关注的一点。都想打造多首层，然而首层怎么“多”？”

　　商业入口广场实景图

　　在长沙正荣财富中心项目里，设计团队为项目设计了一个“垂直叠加”的入口广场，消费者可以从一开始就选择直达 2 层——一个最直白的双首层搭建完成！

　　 在商业主展示面上的另一个入口

　　整个购物中心沿望府路主展示面前配备了一个宽阔的室外“广场”空间，同时在这个广场上，为购物中心设计了多个不同风格的入口，配合项目内的多中庭设计，实现独特的体验感。

　　 商业入口分析图

　　功能布阵： 群落式 vs 整合式

　　“群落式、整合式、两栋塔楼、三栋塔楼，每一种组合方式都有不同的优点与缺点。选择最适合项目的方案，最大化项目的商业价值。”

　　整个项目在功能上包括了购物中心、酒店、公寓、SOHO办公等多个功能版块，将这些功能进行合理布局，以求最高效率。

　　第一轮PK：群落式 vs 整合式

　　第一轮PK结束，B方案整合式完胜。

　　接着再来推敲塔楼的布局。

　　第二轮PK：二栋 vs 三栋

       根据设计方案，将公寓设置在唯罗克路侧，靠近住宅用地，保证私密性；商业沿望府路面，展示性好，商业价值大、形象好。

不同功能的入口设计分析

       将酒店、办公入口设计在望府路、华林路交叉口，靠近商务用地，有利于形成商务氛围。

细节：论立面材质的重要性

　　外立面不同材质、设计，会对整个商业项目的整体形象起到至关重要的作用。特别是在主展示面上，尤为重要。

　　整个主展示面上，不同位置，配合不同材质的外立面设计

　　从现场实拍来看，无论是外立面材质选用、室外商业广场尺度、室内动线及多中庭节点的商业氛围打造、入驻品牌……这个正荣财富中心都表现出了应有的水准。

　　沿街商业展示面实景照片

项目整体沿街面夜景效果图

　　根据媒体报道，这是一个开盘首日获得售罄成绩的“旺铺”项目，也就是说，围绕70%销售率展开的商业空间的设计，在得到开发商认可后，也获得了市场的肯定。

　　有意思的事发生在后面。

　　开业前，我们无意间获知，甲方竟然又将销售出去的铺位给“回购”了。

　　设定为“销售型”商铺的商业项目，竟然能通过“回购”的方式，重新变回“全持有”，而且是在原设计方案的基础上！

　　这场“切换”，要给设计团队记一个大大的“赞”！