北京上海“商改住”限购后 “商改租”迎来商机了？

　　去年6月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励商业地产开发商将商业用房改为租赁住房。

　　然而刚刚过去的3月，北京、上海等地对类住宅项目进行了集中整治，叫停了一切散售“商改住”的项目。而这些限购政策，能否让“商改租”迎来商机？

　　万亿租房市场

　　 政府对待商办类项目转住宅功能，有两种截然不同的态度：一是针对商办类项目改建后以住宅形式销售的，也就是我们常说的“商改住”，是明令禁止的；另一方面，国家又出台优惠政策，鼓励开发商将商业用房改为租赁用房，就是我们所说的“商改租”。

　　虽然仅差一个字，但地位却截然不同。比起销售状况热火的“商改住”项目，“商改租”仍是比较边缘，回款速度慢、投资回报率不高、市场不成熟、政策不明朗等原因，使得商业地产开发商并不热衷于此。

（图源：链家研究院）

　　近日，链家研究院发布了一份《租赁市场系列研究报告》（以下简称“报告”）。报告显示，目前中国租房人口达1.6亿人，占总人口比例的11.64%，租赁房屋有4600万套，占市场规模的18%；其中北京房屋存量大概有750万套，进入租赁市场的有150万套。由此可见，市场供应端与需求端供应不平衡。　　 

（图源：链家研究院）

　　而在租金方面，2006年-2015年间中国租金整体增长了约40%，其中北京、上海涨幅均超过120%。《报告》称，中国房屋租赁市场已经进入快速通道，预计到2025年中国租金总额将接近3万亿元人民币，租赁人口达2.3亿；到2030年，租金总额将达到4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿。

（图源：链家研究院）

　　面对“万亿蛋糕”，住宅类开发商早早嗅到了商机。据界面新闻报道，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓。其中万科表示，长租公寓需求很大，今年会把它作为战略业务，主要在核心城市发展。

　　而反观商业地产领域，虽然国务院在2016年6月3日发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励商业地产开发商将商业用房改为租赁住房，但真正着手此项目的地产商并不多。 

　　尴尬的商改租

　　事实上，商办类项目的高库存量已是行业共识。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌曾公开表示，商业用房的库存相较住宅用房更加严重。从待售和销售情况来看，住宅远远优于商业地产，但是库存中35.7%是商业用房，这个比例很高。

（图源：网络）

　　一边是商业地产高库存，一边是供不应求的租房市场，同时国家也出台了相应优惠政策，但开发商仍旧“没什么动静”，这其中最主要原因是缺乏利益驱动。

　　北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志曾在参加一次论坛时发言称：“我从来不否认有大量的租赁需求存在，但问题的关键是，我们要找一个相对持续的、可以让企业看到盈利的运行状态，告诉他们这个地方可以赚钱，到时候你不用喊口号，他们就会趋之若鹜了。”

　　陈志解释说，现在有不少长租公寓，是对小产权或者对国企手里的沉默资源进行改造，很多业主方在等待出售或者闲置的过程中，不去计算成本，因此以很低的价格出让使用权。但如果需要计算的时候，那就没市场了，这是不行的。我们都应该按照挣钱的逻辑去算账，否则是不可持续的。　　

（图源：网络）

　　同时，政策不明朗也是让开发商止步的重要原因。

　　 魔方公寓华北分公司副总经理邓方曾谈到自己经历时说，他在魔方公寓管开发和运营门店时，遇到很多政策不明确的情况。比如在开增值税发票时，必须有公对公的合同，但如果遇到类似中国银行这样的客户，签公对公合同很麻烦。

　　还比如，因为行业分类不清晰，如果魔方不想放入酒店行业，就开不了发票。但如果加入酒店行业，发票问题解决了，但消防又有问题，加上公安部门在对流动人口的严格管理，使得长租公寓在运营上困难重重。　

（图源：网络）

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，商业用房本身库存规模较大，而且很多时候属于规划失误的结果，同时“商改租”项目需要一定的商业配套，这就导致最后消化起来比较困难。

　　他解释说：“从市场前景来看，总体看好‘商改租’的发展，这是因为政策赋予了此类住房两类属性切换的便利性。但从实际情况看，此类商业项目转变为可租赁型的住宅项目，在一些大城市可能更有效果，因为这会缓解相应的租赁需求，同时租金收益等也可以得到保证。”