吴天海白银进退逻辑 九龙仓62.6亿夺北京丰台地块

　　市场的神经如此敏感，以致于港资房企一个“买”或“卖”的动作就足以引起风吹草动，并让港资离场论再度发酵。

　　但不论外界猜测错对，对于企业而言，一宗大笔收购加码可见对市场的信心。

　　9月21日，九龙仓以62.6亿元、自持16%竞得丰台西局旧改地块，与之胶着许久的金地虽然同样拿地心切，但终究败下阵来。

　　加上半个月前在苏杭两地的投入，9月内九龙仓已斥逾百亿元在内地购地，其心思可见一斑。值得注意的是，这笔购地金亦是2015年47亿元、2016年37亿元的两倍以上。

　　直至第三季度才紧急加速补粮，或是九龙仓分拆上市后发展壮大自身平台的战略体现，亦多少可凸显这家对标稳健的港资企业，在市场多年沉浮中的选择逻辑。

　　62.6亿北京夺地

　　九龙仓此次所摘得的丰台地块地处丰台区西三环外西局村，临近地铁十号线六里桥站，从交通以及配套来看，足以搭配这次竞拍的企业阵容。

　　观点地产新媒体了解，当天有9家竞买人报名参与了竞拍，包括九龙仓、葛洲坝、金茂、金地、中海、首开保利联合体、金融街、招商及万科平安联合体。在现场拍卖正式开始前，地块共获得了9次报价。

　　位置虽好，但大部分房企从头至尾都是观战者的姿态。回顾当天拍卖过程，万科平安首先叫价，而后战场基本交给了金地与九龙仓；葛洲坝起初一度参与其中，但在20轮左右也退出。

　　时至第38轮，九龙仓以62.6亿元达到最高限价转入投报自持比例环节。最终，九龙仓以16%自持面积击败金地，溢价49%,楼面价6.08万元/平方米。

　　出让公告显示，地块为二类居住用地，用地面积3.7万平方米，规划建筑体量10.3万平方米，起始价42亿元。该项目不配建保障性住房，但项目居住建筑规模中套型面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

　　北京市场人士向观点地产新媒体分析，从参拍房企的积极性以及最终的成交价可以看出，九龙仓接下来的开发压力亦不小。

　　如果剔除自持部分，地块可售部分的楼面价成本将超7万元/平方米，这个价格与项目的销售限价仅咫尺之遥。按照要求，宗地中商品住房销售均价不超过7.78万元/平方米，且最高销售单价不得超过8.17元/平方米。

　　相比之下，目前西局村的其他项目如龙湖西宸原著、泰禾西府大院的销售价有的已达10万元/平方米以上。在售价限定的情况下，这一地块将十分考验九龙仓的成本管控能力。

　　值得注意的是，在此次拿地前，九龙仓刚于月初成功实现年内“开斋”。它最近可公开追溯的拿地动作是在去年12月，彼时以13.77亿元竞得深圳前海一宗商业用地，楼面价为2.9万元/平方米。

　　连同本月初在华东苏杭两城的拿地，九龙仓已集中掷下逾120亿元土地金。业内人士称，在土地开发条件苛刻的情况下，以往惯于合作拿地开发的九龙仓不排除会引入第三方。

　　白银进退选择

　　自从宣布收缩战线以来，缩减内地布局城市的话不时挂在九龙仓管理层嘴边。

　　九龙仓前主席吴光正就曾向外界表示，房地产行业的“黄金时代”已经过去，已进入经营、运作时代，这也是它有意将所布局的城市15个城市缩少至10个乃至七、八个的原因。

　　从2006年开始加强内地投资、计划将内地与香港资产各占一半，至2015年宣布将减少内地布局，像其他在各个大小周期洪流中的房企一样，九龙仓应对调控的方式大同小异。比起撤场的港企，九龙仓的动作更显温和。

　　在内地市场受调控影响之下，2014年九龙仓的核心盈利出现下跌。2015年初的业绩会上，九龙仓宣布未来商业地产是九龙仓在内地发展的重点，5年之内,内地商业地产的营业额占集团总量的30%以上。

　　加大发展商业的同时，九龙仓选择了加快退出三四线，集中在热点一二线城市发展。

　　具体的表现便是，在拿地上，九龙仓不再像十年前那般进取。截至2017年6月底，九龙仓在内地的发展物业土地储备停留在340万平方米的水平。而它在内地扩张极盛之时，土地储备最高曾达1230万平方米（2012年），其中持作销售的占比为80%。

　　销售方面，九龙仓近五年来在内地的销售额不断上扬，其中2016年签约销售额同比增21%至314亿元，达到历史最高水平。但如九龙仓在半年报中披露，该公司2017年上半年签约销售额下跌27%至119亿港元。

　　而且，对于下半年，九龙仓预计可能会受此影响而延迟推出某些物业。吴天海曾在8月的业绩会上表示，内地的住宅市场需求旺盛，所以才需要调控，主要手段包括限价，但如果企业急需用钱，就很容易卖出去，而有实力的发展商就会等一等。

　　正如九龙仓所拿丰台西局地块所面临的盈利难题，白银时代里房企的生存条件已不如以往优渥。不过，除了这稍显无奈的选择，九龙仓近期密集拿地，不排除与它的分拆计划有关。

　　根据8月份九龙仓透露的分拆计划，其将以介绍形式分拆全资附属公司九龙仓置业地产投资有限公司独立上市。包括六个香港投资物业在内，总值超2300亿港元的物业被拆分。

　　分拆后，九龙仓更多的精力将放在内地的投资物业及发展物业、其他香港物业，以及物流和酒店管理。吴天海表示，分拆完成之后，九龙仓未来的增长动力将主要来自售楼业务，而酒店及物流业务于上半年也有不错的增长，但基数较低。