万众期待的“商改住”并非万能药 商改还需对症下药

　　今年3月27日，湖北省政府办公厅出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。允许将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房，其土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后不再补交土地出让金，经改建的租赁住房不得分割产权出售，用水、用电、用气价格应当按照民用标准执行。

　　而最快下个月，开发商期待已久的“商改住”有望实施，这对于武汉目前的商办市场与租赁市场，意义非凡。

　　商改住实施后，有哪些利好？

　　事实上，商业项目的高库存量已是行业共识。

　　面对商业去库存压力，各路操盘手都希望借由政策便利，将闲置、落后的商业尽快变现。

　　而过去，在房地产市场，“商改住”一直是一个比较敏感的话题。受困于商业、办公产品走货慢、产能低，为利益最大化，开发商多打擦边球，将依法批准的商业建设用地改作居民土地使用，并最终以商务公寓或者酒店式公寓的形式推出。

　　实施“商改住”之后，商业地产开发商可以将商业用房改成租赁住房。目前来看，将有以下几点好处：

　　1、帮助房企快速回笼资金

　　对于那些手头积压大量闲置用地与商业的企业，“商改住”将帮助开发商改换成一种经营库存物业，允许其发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托化，促进企业资金回笼。

　　2、去库存

　　全国范围内，尤其是一二线城市中，包括商业体、写字楼、公寓、酒店在内的物业，长期保持高库存压力。实施“商改住”之后，通过对商业建筑结构的修改，能将其改为公寓用于租赁，利于解决商业用房的去库存问题。

　　3、可以平抑租金上涨

　　根据相关规定，被合力改建成租赁住房的商业项目对外出租，用水、用电、用气价格按照民用标准执行，且享受租住同权，这在很大程度上将利于盘活商业存量房源，增加市场上租赁房源的供应，可以平抑租金的上涨，还能降低租客的生活成本。

　　4、深化发展长租公寓市场

　　还有很多开放商将商业项目，如办公楼、酒店改成长租公寓用于出租，开发商作为最大的“房东”，将对长租公寓的这类物业统一运营、统一管理，有效避免了散户零租所面临的“二房东”、胶囊房等诸多麻烦。

　　自去年国务院正式发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来，包括北京、上海、成都、广州、南京等在内的多个一二线城市纷纷发布相关办法，响应“商改住”号召。 

　　“商改住”并非万能药

　　一边是库存压力大、亟待转型的商业地产，一边是供不应求的租赁市场，然而并不是所有的商业项目都适合进行改造，这一点上，“商改住”或许对公寓、办公楼及酒店更友好。

　　对公寓来说，“商改住”可能只需要将水、电、气按民用收取，其余硬件基本不需要修改，就能用相对较低的价格出租，对于开发商而言，改造成本低，公寓的租赁市场行情也不错，还可以预期一个真实的回报率，所以这个政策对于公寓的促进作用比较大。 相较公寓，办公楼与酒店的“商改”难度系数大点，除了必要的建筑结构调整，还有消防、安全等管理问题。

　　而“商改住”也并非商业地产去库存的万能药，就目前而言，底商、裙楼、集中式商业新政就无法改善。这类商业体量大，楼面地价高，加上建筑成本和改造成本，可能卖价低于成本，而且改造后的管线配套设施也没有原有住宅配套稳定安全，比如漏水、地下管网、电梯、通风、采光。有些大型商业完全封闭，中间部分不临窗，里面通风采光都不好，居住环境很差，舒适度差。

　　因此，购物中心还是以改造成办公场所居多，即所谓的“商改写”。其中涌现了不少优秀改造案例。

　　以位于北京长安街的中粮广场为例，从2014年便提前预判市场，结合经济背景、内部企业租户构成、以及楼宇自身条件等因素，成为首家敢于在长安街核心地带启动旧楼改造的央企。

改造后中粮广场C座全景

　　中粮广场此次改造主要针对曾以高端家居闻名遐迩，素有北京“世界家居花园”之称的C座原购物中心部分，共计4.6万平方米，此外，还增加了1.4万平方米的商业配套。 

　　改造后，中粮广场业态调整为8.6万平方米的甲级写字楼和1.1万多平米的联合办公空间，同时配备1.6万平方米的餐饮及1.8万平方米的休闲配套，整体商业配比高达14%。

　　除上述说的“商改住”、“商改写”，商业改造或许还能有更多创意。

　　位于位于安慧里的首开寸草学知园，就是办公楼改造成养老院的证明。

　　养老院的原址为首开集团下属单位的办公楼，在改造成为养老院的过程中对房屋内部进行了重新设计和翻新，在公共空间里不仅配备了电视、投影仪、图书阅览区等设施，还针对老年人的特点配备了康复训练器械和助浴室。

　　房间的大门也采用了进口推拉门，方便使用轮椅的老人进出房间。在这座楼的楼顶，养老院还特意布置了屋顶花园，为老人提供了更为宽敞的活动空间，在这里老人可以种植花果蔬菜，也可以远眺休憩，丰富了精神世界。

　　随着银发产业、儿童产业以及“双创”不断升级，越来越多的闲置商业体将走向改造去库存的道路，然而调整变革绝非易事，真正的创新，有时候是革自己的命。成功与否，是企业基因决定的。开发商如何及时转换角色、更好地迎接下一轮风暴？或许才是“商改”真正的难点。