开业三年如何大调？凯德这里有个范本

　　调整，对于成都市场上的每一个商业项目而言，都极为平常，但如凯德·天府这样，开业仅3年左右就能够如此大手笔调整的，凤毛麟角。

　　凯德·天府于2014年12月12日正式开业，至今已运营近3年时间，逐年稳步增长的业绩已向市场交出了一份颇为亮眼的答卷。

　　虽已进入相对成熟状态，但作为新南商圈代表性商业项目之一，凯德·天府并未就此满足。为了给消费者更多元化的消费服务和体验，让他们始终保有对项目的新鲜感和好奇，凯德·天府掀起了一场主动积极的自我调整风暴。赢商网了解到，目前该项目的整体调整已大致成型，进入了收尾阶段。 

　　先来看一组赢商网从项目方独家获悉的2017年调整数据：

　　调整品牌近90个，调整面积超20,000平米，占比超过27%；

　　调整引入首店/旗舰店数量达25家，总面积约16,000平米；

　　客流同比提升超过20%，销售同比提升超过40%；

　　项目出租率迅速攀升至95%以上；

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　　以上数据，不难看出这一年的调整力度、规模之大，且调整效果已逐步显现。为了更直观地了解业态、品牌的变化，同时更清晰地呈现项目的经营现状和成长，赢商网于近日实地探访了凯德·天府，梳理其调整逻辑。

　　以首店作为杀手锏

　　引入大量新鲜血液

　　置身项目之外，很难感觉到凯德·天府的变化，但当赢商网从负1层逛至7层后，心里却止不住感叹：明明还是原来的皮囊，包裹着的血肉却变得鲜活饱满。

　　凯德·天府造就了一个更加有趣的灵魂。

　　第5椒响、科学岛、Meal Salad、BESELF……走访的过程中，不少从未出现在成都市场的新品牌让人眼前一亮。这类带有强烈个性化标签品牌的进驻，让整个项目的丰富度和层次感得到提升，强势刷了一波存在感。赢商网从部分商家打探到，开业以来单店的销售业绩非常可观，超出了预期。用他们的话来说，刚进来时还是比较忐忑，没想到成都人一点不认生，热情十足。

　　而能一次性成功引入数量如此庞大的首店，也侧面印证了“凯德”对品牌的号召力以及凯德·天府团队的魄力和执行力。

　　通过观察，赢商网注意到凯德天府的调整分区域、分时段循序渐进。这种伴随营业同时进行局部调整的做法，看得出凯德·天府的巧思：将其他原有商家因调整而致的盈利损失降至最低，又最大可能保持消费者粘性甚至引起他们对正在调整品牌的好奇心。

　　虽然诸如奥飞欢乐世界、GT Game Town等部分计划在年前亮相的首进品牌尚处打围状态，但陆续开业的新品牌已积累了不少“粉丝”。其中，艺鑫文化这张新面孔尤为引起赢商网的注意。强大的师资力量、媒体资源，看着经过系统培训已有模有样的小主持人、小歌手、小模特……不得不承认这家教育培训机构称得上是一个“造星梦工厂”了，或许下一个“小鲜肉”就将在这里诞生。

　　梳理这一轮品牌调整，凯德·天府可以说把整个项目做了一次洗牌，且新引进的品牌大多都极具特色。相信对于贪“鲜”的成都人而言，这些品牌将触动他们的消费兴奋点。

　　打破客观局限

　　对商业空间二次重塑

　　逛过凯德·天府的人，或多或少了解这个项目结构性柱状建筑外观的“尴尬”，但在这一次的走访中，赢商网发现硬件条件的限制，已不复存在。

　　从位于6层的GT Game Town打围墙一角进入其内部，一个目测近2000平米、大致轮廓已清晰的空间渐次展现在我们眼前。它最让人意外的，在于其创新性的将结构性柱状自然融入到整个空间设计中，使其成为不可或缺的一部分。站在这个结构独特、充满炫酷未来感空间的中庭，闭上眼睛似乎就已能勾勒出未来几百人甚至上千人一起观看赛事直播的情景，这种视觉、听觉等多维度的全新休闲娱乐体验想想就很值得期待。

　　借调整之机，在有着“先天缺陷”的位置上因地制宜，和品牌联手进行商业空间的二次重塑，凯德·天府可谓艺高人胆大。

　　事实上，赢商网还特意留意了凯德·天府调整后的“冷区”位置，但遍寻未果。

　　楼层越高，引流越困难是大部分商业项目面对的棘手问题，而凯德·天府却在按理可达性很弱的7层，有“心机”的布局了玛雅瑜伽、碧漾亲子俱乐部以及漾肤3个目的性消费很强的生活配套类品牌。这类品牌不仅面积需求大，它们自有的营销圈层和会员，更为这些区域带来稳定人气，让整个项目的客流活起来。

　　优化业态组合

　　提高Slogan含金量

　　“每次逛凯德·天府，总有点没买够的小遗憾，现在终于可以尽情买买买了。”赢商网偶遇的一名“购物狂”，对于凯德·天府零售板块比例的增大，表示了强烈的欢迎。

　　我们不妨来试想一下她在凯德·天府的购物场景：先到Guess、歌莉娅、布景、百武西等门店买几套自己喜欢的服装，并在annastar、 BELLE、Tata等鞋店选好搭配的鞋子，然后在Pandora、Swarovski等品牌挑两三个心仪的装饰品，继续逛到innisfree、妍丽、佰草集等地方搞定日常美妆护肤需求，并顺便在思妍丽来一次美容spa，甚至还可以在nike、adidas为自己增添一些运动元素……可以说，这个女人的精致生活在凯德·天府都能得到满足。随着这些品牌的聚集，项目整体的零售氛围也在不断增加。

　　即将亮相的UR跨层旗舰店

　　仔细对比，其实不止零售，凯德·天府的其余业态比例也有明显变化。

　　对于凯德·天府引以为傲的餐饮板块，很多消费者并不陌生。但赢商网此次的关注点却聚焦在新增的主攻特色化和差异化，走“小而精”路线的特色餐饮。嫩绿茶、十三椒老坛酸菜鱼、第5椒响等话题性品牌的持续引入，给了成都“好吃嘴”们更多的选择空间。

　　放眼整个3、4层，俨然一个浓缩版的“儿童王国”。一圈逛下来，儿童娱乐休闲、儿童教育培训、儿童零售等应有尽有，自由戏剧、科学岛乐高中心等新增品牌更是自带流量。把儿童作为支点，才能撬动区域甚至周边城市的家庭消费群，对此，凯德·天府深谙其道。

　　凯德·天府方面透露，调整后的具体业态，主力店占比27%，零售占比25%，儿童占比15%，餐饮占比18%，配套及其他占比15%。事实上，这样的业态变化并非盲目随意，更加明晰、合理的业态组合正是凯德·天府希望消费者意识到“玩于此，乐于此，购于此”的Slogan，并非一张空头支票。

　　瞄准潜在商旅客群

　　打造专属休憩空间

　　未配备任何餐饮的火车南站与项目北区一街之隔，在成都，再没有一个商业项目拥有凯德·天府这般的天赐商机了，而兼具市场前瞻性和敏锐度的凯德·天府也并没有让我们失望。

　　赢商网看到，凯德·天府负1层已有亚惠美食广场、KFC、德克士等基础餐饮配套，但这些远不能满足庞大商旅客群的多元化需求。从项目方获悉，为了抓住整个火车南站的商旅客群，凯德·天府已在着手增添更多附加值板块，并计划通过增加行李寄存点、手机充电站、临时办公室或会议室等，为这部分客群打造一个专属的休憩空间站。

　　从简单的满足需求，到引导需求、创造需求，凯德·天府这一次华丽转身，是一场“精心预谋”，更是一次自我突破。12月，凯德·天府将迎来开业3周年庆，而这次大刀阔斧调整的整体效果到底能打几分，届时也将接受市场和消费者的检验。