上海商业增量持续入市 2018年新增商业体量或达到706万方

　　上海购物中心增量持续入市，据赢商网不完全统计，12月共有11个拟开业项目（包含已开业）亮相，仅16日就有5个商业项目同开。

　　伴随着新开商业的面市，多业态融合的各类生鲜超市、刷脸支付的无人便利店、沉浸式体验的星巴克臻选烘焙工坊、排队几小时的网红品牌等也纷纷亮相，成为魔都热议话题。因此，对于商业地产市场而言，即将结束的2017年可谓风起云涌。

　　据睿意德商业地产研究中心及中商联合发布的上海商业地产市场2017回顾及2018年展望的最新数据表明，2017年，上海市商业项目存量面积1616万㎡，新入市项目46个，其中新增购物中心体量296.3万㎡；增长体量方面，过去4年呈现持续高增长趋势，预计2018年这一数字将达到706万㎡，上海依然处于增量提速中。

　　就中国商业地产活力而言，上海依然位列首位。由睿意德商业地产研究中心发布的《2017中国商业地产活力40城》报告显示，目前全国市场已明显分化为三个梯队，上海市场领先全国。一方面，上海市场经过多年沉淀在消费市场上已形成规模效应，品牌和消费者双向买单。不仅国外品牌进入内地首选城市是上海，新业态、新品牌的孵化和市场化通常也是集中于此；另一方面，互联网新科技的涌入也让商业焕发出新的生机，2017年，人工智能与共享经济成为当红关键词，从分布的城市来看，无人便利店与无人值守货架主要集中在北、上、广、深等大城市推广，随着规模的不断扩大，将逐渐辐射至一二线城市。

　　2018年，商业供应依然井喷，市场竞争将持续升级，围绕IP场景打造，品牌业态创新，大数据驱动的精益化运营管理，将成为项目重要抓手，上海也将迎来更多新业态和更加多样化的产业格局。

　　值得一提的是，除了增量提速，上海商业地产市场还呈现出了5大趋势。

　　一、存量项目升级改造

　　2017年，上海共有127.72万㎡商业经历改造，这些改造项目主要位于内环及中环内。其中，核心商圈所处的内环地区改造面积占比57%，既有购物中心业态不能满足商圈消费需求的项目，如南京西路818广场，也有受线上冲击严重的百货，如第一百货。

　　整体而言，存量项目改造力度及范围空前，存量与增量在开展新的博弈，这波改造热也预示着商业存量项目的密集改造高潮的到来。

　　二、大体量商业项目比例小幅上升

　　相比2016年，2017年上海新增购物中心3万㎡以下“小而美”购物中心比例有小幅下降，超过10万方的多个项目在下半年集中入市。如上海爱琴海购物公园、龙湖宝山天街等。

　　三、职住商分离有待平衡

　　在生活成本及容纳量的趋势下，新城区吸引迁居人口，但存在区域职住商的不平衡，就业岗位与商业资源远远地域常驻人口需求，人流的日常流动带走本地大量消费，且消耗大量交通资源。

　　据2016年—2040年上海总体规划，将将宝山、闵行、虹桥等纳入主城区管理，将嘉定、松江、青浦、南桥、南汇等培育成有辐射带动能力的节点区域，以此来解决这些问题，届时，也将为这些地区的商业带来新的机遇。

　　四、轨交商业蓬勃发展

　　上海2025年新一轮的规划将依托轨道交通网络，实施集约紧凑的TOD（transit-oriented-development）发展模式。

　　数据显示，2017年新增购物中心离地铁站点距离平均为1km，2/3的新增购物中心离地铁站距离800m内。轨道交通拉近了既有商圈的距离，对存量与增量市场提出了更高的差异化要求，商圈特色细分化成为必然。

　　睿意德联合中商数据发布的《2025年规划中上海商业项目分布指南》显示，每个站点附近3万方以上的商业项目（包含落成、在建及未来拟建）达515个。

　　五、最后一公里，机遇与挑战并存

　　互联网经济中，实体消费被大量分流至O2O端口和电商渠道。作为离消费者最近的“最后一公里”可以满足就近消费、高频日常消费，与消费者生活存在不可替代的链接，因此成为近年来市场上的热点商机。

　　但是，最后一公里的社区商业存量面积已经超过960万㎡，找到社区人群的长期复合型需求，提升当地社区的内部价值，成为“最后一公里”实体商业的使命。