金地广州墅愿：18.7亿地块蓝图与万博商圈的光环镜像

　　尽管进入广佛市场已经超过十年，但外界明显能感受到，今年金地一反往常的沉寂，加快了在此区域的步伐。

　　犹记得1月初“开年第一拍”的激烈场面，彼时在广州市场十年缓行的金地经过129轮竞拍，以18.7亿元的总价竞得番禺官堂村地块，扣除配建成本后的楼面地价达33660元/平方米。

　　尽管有“万博商圈”加持，但这块土地面积仅2.17万平方米的“迷你”商住地王，却因超小体量和配建面积的搭配，被业内称为极具挑战性的“最烧脑地块”。观点地产新媒体了解到，金地须无偿配建2.21万平方米拆迁安置房和5600平方米的高级人才住房。

　　近日，随着一纸规划图的公示，这道“烧脑题”迎来了金地的答案。

　　商圈里做别墅

　　该项目坐落在被坊间成为广州第四商圈的万博商务区，区域内商办物业林立，而周边住宅交易多为二手房，因此，配有总用地面积达1.68万平方米住宅地块的金地番禺万博项目，便显得十分稀缺。

　　金地番禺万博项目总用地面积为2.17万平方米，包含两宗地块。其中，地块一用地面积达4952平方米，计容建筑面积达2.62万平方米，为商业用地兼容商务用地；地块二则是二类居住用地，总用地面积为1.68万平方米，计容建筑面积为5.7万平方米。

　　根据金地获得项目时的条件，除了配建5600平方米高级人才住宅以外，还需提供2.21万平方米的拆迁安置房，建成之后金地须把上述物业无偿移交广州市番禺区人民政府。

　　因此，扣除合计2.77万平方米的无偿配建面积，金地能够用于实现溢价的物业实际上仅仅包括2.62平方米商地和2.93平方米的宅地。

　　这实际上意味着，若要实现理想的回报，金地必须考虑如何打造产品附加值或者进行产品创新。

　　最新的规划显示，地块一将被打造成为28层的写字楼，地块二则将建造一栋143米43层的超高层住宅，一栋16层的住宅，以及20套3层别墅，同时设置一栋39层的保障房（包含拆迁安置房和人才住房）。

　　就地块二而言，未来货量将提供给563户居民，其中住宅167户，高级人才住宅84户和拆迁安置房312户；同时包括921个机动车停车车位和978个非机动车停车车位。

　　从拿地到规划的初步落定，金地番禺万博项目经历了11个月的周期，针对项目的入市时间，金地方面对观点地产新媒体回应称，“要看项目的开发节奏”，会晚一点，但也不一定不是今年推出。

　　万博光环镜像

　　尽管有着“万博商圈”和“稀缺宅地”双光环的加持，但因项目的超小体量和配建面积的搭配，在金地拿下项目之初，业内对项目能否在短时间内实现盈利持有疑问。

　　据观点地产新媒体了解，“万博商圈”内多为商办项目，包括番禺万达广场、奥园国际中心、四海城、中铁诺德中心、招商城市主场、华新智汇+等，即便有居住类物业，也多为商业性质的公寓。

　　从住宅的交易情况来看，市场供应以二手房为主，目前该地块周边的成熟项目包括万科欧泊、广州雅居乐、锦绣香江、华南碧桂园等。

　　因此从这点看来，配有总用地面积达1.68万平方米住宅地块的金地番禺万博项目实际上具备优势。

　　“当然非常看好，万博已经是广州核心城区的一部分了，在商圈内做住宅，肯定是很受欢迎的，做住宅其实（在广州的）任何一个地方都好。”方圆地产首席分析师邓浩志评价道，“做别墅的前景我也不太担心，只要面积不是太大的话，还是会有高端消费者认可。”

　　他继而表示，“按照目前的状况来讲，（万博商圈）如果有全新的一手住宅的话，基本上可以卖到四万五千块钱”，但以33660元/平方米的楼面地价来算，金地番禺万博项目“要卖到5万多元/平方米才能实现盈亏平衡”，因此按照现价，这个项目将面临一定的压力。

　　观点地产新媒体了解到，目前，该项目周边的二手房交易价格多介于3-4万元/平方米。

　　对于项目的可能售价，熟悉万博商圈的房地产经纪人则持有相对乐观的态度，其对观点地产新媒体表示，“其实（产品）真正做得好的话，说不定好卖，毕竟买得起千万级别房子的客户比买三四百万的客户好谈，也更爽快。”

　　值得一提的是，该项目还将建成一栋28层的写字楼，对于办公物业的市场前景，邓浩志则表达了忧虑：“（万博商圈的）商办氛围不算太好，写字楼在那边相对来说比较滞销，以前公寓是（商办类物业的）主要出路，现在公寓现在遇到政策影响，做写字楼比较有压力。”