南头街加速 5000亿征途中恒大深圳的27个旧改拼图

　　在11月超额完成全年目标后，恒大年内冲刺5000亿元已经成为坊间热议的话题之一。销售业绩背后，恒大在核心城市的动作显示，这家房企也在持续为未来储备粮草。

　　12月4日，恒大深圳公司宣布与深圳市田厦实业股份有限公司、深圳市南头城实业股份有限公司签订逾4000平方米集体物业拆迁协议，据此意味着恒大在南山首个城市更新项目持续取得进展。据披露，大新村项目签约率95%，恒大曾预计销售金额达200亿元。

　　在外界眼中，旧改被视为恒大进入深圳市场六年来最重要的目标，直接收购项目主体则是核心渠道——这为恒大扩充旧改储备提供了捷径，甚至在早期实现快速推出“恒大国香山”等项目入市的旧改奇迹。

　　但近几年随着旧改难度增加，房企几乎都面临着来自拆迁谈判的挑战。转机出现在去年底深圳“十三五”规划出台，旧改谈判签约进度明显提升，恒大成为受益者之一。11月下旬，恒大向南二期（南山向南村-丁头村项目）体验中心才刚宣布启用。

　　市场风向的变化让恒大在深圳的旧改储备重新受到关注。观点地产新媒体不完全统计，至2016年底，恒大在深圳有21个旧改项目未列入2.29亿平方米土地储备，对应建筑面积近748万平方米，预计销售金额4025亿元。

　　南头街加速

　　恒大在深圳南山主要拥有南油旧改项目、大新村项目、向南村项目、向南村-丁头村项目、海湾湾厦项目等，对应规划面积逾154万平方米。其中，大新村尽管作为进军南山首个项目，但进展并不是最快的，半年前南油旧改（即“恒大天璟”）已取得预售证。

　　资料显示，大新村旧改位于南山区南头街道，毗邻地铁1号线大新地铁站，更新单元用地面积6.08万平方米，开发建设用地面积5.16万平方米，规划计容建筑面积38.60万平方米，拟打造集商业、服务业、办公和居住等多功能为一体的综合城区。

　　大新村旧改拆迁涉及共约380栋房屋，最早自2014年4月27日全面启动改造范围内的被拆迁房屋确权查丈工作，截至2017年1月初，恒大已按要求予以确权公示近320栋，涉及权利人逾1200人。

　　此后恒大鲜有披露大新村进展，直到12月4日，田厦实业股份有限公司代表南山区田厦村、南头城实业股份有限公司代表南山区南头城村，在南头街道社区服务中心与恒大签订逾4000平方米集体物业拆迁协议。截止目前，大新村旧改项目签约已经突破95%。

　　市场人士对观点地产新媒体透露，今年初大新村旧改已有80%村民签约，按目前签约率计算，年内恒大约共新增15%签约，目前大概只剩少量私宅在推进。

　　按照深圳相关规定，旧住宅小区需100%业主同意方可拆迁。市场人士续称，由于目前拆迁赔偿缺乏统一标准，加上权利主体分散，如何完成大新村旧改剩余5%签约考验着恒大。

　　尽管存在难度，但推进成功的诱惑巨大，这是房企扎堆旧改最根本原因。按照恒大2016年底的预测，大新村旧改约规划建筑面积38.60万平方米，预计销售金额达200亿元，折合单价5.18万元/平方米。

　　而按照市场人士的说法，恒大大新村旧改大多规划为回迁房，只有写字楼和商业部分对外销售。同区项目方面，目前已入市的南山“恒大天璟”项目在售写字楼均价约9.2万元/平方米。

　　27个旧改拼图

　　恒大自2011年以16.64亿元收购深圳市建设（集团）有限公司71%股权，实现首度进入深圳。过去六年间，恒大还曾先后从国香地产、玉湖集团、向南实业股份有限公司、建滔化工等企业手中收购旧改项目。其中2016年5月15日，恒大斥资20亿收购龙华大浪建滔化工地块。

　　世联行首席工改顾问董极对观点地产新媒体表示，恒大在深圳的项目比较多，主要集中在龙岗、南山和罗湖等区域，布局模式以收购为主，这是它重要的布局模式。“通过收购大大降低了恒大获取旧改资源的难度。”

　　上述策略一度为恒大带来可供快速变现的深圳项目。2013年实现控股国香地产后，恒大推出首个入市项目“恒大国香山”。该项目一、二期共计29.72万平方米，目前在售别墅均价约10万元/平方米。

　　此后随着旧改拆迁谈判难度加大，深圳开发商面临严峻的挑战。在国香山之后，恒大在接近四年间鲜有新项目推售。

　　董极表示，收购只是为获取旧改提供便利，后续的拆迁谈判仍需恒大付诸努力。但随着去年底深圳“十三五”规划出台，以罗湖木头龙、鹤塘小区这些深圳首批立项的住宅小区旧改项目相继取得签约进展为代表，全市旧改速度明显加快，开发商也因此受益。

　　考虑到手中的旧改规模，恒大无疑是政策风向变动最大的受益者之一。据恒大披露，截至2016年底，该公司在深圳拥有21个旧改项目（未列入当时2.29亿平方米土储），规划总建筑面积近748万平方米，预计销售金额多达4025亿元。

　　在上述未列入土储的项目以外，2017年上半年，恒大在深圳有蔡屋围项目、国香山项目、华强北项目、恒大天璟（南油旧改）、恒大城（飞西旧改）、恒大时尚慧谷（建滔化工旧改）、恒大城市之光项目列入土地储备。恒大深圳公司还披露，其目前已拥有项目50个。

　　据观点地产新媒体了解，7月14日，恒大深圳公司宣布，其城市更新现场签约量达100.56万平方米，并强调这创下市场纪录；8月12日，消息透露坪山旧改处于拆迁过程中；11月23日，位于南山区的向南二期（向南村-丁头村项目）体验中心开始启用。

　　值得一提的是，受楼市调控影响，恒大今年以来在深圳项目入市方面仍受到一定阻力。

　　市场人士对观点地产新媒体表示，恒大原计划2016年便推出恒大天璟、恒大时尚慧谷、恒大城市之光三大项目，预计总销售达200亿元。但受各种因素影响，这些项目先后已延迟至今年。

　　其中，恒大天璟于今年5月获批预售证，预售价在4-13.7万元/平方米不等；恒大城市之光于10月29日开盘，主推商务公寓，均价3.4万元/平方米。

　　恒大时尚慧谷由于种种原因延至2018年上半年入市，市场人士透露，项目主要属于产业用房，买家需以公司名义购买。