华侨城二度挂牌北京丰台项目股权 欲卸下高地价“重担”？

　　10月31日，在泰禾集团52亿入手华侨城北京丰台“新著东方”49%股权后三个月，项目剩余51%股权也被华侨城再次挂牌。若交易完成，意味着在华润、招商退出一年后，华侨城也将彻底离场。

　　对于这个自拿地之初就经历“退地”风波的京城项目而言，“高地价”无疑是其标签之一，故有分析指出，华侨城出售丰台项目的原因或许也是由于地价太高，在综合考虑目前及未来前景的情况下趁机离场。

　　有熟悉华侨城的业内人士也向观点地产新媒体道出：“当时拿地的价格比较高（5.6万元/平），现在有企业愿意接手，愿意谈，而且预计收益还可以，那肯定是赶紧出了。”

　　如此看来，卸下高地价的“重担”或许正是华侨城易手丰台项目的主要诱因。

　　华侨城退出丰台项目

　　据北京产权交易所10月31日披露，深圳华侨城股份有限公司将其持有的北京侨禧投资有限公司51%股权进行挂牌，以全面退出该项目。其另外49%股权刚刚在三个月前由泰禾集团以51.83亿元总代价接手。

　　目前北京侨禧51%股权挂牌处于预披露阶段，出让价格未知。但若按照泰禾集团8月1日公告中披露的数据推算，华侨城出售“新著东方”100%股权所获总代价将约达105.78亿元。

　　据观点地产新媒体此前报道，8月1日，华侨城宣布已正式与泰禾集团签署《产权交易合同》，据此，华侨城以挂牌价7.34亿元向泰禾集团转让持有的北京侨禧49%股权，泰禾集团同时需向北京侨禧提供股东借款，专项用于北京侨禧偿还公司的部分股东借款本金44.49亿元及相应利息。

　　事实上，翻查资料可知，北京侨禧持有项目名为“新著东方”，而该项目地块早在拿地之初就因地价高企与“退地”风波而被受关注。

　　资料显示，丰台项目位于北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村，具体分为1404-669、670、665、666、6685宗地块。占地面积11.76平方米，其中，建设用地11.76万平方米，为居住兼教育、文化设施用地。

　　2015年11月2日，华侨城与招商、华润组成联合体，以总价83.4亿元竞得地块，需配建5.7万平米公租房，溢价率50%，折合楼面价达5.6万元/平方米，而这一成交总价也成了北京土地总价第三高，一时成为市场关注焦点。

　　但颇具戏剧性的是，在三家央企联合体拿地一小时后，有知情人士就爆料称，因土地成本超出预期，华润、招商已经在最后的竞拍阶段退出，最终是华侨城独自拿下地块。

　　但上述传言直到2016年9月18日才被最终证实，彼时北京侨禧投资人出现变更，变更后公司由华侨城100%持股，招商、华润正式退出了该项目。

　　两位合伙人退出一年多后，华侨城在今年8月终于迎来了新伙伴，只是在外界预计丰台项目将在泰禾集团入局之后进入开发快车道之时，华侨城却是再次出售剩余51%股权，计划全面退出该丰台83亿地块。

　　对于此次出售，一位熟悉华侨城的业内人士向观点地产新媒体表示，这是企业的正常经营行为，因有钱赚。

　　但其随后又称：“当时拿地的价格比较高（5.6万元/平），现在有企业愿意接手，愿意谈，而且预计收益还可以，那肯定是赶紧出了。”

　　京城土地之重

　　如此看来，从最初的招商、华润退出，到华侨城两次转让股权彻底离场，高地价“重担”都是丰台项目遭易手的主因。事实上，关于北京土地“面粉贵过面包”的讨论一直存在。

　　而这主要还是由于京城土地资源稀缺所致。北京亚豪机构市场总监郭毅向观点地产新媒体指出，无论哪个开发商在北京拿地都很困难，北京的地少、开发商多，而且都是大的开发商，所以这里的土地市场竞争很大。

　　其实，在价格之外，北京土地还有不少“限制”让开发商感觉背负重担。

　　郭毅就提到，北京从去年到今年出让的很多地块中，对商品房部分都要求90/70；同时对土地未来的销售价格限制也非常严格，这就限定了业绩和利润；而且很多地块还有配建或自持的要求，无论是商业的自持还是住宅自持。

　　项目户型与价格被限制之后，“未来项目的去化会更快，但对于开发商而言，他们的利润空间和在产品上可以把握的创新层面及产品品质的提升，都很难在未来的项目上得以体现。”郭毅如此表示。

　　据中原地产数据显示，截至今年10月13日，北京已经成交52宗住宅用地，几乎全面“限制化”。

　　52宗地累计规划面积650万平方米，相比2016年全年上涨196%。其中70年持有型租赁用地82.85万平方米；共有产权房面积达167.87万平方米，占住宅土地总面积比例26%；限价商品住宅面积228万平方米。

　　另据北京市住建委公布，截至8月中旬，北京今年已累计推出19个企业自持租赁房项目。这19个项目分别位于海淀、丰台、大兴、房山、平谷、顺义等六个区，在土地招拍挂阶段通过“控房价、限地价、竞自持、比方案”方式出让，19个项目住宅总建筑面积233.6万平方米，其中自持商品房面积127.5万平方米。

　　土地被附加了诸多限制之后，定位豪宅的“新著东方”未来会否会因高价格而难以获批预售证也是未知数。

　　不过据郭毅指出，之前（高价项目预售证）的确比较难拿，但从今年8月开始，陆续有些项目也突破了8万的隐形红线，9万、10多万的项目也有。“所以只要开发商在产品上下足了功夫，政府是能在适当的定价上做出相应考量的，定价并不是最大的问题。”

　　在土地及楼市受到如此多“束缚”的背景下，本身定位以文化、旅游、城镇化等产业为核心的华侨城似乎正在调整其布局策略，减少纯住宅项目开发，且将目光转向京城外更大的区域。

　　据上述熟悉华侨城人士透露，未来，华侨城纯住宅类的项目可能会越来越少了，都在做大型综合开发项目，这样也能将华侨城的长项发挥到最大。

　　“（华侨城）最近在京津冀地区有几个几十平方公里计算的大型综合项目正在推进，而且和政府都已经签完战略合作协议，现在都在进一步落地的准备工作中。”