大悦城重组抉择 中粮地产停牌期间为何甩卖内地第二家W酒店？

　　酒店投资回报慢，某种程度上使它成为房企敬而远之的业态之一，即便是高档的五星级酒店，有时也难逃出售命运。

　　10月31日，中粮酒店（北京）有限公司于上海产权交易所挂牌出让，其100%股权及债权的挂牌起始价为9.95亿元。该标的为大悦城全资拥有，由香港利港企业有限公司及中粮英属维尔京群岛壹柒有限公司分别持有65%及35%股权。

　　然而，观点地产新媒体了解到，除了承担这笔交易价之外，受让方还需要代标的企业偿还借款14.28亿元及相应的利息、工程款3537万元以及不及百万元的股东债务。这意味着，标的最低的收购成本达24.58亿元。

　　资料显示，这家公司最主要的资产便是位于北京朝阳区建国门南大街2号五星级“W酒店”项目，亦即长安街W酒店。项目总占地面积6,746.29平方米，总建筑面积62,896.5平方米，地上21层、地下5层。若计入债权价格，收购的最低楼面价为3.91万元/平方米。

　　对于大悦城而言，此番甩卖旗下酒店资产已非首次。大悦城回应观点地产新媒体称，考虑到酒店业务难以满足国资委对央企的要求，故选择将业绩表现不佳的W酒店出售。

　　不过，联系到现时正处于中粮地产与大悦城重组期，市场人士分析，从重组的角度出发，剥离不良资产或许也是出售酒店项目的考虑。

　　大悦城几度卖酒店资产

　　观点地产新媒体了解到，长安街W酒店的前身为北京凯莱大酒店。2010年8月，经营了20年的凯莱大酒店主体正式拆除。而后，中粮置地（大悦城前称）付出了五年时间将其打造成长安街W酒店，并于2014年10月建成。重建后，酒店也开始交由喜达屋运营管理。

　　值得注意的是，这个酒店也是W品牌在北京的第一家、内地的第二家酒店。

　　从四星级酒店改造成世界知名的五星级酒店品牌，并将运营权交给国际知名酒店品牌负责，这是大悦城为这个物业所作的努力之一。

　　与W酒店同年开业的还有北京华尔道夫酒店，这两个项目均被大悦城寄予了厚望。彼时，负责酒店业务的中粮置地副总经理姚长林公开表示，一定会把W酒店和华尔道夫酒店经营成为“北京酒店的前三位”。

　　资料显示，长安街W酒店包括了349间客房，2016年GOP（营业毛利）仅为3432.14万元，GOP率26%，RevPAR（每间可销售房收入）661.24元，年平均入住率57%。此外，2016年及2017年首三季度该公司均处于亏损状态，净利润分别为-9613万元及-9192万元 。

　　截至2017年9月，北京长安街W酒店平均出租率为69%，平均可出租客房收入为人民币 790 元。相比之下，位于三亚的两间酒店在出租率方面反而要比该酒店要高，平均可出租客房收入也达到了1193 元及1439 元，远超过W酒店 。

　　市场人士指，这间W酒店在运营上并不算好，加上内部设计潮流而稍显浮夸，服务有所欠缺，口碑一般。也有观点认为，W品牌是以年轻时尚为定位，在风格上与严肃的高档酒店稍显不同，众口难调，经营情况不好或是对市场需求掌握不够所致。

　　翻阅大悦城近几年的营运数据可发现，不管是从出租率还是平均可租客房收入来看，2017年前9月W酒店的营运情况已有所改善。戴德梁行北中国区投资及顾问服务部高级董事刘兵分析，五星级酒店出租率在70%的水平并不算差，但以其平均可出租客房收入来看，确实是低了。

　　其实，对于大悦城而言，甩卖旗下酒店资产已非首次。

　　2017年6月，大悦城计划将旗下位于苏州和南昌的两家凯莱酒店挂牌转让，转让底价分别为2.24亿及2.89亿元。数据显示，苏州凯莱大酒店及南昌凯莱大饭店于2016年分别亏损598万元及618.9万元。

　　大悦城方面向观点地产新媒体透露，“目前有很多意向买家对W酒店感兴趣”，而苏州及南昌两个项目目前已经出售，故不便就此作出评论。

　　在更早前，2015年底，大悦城因向第三方发行新股，其在COFCO (BVI) No. 97 Limited的权益降至40%，而这家BVI公司正持有北京华尔道夫酒店。自此，华尔道夫酒店也不再由大悦城进行并表。受此影响，2016年大悦城的酒店经营收入下跌了11.3%。更有消息称，大悦城还将出售华尔道夫酒店的股权。

　　买卖里的重组抉择？

　　由于酒店回报周期较长，早期如W酒店存在亏损的情况并非不正常。

　　对于出售的原因，大悦城回应观点地产新媒体称，与其他业态相比，由于酒店投资回报率相对较低，难以满足国资委对央企的要求。按照国资委要求，大悦城便选择将业绩增长相对缓慢的北京长安街W酒店予以出售。

　　此外，戴德梁行北中国区投资及顾问服务部高级董事刘兵分析，企业出售非主营业务资产或经营情况不良的资产，或是为回收资产以发展大悦城等盈利情况更好的项目。

　　今年来，大悦城已在青岛及重庆两地摘得了两宗地块，计划发展为大悦城综合体项目；以收购方式获取武汉大悦城项目；与华远地产合作以轻资产方式拓展北京第三个大悦城。虽然大悦城开业项目速度较慢，但它依旧规划在未来3年到5年内布局20到30个大悦城。

　　这种思路可以从更早前中粮置地执行董事兼总经理的韩石的说法中得到应证。2014年8月，韩石在接受观点地产新媒体采访时表示，随着大悦城的注入，未来酒店业务对的贡献比例预计会有所降低。因为大悦城的量增加了，同时公司也不排除根据定位和财务回报，考虑剥离一些酒店的资产。

　　亦有分析指出，联系到现时正处于重组期间，在这节骨眼下三个酒店前后脚走上被出售的命运，为重组而剥离不良资产或许也是大悦城或者中粮的考虑之一。

　　自8月21日首度公布与大悦城重组以来，中粮地产已停牌两个多月。按最新公布的重组计划，中粮地产将向其全资子公司中粮香港以发行股份及/或支付现金的方式，购买大悦城控股股东的100%股权并募集配套资金。重组之后，大悦城将成为中粮地产的附属公司。

　　市场人士分析，中粮地产同样作为上市公司，在收购大悦城股份之时，若标的资产比较优质，不管是在提高审批通过率还是从市场投资者角度来考虑，此举均能起到一定的作用。

　　“不过，目前重组尚未完全敲定，中粮地产与大悦城虽同属中粮集团旗下，但仍是两家独立的上市公司，这种解释从决策流程与重组时间点上看并不完全站得住脚。但同样不可忽略的是，两家上市公司在人员架构上本来就有所重叠，内部有点剪不断理还乱的关系。总之，这仅是一种猜测。”

　　就此说法，大悦城方面则予以否认，“W酒店出售与重组一事并无关系。”

　　从凯莱酒店到自有品牌

　　观点地产新媒体了解到，在2013年中粮置地反收购侨福企业之时，七个酒店项目包括北京华尔道夫酒店、北京长安街W酒店、南昌凯莱大饭店、苏州凯莱酒店、亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅金殿酒店及三亚凯莱仙人掌度假酒店藉此而进入上市公司。

　　截至2016年底，大悦城旗下酒店仍为七个，上述的华尔道夫酒店不再并表，取而代之的是西单大悦城酒店，这是2014年中粮置地收购包括西单大悦城在内的六个综合体项目时所注入的。

　　市场人士介绍，虽然大悦城综合体及其中的购物中心为外界所知，但并在酒店运营上经验较少，现有项目大都由第三方品牌进行运营管理。

　　其中，南昌、苏州及三亚凯莱仙人掌酒店均由中粮集团旗下的凯莱国际酒店管理有限公司进行运营，W酒店及三亚瑞吉酒店由喜达屋运营，三亚美高梅酒店则由美高梅酒店集团运营，北京华尔道夫酒店由希尔顿运营。而一开始，包括W酒店及美高梅酒店，运营方还都是凯莱酒店。

　　资料显示，凯莱酒店是中粮集团香港有限公司于1992年在港投资建立，负责酒店投资管理及顾问咨询。大悦城旗下的凯莱酒店项目，仅是它运营的60个项目中的一小部分。

　　可以看出，早期大悦城的七家酒店中，有五家都是由母公司旗下的品牌在运营。但在更改运营方及出售南昌凯莱大饭店、苏州凯莱酒店之后，目前仅剩余三亚一家凯莱酒店。这家酒店2016年平均房费收为416元，低于三亚的另外两个项目。

　　从数据上来看，大悦城的酒店业务这几年无明显起色。2014年至2016年间，大悦城酒店营业收入变化并不大，毛利率则呈现逐年下滑趋势。2017年上半年，大悦城在酒店经营上的收入为5.16亿元，同比2016年同期的5.36亿元下跌了3.7%。年报称，下跌主要为西单大悦城酒店在上半年进行经营改造所致。

　　那么，接下来大悦城是否会选择继续出售最后一家凯莱酒店，甚至像传闻所称退出酒店业务？

　　观点地产新媒体就此向大悦城方面求证，对方称，北京长安街W酒店是大悦城进行资产结构调整的一部分，酒店业务还会是大悦城发展中重要的一部分。“从整个行业来看，大悦城地产对酒店业仍充满信心，对于旗下其他酒店项目，仍将持有，暂无出售计划。”

　　除此，大悦城还透露接下来将发展自主品牌酒店。未来将择机在合适位置的综合体项目中运营与大悦城定位相似的自有酒店品牌。“目前建立自有品牌酒店的计划正在酝酿中，将适时向媒体公布。”

　　观点地产新媒体获悉，截止2017年8月，大悦城已完工的投资性物业运营面积285.8万平方米，其中酒店运营面积39.7万平方米。