广州土拍收金95.6亿 美的地产夺东涌地块首入广州市场

　　晚秋时节，清晨和傍晚萧瑟的凉风告诉人们一个讯息——天气要转凉了。事实上，广州土拍跟目前的天气状况差不多，其正处于一个降温的阶段。

　　10月30日，广州迎来5宗地出让，地块分别位于黄埔区、南沙区、花都区、番禺区，总起拍价达到88.7亿元，均采取“限地价＋竞自持或竞配建＋摇号”的网上挂牌方式出让。

　　受“有形的手”调控，这场拍卖自然难以重演以往的盛况，但就结果而言仍不乏惊喜。

　　观点地产新媒体了解，最终土拍收官95.6亿元，总竞配建面积8100平方米。老牌房企碧桂园、万科、越秀、时代落子，新面孔美的地产抢下南沙东涌镇宅地实现首入广州。

　　万科夺定价地 碧桂园迅速落锤

　　10月30日土拍分为上下午两场，最先出让的是黄埔区一宗宅地和番禺区一宗商住地。

　　其中，黄埔长岭居YH-A3-2地块是一宗定价地，即出让起始价同时为最高限价。但若追查历史可发现，广州出现类似限价的土地也不是新鲜事。

　　2012年12月27日，广州首次举行固定地价卖地会，所拍地块位于白云新城，宗地面积11.38万平方米，容积率仅1.01，设至少5万平方米建设用地用于保障房。在如此高门槛下，拍卖现场直接“零举牌”，珠江实业11.5亿远落子。

　　如今黄埔长岭居宅地同样迅速成交，万科最终以总价9.32亿元将其收入囊中，楼面价1.9万元/平方米，另须自持15%面积。

　　资料显示，该地块虽定为二类居住用地，但包含中小学用地；总面积8.8万平方米中，实际可用于建设住宅的面积仅2.45万平方米。另外，地块企业自持部分作为租赁住房，不得对外销售。

　　方圆资本首席市场分析师邓浩志对观点地产新媒体表示，这宗地楼面价虽只拍到1.9万，但有15%自持面积，所以实际成本肯定是过2万。而地块周边目前在售项目，价格大多在2.5万/平左右。

　　按此计算，邓浩志预计，该项目盈亏平衡点会在3万以上，已超附近楼盘均价，如果房价不持续走高项目就会亏本。“万科愿意拿下这宗地块，说明它还是比较看好后市的。”

　　另据了解，半年前万科就曾在长岭居拿下土地，代价是12.22亿元和900平方米配建，加55%自持，楼面价1.99万元/平。相比之下，时隔半年相同区域再扩储，楼面价降了862元/平，自持比例下降40%。

　　紧随万科，碧桂园以总价33.18亿元竞得番禺大石街兴南大道南侧DSJ15-01地块，折合楼面价1.63万元/平方米，并未达到最高限价45.6亿元。

　　据了解，这宗地是番禺大石近5年内首宗出让土地，为原番禺区华凌空调“三旧”改造地块。居住用地面积6.1万平方米，容积率≤3.2。

　　再加上这五年一推的供地节奏，地块周边一手楼盘稀缺，主要二手住宅项目售价都在在2-2.5万元/平，临近大石地铁站的新月明珠花园更达3.4-3.5万元/平方米。市场预估，这宗地未来推售均价将达4万。对此有人调侃，番禺大石业主或成“土拍最大赢家”。

　　花都1.6万/平创纪录 美的首入广州

　　要说当天最受瞩目的地块，则非花都区凤凰路地块一期用地莫属。资料显示，该地块同样是一幅定价地，出让面积6.95万平方米，起拍楼面价高至1.62万元/平方米，未拍便已刷新区域纪录。

　　最终，鏖战17轮，地块被越秀地产以总价23.1亿元，加7500平方米配建面积夺得，除去配建楼面价达1.71万元/平。这也是越秀地产进军花都落下的第一子。

　　据了解，花都地价上一个纪录是在2015年产生。

　　彼时花都区新华街宝华路以北、茶园路以西J11-SJ06二类住宅地块出让，吸引了路劲、保利、旭辉、越秀、华发等8家企业前来竞拍。最终地块被路劲地产拿下，总价19.41亿元，加配建面积2.97万平方米，除去竟配建面积，楼面价8424元/平方米。

　　时隔两年，再看今日拍出的花都地价，已然超出1倍。邓浩志对观点地产新媒体表示，这次花都刷新地价幅度非常大，着实让市场吃了一惊，但其实也是有个中原因。

　　其分析道，该地块与早上拍出的长岭居地块情况相当，地块周边售价都在2.5万左右，项目未来售价预期和长岭居地块亦差不多。但地价对比长岭居的1.9万元/平，反而低了2千，所以越秀拿得也算合理，甚至比长岭居地块更划算。

　　与上述3地块平静成交不同，两宗南沙土地竞争十分激烈。未正式开拍前，南沙海景街宅地就有9家企业竞价，南沙东涌镇地块稍少也有7家。

　　其中，南沙街海景路2017NJY-10地块，吸引到保利、越秀、碧桂园、华润、时代、美的等多家房企参与报价。

　　资料显示，该地块地处南沙湾发展较早的生活中心，出让面积8.78万平方米，起拍总价15.78亿元，楼面价1.1万元/平方米。另据出让条件，地块项目需配套建设拆迁安置房9万平方米。

　　最终，经过32轮龙争虎斗，时代地产将地块收入囊中，成交价为18.93亿元，加450平配建面积，楼面价1.32万元/平方米。

　　而南沙东涌镇2017NJY-9地块的竞拍过程则更显艰难。资料显示，该地块是东涌镇自2012年并入南沙后，首度拍卖的宅地。出让面积4.49万平，建面近10万平，属于限制较少的净地。

　　经过近两小时65轮争夺，美的最终在保利、越秀、碧桂园、雅居乐、路劲口中拿下地块，实现首入广州。地块成交价11.09亿元，加450平方米配建，楼面价1.13万元/平方米。

　　近年来，随着“北上广深”几大城市购房需求外溢，位于一线周边的二三线房地产市场发展潜力显现。

　　美的地产便瞄准了承载“广州客”的佛山市场。据观点地产新媒体不完全统计，仅2017年至今，美的就斥资约超90亿元，在佛山连下10子。

　　最近一次拿地是在三天前10月27日，美的以总价3.8亿元，折合楼面价7459元/平拿下顺德杏坛1号地块，地块占地面积2.04万平，总建筑面积5.09万平。

　　但再回看美的获得的南沙地块，市场人士指，地块所处东涌镇周边此前并无出让记录，无品牌开发商项目，属于楼市待开发区域，且交通较为不便。故地块后续开发成果，还不可过早下定论。