金地广州墅愿:18.7亿地块蓝图与万博商圈的光环镜像

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2017年11月14日09:10来自:观点地产网 陈泽旋
核心提示:近日,金地位于广州万博商务区的项目规划出炉。尽管有“万博商圈”和“稀缺宅地”双光环加持,业内对其能否在短时间内实现盈利持有疑问。

  尽管进入广佛市场已经超过十年,但外界明显能感受到,今年金地专题阅读)一反往常的沉寂,加快了在此区域的步伐。

  犹记得1月初“开年第一拍”的激烈场面,彼时在广州市场十年缓行的金地经过129轮竞拍,以18.7亿元的总价竞得番禺官堂村地块,扣除配建成本后的楼面地价达33660元/平方米。

  尽管有“万博商圈”加持,但这块土地面积仅2.17万平方米的“迷你”商住地王,却因超小体量和配建面积的搭配,被业内称为极具挑战性的“最烧脑地块”。观点地产新媒体了解到,金地须无偿配建2.21万平方米拆迁安置房和5600平方米的高级人才住房。

  近日,随着一纸规划图的公示,这道“烧脑题”迎来了金地的答案。

  商圈里做别墅

  该项目坐落在被坊间成为广州第四商圈的万博商务区,区域内商办物业林立,而周边住宅交易多为二手房,因此,配有总用地面积达1.68万平方米住宅地块的金地番禺万博项目,便显得十分稀缺。

  金地番禺万博项目总用地面积为2.17万平方米,包含两宗地块。其中,地块一用地面积达4952平方米,计容建筑面积达2.62万平方米,为商业用地兼容商务用地;地块二则是二类居住用地,总用地面积为1.68万平方米,计容建筑面积为5.7万平方米。

  根据金地获得项目时的条件,除了配建5600平方米高级人才住宅以外,还需提供2.21万平方米的拆迁安置房,建成之后金地须把上述物业无偿移交广州市番禺区人民政府。

  因此,扣除合计2.77万平方米的无偿配建面积,金地能够用于实现溢价的物业实际上仅仅包括2.62平方米商地和2.93平方米的宅地。

  这实际上意味着,若要实现理想的回报,金地必须考虑如何打造产品附加值或者进行产品创新。

  最新的规划显示,地块一将被打造成为28层的写字楼,地块二则将建造一栋143米43层的超高层住宅,一栋16层的住宅,以及20套3层别墅,同时设置一栋39层的保障房(包含拆迁安置房和人才住房)。

  就地块二而言,未来货量将提供给563户居民,其中住宅167户,高级人才住宅84户和拆迁安置房312户;同时包括921个机动车停车车位和978个非机动车停车车位。

  从拿地到规划的初步落定,金地番禺万博项目经历了11个月的周期,针对项目的入市时间,金地方面对观点地产新媒体回应称,“要看项目的开发节奏”,会晚一点,但也不一定不是今年推出。

  万博光环镜像

  尽管有着“万博商圈”和“稀缺宅地”双光环的加持,但因项目的超小体量和配建面积的搭配,在金地拿下项目之初,业内对项目能否在短时间内实现盈利持有疑问。

  据观点地产新媒体了解,“万博商圈”内多为商办项目,包括番禺万达广场、奥园国际中心、四海城、中铁诺德中心、招商城市主场、华新智汇+等,即便有居住类物业,也多为商业性质的公寓。

  从住宅的交易情况来看,市场供应以二手房为主,目前该地块周边的成熟项目包括万科欧泊、广州雅居乐、锦绣香江、华南碧桂园等。

  因此从这点看来,配有总用地面积达1.68万平方米住宅地块的金地番禺万博项目实际上具备优势。

  “当然非常看好,万博已经是广州核心城区的一部分了,在商圈内做住宅,肯定是很受欢迎的,做住宅其实(在广州的)任何一个地方都好。”方圆地产首席分析师邓浩志评价道,“做别墅的前景我也不太担心,只要面积不是太大的话,还是会有高端消费者认可。”

  他继而表示,“按照目前的状况来讲,(万博商圈)如果有全新的一手住宅的话,基本上可以卖到四万五千块钱”,但以33660元/平方米的楼面地价来算,金地番禺万博项目“要卖到5万多元/平方米才能实现盈亏平衡”,因此按照现价,这个项目将面临一定的压力。

  观点地产新媒体了解到,目前,该项目周边的二手房交易价格多介于3-4万元/平方米。

  对于项目的可能售价,熟悉万博商圈的房地产经纪人则持有相对乐观的态度,其对观点地产新媒体表示,“其实(产品)真正做得好的话,说不定好卖,毕竟买得起千万级别房子的客户比买三四百万的客户好谈,也更爽快。”

  值得一提的是,该项目还将建成一栋28层的写字楼,对于办公物业的市场前景,邓浩志则表达了忧虑:“(万博商圈的)商办氛围不算太好,写字楼在那边相对来说比较滞销,以前公寓是(商办类物业的)主要出路,现在公寓现在遇到政策影响,做写字楼比较有压力。”

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