中海、龙光却步香港百亿商业地 从28份意向书到9份标书发生了什么

　　从去年年底就屡屡在香港土地市场掀起热潮的内地房企，集体缺席了港岛最新的一宗百亿地块的投标。

　　这其中，还包括此前曾递交意向书的中海、龙光、泛海。

　　10月9日，香港市区重建局公布，位于中环的卑利街/嘉咸街重建项目地盘C，于9日正午截标，合共接获9份标书。

　　入标的财团分别为长实、恒基兆业、新鸿基、嘉里建设、新世界发展、永泰地产、信和置业、会德丰地产和鹰君集团。

　　外界大感意外，毕竟在8月接收意向书时，共收到28份之多。有香港业内人士表示，或许和此地块为商业用途有一定关系，此前内地企业在港拿地基本都是住宅用地。

　　内资却步与9份标书

　　观点地产新媒体查阅资料显示，本次进行招标的地盘C只是卑利街/嘉咸街重建项目中的一部分，按公告资料，该项目发展计划有A、B及C共3个地盘，分阶段发展。

　　本次发展的地盘C，位于嘉咸街、结志街和阁麟街，地盘面积约28901方呎，完成后预计可提供不多于约43.35万方呎楼面面积，作办公室、酒店及零售用途，亦会提供一个不少于约1.41万方呎公众休憩用地。

　　今年年中，该地块开始接收意向书，截止8月11日终止时，共收到28份意向书。据当时的报道显示，意向财团包括长实、远东发展、龙光地产、德祥地产、鹰君、爪哇、新地、利福国际、中国海外、庄士机构、南丰集团、英皇国际及会德丰地产等。

　　当时，莱坊高级董事及估价及谘询部主管林浩文曾对媒体表示，中环区一向供应不多，优质项目更少，估计有约10发展商入标，相信内地及香港的发展商都有很大兴趣，可用作长线收租物业，预计每尺楼面地价19000港元至24000港元，估值82.37亿港元至104亿港元。

　　9月5日，香港市区重建局邀请27家发展商及财团，就合作发展卑利街/嘉咸街发展计划的地块C入标竞投，所有标书必须在10月9日中午12时前送至市建局总办事处。

　　按照当时公布的规则，招标遴选小组将评审收到的标书，并于稍后就批出项目发展协议向市建局董事会提交建议，由董事会作最终决定。

　　然而，10月9日截标后公布的结果显然有些出人意料，仅9家企业递交了标书，且全部为港资企业，内资房企集体退出。

　　原因何在？中海、龙光等企业方面并未作出任何回应，但香港业内已有诸多猜测。

　　有专业机构的资深从业人士向观点地产新媒体分析，一是预估该地块的楼面价可以突破3万港元的高位，对于内资房企来说，可能还是单价过高；二是观察以往，内资房企在香港拿地还是集中在住宅项目为主，像这样的写字楼、酒店等商业用途的地块几乎不碰。

　　“就算是中海，在香港也主要是做住宅，也很少做商业的。”上述人士称，毕竟商业项目是长期持有，资金回笼较慢，不符合内资房企资金快速滚动的需求。

　　该人士续称，之前内资房企虽然有投意向书，可能只是想参与、观摩一下商业土地出让的规则和情况，但就现实层面来说，还是希望集中在住宅发展上。

　　20年重建计划漫途与百年集市故事

　　按照目前的情况来看，不管最后谁获得了卑利街/嘉咸街地盘C，都让这个香港最受关注的重建项目仍把控在港资企业手中。

　　今年年初时出让的地盘A，最终就是被著名的港资开发商信和置业摘得。

　　据此前报道显示，3月1日，信和置业击败21个财团，夺得中环卑利街/嘉咸街重建计划地盘A住宅项目。

　　公开报道显示，地盘A获得了多达43份企业投出的意向书，最终香港市建局邀请了其中42家合资格的发展商入标。项目截标时累计收到22份标书，创香港市建局项目标书数目新高，入标的财团包括世茂房地产、其士国际、宏安地产、希慎兴业、香港兴业、万科置业海外、新鸿基、长实、英皇国际、庄士机构、会德丰、远东发展及香港小轮等。

　　在拿下地块后，信和集团执行董事黄永光曾表示，公司非常高兴投得中环卑利街/嘉咸街发展计划地盘A，地盘位于香港核心商业区，发展成熟，交通便利，公司目前计划兴建优质住宅项目，引入环保特色及智能系统。

　　从A地块的成功出让至今，半年时间该项目已经接连出让两宗地了，看上去颇有效率，然而对于整个卑利街/嘉咸街重建计划来说，这却是一个推动已有近20年的“悠长”旧改。

　　在卑利街/嘉咸街重建计划中，最受人关注、也是最重要的莫过于拥有百年历史的嘉咸街市集。

　　观点地产新媒体查询公告资料了解，这个位于卑利街、结志街和嘉咸街的露天市集建于1841年，见证了百余年的“柴米油盐”，陪伴许多香港人一起长大。

　　然而也正是因为历史悠久，香港政府一直有意对该市集和周边街道做出重建维护。

　　观点地产新媒体查阅的一份资料中写到：“卑利街/嘉咸街项目是前土地发展公司于1998年公布的25个项目之一，范围包括卑利街、嘉咸街、结志街及威灵顿街一带。”

　　2007年2月，香港特区政府市建局公布将斥资38亿元，在卑利街、嘉咸街及结志街大兴土木，打造全港首条“老店街”，让香港土产的老字号商铺复兴，并以有近80年历史的永和杂货店的外貌作为“老店街”的生招牌。

　　按照当时的规划，整个重建计划涉及37幢楼宇，受影响业权及住户分别为360个及约470户，共约1120名居民。市建局将预留18至20亿港元作为收购业权及居民的赔偿费、10港亿为建筑成本。计划完成后，除拥有古色古香的“老店街”外，还有两座住宅、一座酒店及一座商业大厦，总楼面面积为68000平方米，所有建筑组群楼高26至33层。

　　2010年，地政总署宣布收回土地，以进行卑利街/嘉咸街的市区重建发展项目第一期；并称有关项目已纳入市区重建局(巿建局)2007/08年度的业务计划内，其推行有助改善区内的整体环境，保留地区特色，让新旧共融。

　　七年之后的2017年，卑利街/嘉咸街的重建计划才真正进入卖地阶段，此时离1998年已经过去差不多20年了。

　　据后来的香港媒体报道，卑利街/嘉咸街重建计划推进如此漫长有很多原因，比如有保育小组的成立，要研究如何推进文物保护事宜，也有在这里土生土长的街坊对重建计划尚有疑虑，配合度不算太高等。

　　香港商业地产仍处活跃

　　可以想象，这个拥有香港最古老市集的旧改项目如果完成的话，未来商业的运营和收益定不会太差。

　　因此，对于内资房企缺席地盘C的投标，不少业内人都表示略有遗憾。然而从以往内资企业拿地的历史来看，却也不太意外。

　　此前已经有香港业内人士对观点地产新媒体做出过如此的表述：“如果说住宅开发是房地产的初级阶段，那么商业地产则是高级阶段。内资房企在国内通过大量的住宅开发累积了非常多的经验，但在商业地产方面做得出色的仍寥寥无几。细数全国范围内做得好的商业项目，几乎都是香港制造，如恒隆、太古、九龙仓、新鸿基等。”

　　因此，内资房企大量进入香港的仍是初级阶段的住宅开发，通过高周转来获取回报，而拥有大量现金，可以做长期投资，也有专业人才、团队的香港开发商退出住宅市场的竞争，将精力和资金更多集中在打造时间更长、专业程度更高、对人才要求也更高的商业地产方面，也是很自然的分化。

　　和仍有多条“辣招”限制的住宅地产相比，香港商业地产活跃程度已经成为亚太区第一位了。

　　据著名房地产资本分析公司Real Capital Analytics（RCA）此前发布的报告显示，2017年上半年，香港商业房地产投资额总计达83亿美元（643亿港元），较去年同期增长5%，并首次超越东京成为亚太地区最活跃的商业房地产投资目标市场。

　　仅9月至今，香港的商业地产又传出多起大宗交易或值得记录的成交数据。

　　9月26日，新鸿基地产称已确认入标竞投铜锣湾怡东酒店，该酒店现时由文华东方国际集团持有，正在招标出售，消息称，酒店交易价拟为270亿港元。

　　据了解，若以270亿港元计算，该酒店楼面呎价达4万港元，将打破2011年丰树基金以188亿港元向太古购入九龙塘又一城纪录，成为香港历来最贵物业成交。

　　9月21日，太和控股有限公司发布公告，以作价7.38亿港元出售香港中环中心79楼全层予启润国际有限公司，按此计算，此次交易物业的呎价约5.59万港元，创香港最贵商厦单价纪录。