潘石屹49.44亿售上海凌空SOHO予基汇资本的商用博弈

　　10月23日，农历九月初四，二十四节气中的霜降。作为秋季的最后一个节气，霜降意味着天气渐冷、初霜初现，冬天即将来临。

　　潘石屹选择在这样一个日子将上海凌空SOHO全部卖掉。

　　10月23日晚间，SOHO中国公告宣布，与基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司就建议出售凌空SOHO项目公司的全部已发行股本订立框架协议。初始代价基于订约方协定的凌空SOHO项目资产价值50.08亿元厘定，主要根据于2017年8月31日目标公司及其附属公司的营运资金净值及凌空SOHO项目公司的未偿还境内银行贷款本金进行调整。

　　据此，建议出售事项的初始代价为29.54亿元，算上于公告日期凌空SOHO项目公司未偿还境内银行贷款本金19.90亿元，基汇资本此番接盘代价达到49.44亿元，较订约方协定的SOHO项目资产价值人民币50.08亿元尚有6400万元差距。

　　回顾凌空SOHO的“前半生”，尚未开业SOHO中国就将其10万平方米出售给了携程，在持有三年之后，凌空SOHO仍难逃被出清的命运，而在这背后，包括双方的交易对价，该项买卖的交易本身，都显现出买卖双方在办公物业投资上的考量与博弈。

　　49.44亿再售凌空SOHO

　　潘石屹每年一卖的惯性动作在今年似乎有所加剧，在6月底宣布以35.7亿将上海虹口SOHO售予吉宝置业、7月初宣布正式启动北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO两项目整售的三个多月后，仿佛是为了兑现承诺，亦或是为了加速推出，潘石屹再度出手，49.44亿出清凌空SOHO。

　　10月23日晚间，SOHO中国公告宣布，于2017年10月17日，搜候（香港）（公司的全资附属公司）（作为卖方）、SOHO中国（作为担保人）与基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司（作为买方）就建议出售目标公司的全部已发行股本订立框架协议，而目标公司间接持有凌空SOHO项目。

　　据观点地产新媒体查阅，框架协议于2017年10月23日卖方收取诚意金后生效。经框架协议的订约方公平磋商后，初始代价基于订约方协定的凌空SOHO项目资产价值50.08亿元厘定，参考凌空SOHO项目于2017年6月30日的评估账面值46.41亿元厘定，主要根据于2017年8月31日目标公司及其附属公司的营运资金净值及凌空SOHO项目公司的未偿还境内银行贷款本金进行调整。于公告日期，未偿还境内银行贷款本金为19.90亿元。

　　据此，建议出售事项的初始代价为29.54亿元。换言之，算上未偿还境内银行贷款本金，基汇资本此番接盘代价达到49.44亿元，较订约方协定的SOHO项目资产价值50.08亿元尚有6400万元差距。

　　SOHO中国称，根据集团的未经审核账目，凌空SOHO项目截至2017年6月30日的总成本约为27.01亿元，且其协定价值50.08亿元较其截至2017年6月30日的总成本高约85%。

　　由于凌空SOHO项目已经重估账面价值，基于凌空SOHO项目于2017年6月30日的账面值及根据框架协议协定的凌空SOHO项目的资产价值，预期集团将自建议出售事项录得毛利约3.67亿元。

　　资料显示，2010年8月，SOHO中国通过挂牌出让取得凌空SOHO的土地使用权，对价为15.62亿元。凌空SOHO位于位于上海虹桥临空经济区，总建筑面积约34.3万平方米，总规划可售/可租建筑面积22.83万平方米，包括办公室面积19.44万平方米及商业物业3.39万平方米。

　　2014年9月，SOHO中国宣布将凌空SOHO 10万平米物业出售给携程旅行网，用作其未来业务发展的办公室，交易金额为30.5亿元人民币。出售完成后，公司仍持有凌空SOHO的剩余面积12.82万平米作为投资物业，包括办公区约103,014平方米及商业区约25,161平方米。

　　2014年11月，凌空SOHO正式开业，此后SOHO中国持有其三年，直至今年7月初，SOHO中国突然宣布，启动该项目与北京光华路SOHO整售。

　　据观点地产新媒体查阅，凌空SOHO出售后，SOHO中国在全国仍拥有22个项目近380万平方米投资物业，大部分均位于北京、上海的核心地段。

　　买卖双方的商用博弈

　　回顾凌空SOHO的“前半生”，尚未开业SOHO中国就将其10万平方米出售给了携程，在持有三年之后，凌空SOHO仍难逃被全部出清的命运，而在这背后，包括双方的交易对价，该项买卖的交易本身，都显现出买卖双方在办公物业投资上的考量与博弈。

　　观点地产新媒体了解，SOHO中国每年卖一次资产几乎已成惯例，2014年2月52.32亿售上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场予金融街控股；2014年9月30.5亿售上海凌空SOHO部分物业予携程网；2016年7月32.22亿售上海世纪广场国华人寿保险；2017年6月35.73亿售上海虹口SOHO予吉宝置业等，都是此间范例。

　　但步入2017年，潘石屹变卖资产的速度似乎正在加速。据观点地产新媒体查阅，早在2016年中期业绩会的时候，潘石屹就高调宣布，将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围，拿出来销售。

　　到了2017年年初的全年业绩会上，潘石屹又反口，说不卖了，理由是外汇管制之下出售资产回收的资金没有更好的投资路径，“持有境内资产好过持有人民币”。

　　但仅仅过了三个月时间，潘石屹就违反了“诺言”，将虹口SOHO以35.7亿卖给了吉宝置业，紧随其后还宣布将北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO纳入整售行列当中。

　　观察潘石屹近几年的出售路径会发现，老潘卖的几乎都是上海的资产，此次凌空SOHO出售完成后，SOHO中国在上海将只剩下SOHO天山广场、外滩SOHO、SOHO中山广场、SOHO东海广场四个项目，总建面55.45万平方米。

　　频繁出售上海资产，是否意味着老潘不看好上海的办公市物业租赁市场呢？

　　对此，SOHO中国在公告中就表示，出售事项是鉴于中国近期房地产市场发展，董事认为，从出售凌空SOHO项目将产生的预期现金流及利润来看，建议出售事项为集团以公平值变现其于凌空SOHO项目投资收益的良机。

　　有意思的是，此次的交易双方，SOHO中国可以说是卖卖卖的看空派，而基汇资本却称得上是买买买的典型代表。SOHO中国认为是卖的好时机，基汇资本却认为是买的好机会。

　　细数近年来基汇资本在内地的收购史，就包括联手太古地产收购北京三里屯、收购瑞安旗下“翠湖天地”御苑18号公寓、收购北京盈科中心、与华发股份联合投资开发华发新城、收购广州西城都荟、全资收购香港洲际酒店等。

　　而就本次买入的凌空SOHO而言，公告披露，2015年及2016年全年，凌空SOHO项目分别录得经审核收入（即租金收入）约7000万元及1.43亿元。截至2017年6月30日止六个月，凌空SOHO项目的未经审核租金收入约为9000万元。

　　假如基汇资本的意图是未来长期持有凌空SOHO，而凌空SOHO未来年租金收入定在1.8亿元，撇除资产未来可能有的增值空间和运营成本不计，按照49.44亿元的买入价计算，基汇资本将需要超过27年才能够收回投资。

　　但作为著名的世界级资产炒家，基汇资本会否长期持有凌空SOHO项目仍然具有极大的不确定性，刚刚过去的7月份，基汇资本就曾将香港观塘一间商厦的半数业权10亿港元出售给一家基金公司。

　　或许，凌空SOHO的“下半生”，仍难逃继续流转的命运。