太古地产将长期整租雅秀大厦 南北区后再添“西区”

　　12月12日，太古地产宣布与北京昆泰房地产开发集团有限公司正式就三里屯雅秀大厦优化升级达成合作协议，太古地产将向昆泰集团长期整租雅秀大厦，并计划对雅秀进行重新定位改造，重新被命名为“三里屯太古里西区（暂命名）”。　　 

　　原本人潮如织的三里屯太古里，潮流文化属性极强，改造后的西区会否延续南区和北区一贯的定位风格，与南北区实现贯通后，三里屯太古里的辐射效应能否扩大？本文将一一解析。　　 

　　雅秀被整租早在谋划中　　 

　　雅秀大厦是昆泰集团旗下购物中心，该项目建筑面积3万平方米，包括地下一层至地上五层，物业存在已有12年之久。雅秀2015年底由批发市场升级为购物中心，试图与三里屯商圈个性、时尚、年轻的消费一致，但经营并不尽如人意，2016年9月之后该项目陷入关停状态。　　 

　　近几年，三里屯商圈呈现出三里屯太古里一家独大的局面，雅秀大厦紧邻三里屯太古里，面对强大的竞争对手，考验的是项目的定位和运营能力。业内人士表示，在三里屯太古里旁边，最合适的做法是做差异化的业态，要与太古里形成互补，而不是竞争。　 

　　但雅秀大厦的母公司昆泰集团主要的开发业务是写字楼、酒店和商业物业，旗下运营的商业物业包括三里屯雅秀、慈云百货市场、静安市场。　　 

　　据知情人士透露，昆泰集团早已谋划将雅秀大厦整体出租，而太古地产与昆泰集团的交涉大约从年初就开始了。其实此前市场就曾传言太古地产和盈石中国都在与昆泰集团沟通合作事宜。但在行业人士眼中，从地缘优势和购物中心的运营能力来看，太古地产接手雅秀是更好的选择。　 

　　中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示，太古地产相对于其他开发商更讲求精准优化，针对消费市场、客群变化对项目进行调整，更在意项目的长期运作情况。　 

　　亚太商业不动产学院院长朱凌波此前在接受商业地产观察采访时也表示看好太古地产的接手，他说，“太古更了解三里屯这个地段和客群，更利于一体化操盘”。　 

　　针对此次合作，昆泰集团表示，太古地产在设计经营商业项目及转化城市环境方面拥有丰富经验，且雅秀大厦本身就与三里屯太古里为邻，所以很期待雅秀大厦的重新定位能增强三里屯区域的商业氛围，也相信这将为北京城市更新和旧城改造增添又一鲜活案例。　 

　　太古地产对“西区”的规划 

　　尽管太古地产已突破第一道难关，如愿将雅秀大厦的改造经营权拿到了手里，但要攻克的下一道关卡仿佛更加艰难。上文曾提到，雅秀大厦的经营困局不仅在于定位不清和业态混乱，早期将商铺进行散售，造成了后期产权不统一才是最大问题。　 

　　据了解，雅秀大厦里的60个商铺已经出售给小业主，1-4层大部分商铺都卖出去了，昆泰集团手中只剩下4000平方米的商业面积。因此，要统一升级改造，首先就要拥有雅秀大厦所有面积的使用权和经营权。　　 

　　但有媒体报道称，据太古地产相关人士透露：“根据我们跟昆泰的租约，他们已跟相关商户协商将雅秀全部面积交由我司进行经营。”如果能将项目经营权问题妥善处理，该项目未来的发展前景还是令人期待的。　　 

　　据商业地产观察了解，太古地产在接手雅秀大厦的同时，聘请了世界知名建筑设计事务所ARQUITECTONICA担纲翻新设计，设计理念响应北京市政府打造“文化三里屯”的号召，将以美术馆为灵感进行整体改造，改造后仍以独栋建筑呈现，同时营造与三里屯太古里南北两区的整体感，提升建筑的通透性和自然采光，优化人流动线，增添艺术景观，形成由内到外的开放视野，优化顾客的购物体验。 

　　太古地产（中国）行政总裁彭国邦表示：“我们很高兴与昆泰集团达成强强合作。太古地产一直致力于以创造性地手法融合当地文化和国际化商业理念。我们相信改造升级后的雅秀大厦将紧密依托三里屯太古里现有的南北两区，强化太古里本身的文化艺术氛围，让其更好地发挥辐射和吸聚效应，从而助力整个三里屯地区升级为朝阳区乃至北京市最国际化、最具文化艺术气息的城市新名片。”　 

　　中商数据副总裁李静雅告诉笔者，“太古已经在三里屯商圈深耕多年，项目发展成熟且市场运作能力又比较强。近两年积极调改，引入了众多设计师品牌、新锐品牌、国外品牌在北京乃至中国的首店，进一步增强了自身的号召力和人群的吸附力。雅秀是一个专业市场，它与太古本身的产品类型不一样，基于太古自身在运作能力和品牌号召力方面的优势，我相信太古是能够将雅秀的能力释放出来，将这个区域做出更大的溢价空间。”　 

　　同时李静雅认为，因为三里屯太古里目前在北京标杆购物中心的地位已经确立，众多优质品牌早已向他们抛出橄榄枝，但就目前项目招商现状来看，三里屯太古里已经没有太多空余位置将这些品牌引入进来。所以将雅秀大厦整租下来，可以释放出更大的空间，满足太古里扩容的需求，未来项目在业态和品牌的丰富度也相应会提高，对于客流的吸附力更强，整个项目会朝着更好的方向发展。