南京商业地产商会12月主题会长会召开 探索城市空间的有效利用

　　12月20日，南京商业地产商会联合绿地集团江苏事业部举办的主题为“城市更新--探索城市空间的有效利用”的主题会长会在绿地之窗OFFICE+举行。

　　绿地集团江苏事业部副总经理卜凡童、南京商业地产商会创始会长朱献国、会长吴正梅和近20位联席会长、副会长、理事出席会长会。本次会长会还特邀南京鼓楼国家大学科技园管委会主任滕献忠、苏信集团董事长徐惠、南京安居颐和资产经营管理有限公司副总经理王唯啸、江苏威尔斯商业管理有限公司总经理张海等嘉宾出席。与会嘉宾纷纷肯定了探索城市空间有效利用的必要性，并就城市更新的话题发表了自己的观点。

　　会议现场

　　我国城市更新的发展历程

　　戴德梁行华东区策略发展部助理董事王飞在会上分享了我国城市更新的发展历程和经典城市案例，他表示，城市更新现象的发展已经从90年代“推倒重建”的1.0阶段，推进到现在“有机更新”的4.0阶段。目前南京城市更新有包括传统CBD的活力再生、专业市场的转型提升、滨江工业向滨江商务转变、科创集聚区的平台社区化转型以及历史文化遗存保护与开发等问题存在。期待未来在新时代下的城市更新能强调资源的有机整合，注重使用者实际诉求和关注功能的创新多元化。

　　戴德梁行华东区策略发展部助理董事王飞

　　如何为低效用地盘活赋能

　　苏信集团南京万购地产网总裁张为标就如何为低效用地盘活赋能进行分享，他认为，目前全国可开发土地资源有28万km²，江苏省近十年建设用地利用程度持续增强，土地资源有限，但未来三年城镇低效用地再开发规模可观。但是，也面临着审批过程繁杂、利益诉求主体多元导致博弈周期长、政府规划编制不合理导致创新难度大等难点。万购地产网平台将通过大数据支持、专业咨询支撑、多元化渠道来赋能，真正把价值提高。

　　苏信集团南京万购地产网总裁张为标

　　城市更新与科技园建设

　　南京鼓楼国家大学科技园管委会主任滕献忠认为，鼓楼历史悠久、行政资源、科研高地、基础教育、配套完善，因此鼓楼科技园区的建设具备良好基础。鼓楼科技园区从1.0版本向3.0版本不断转型升级，在城市更新和科技园区建设共生共荣的关系中，实现城区、园区、社区“三区”深度融合发展，形成园区与园区之间、企业与企业之间、人与人之间共享和谐发展的良好局面。

　　南京鼓楼国家大学科技园管委会主任滕献忠

　　城市更新涉税分析与规划

　　中国财税专家、智慧源公司董事长李明俊表示，深圳城市更新的土地主要来源于1300个自然村和改革开放时期引入的企业，想在深圳拿地，简单的方法是和单一工厂组谈合作开发，这样节奏快、高效且利润不低。城市更新的税务99%是相通的，符合城市更新改造政策自然人、法人均不征营业税。房地产行业想要少缴税，可以加大成本费用，降低分解收入。

　　中国财税专家、智慧源公司董事长李明俊

　　参会嘉宾主要观点

　　南京市商务局原市场处处长李绍明表示，城市更新要解决城市发展规划、产业发展规划和行业业态发展规划三者之间衔接的问题，才会更加有效、更适合宜居创业和可持续发展。

　　南京市商务局原市场处处长李绍明

　　蓝风机构董事长亓方提出从情景因素和人为活动所担当的功能方面，考虑人工智能和城市更新是否可以做结合的想法。她说：“面对就业状态高压力，我们在江北创业园区的2000平的0-3岁的公共空间，解决就业压力中带孩子的困难。还有共享空间，培养孩子的社交和智力开发。”

　　蓝风机构董事长亓方

　　绿地控股集团江苏事业部商办营销总监毛冰清以绿地之窗为例，探索城市空间的更新，她表示从去年做Office+体系，到研发APP，再到提供给企业不局限于日常服务的办公功能，加上政府政策的一些支持，形成“运营+服务”的体系，未来希望继续发散办公思维。

　　绿地控股集团江苏事业部商办营销总监毛冰清

　　南京安居颐和资产经营管理有限公司副总经理王唯啸表示，城市更新是政府层面城市规范的战略，安居集团在旧城改造、文化历史保护和创新、江北新区建设、地铁小镇、养老健康产业、租购同权、智慧社区等方面参与到城市的运营中来。

　　南京安居颐和资产经营管理有限公司副总经理王唯啸

　　南京问策商业顾问管理公司总经理苏晓晴认为，在国内城市更新问题的理解上，头痛的是行业、规划部门和相关机关，总把购物中心当成商场，这低估了购物中心在城市里的意义和所担当的角色，其实购物中心在当下更重要的是生活中心、社交中心。

　　南京问策商业顾问管理公司总经理苏晓晴

　　南京1912集团副总裁臧光伟介绍，1912平均体量在6万方以下，主要通过文化的保护和挖掘，注重生活方式的呈现，提倡时尚，关注内容和体验。近期也配合了地方政府，做了些旧城改造的项目，在保留历史痕迹和生活印记等方面进行了很多探索，完善了城市特色和功能，实现传承再利用。

　　南京1912集团副总裁臧光伟

　　南京文创实业投资有限公司总经理陆俊认为，江苏大剧院的改造、新街口大华电影院、解放电影院改造为电影博物馆以及大报恩寺，这些都是在做城市更新。所以，我们还是要思考今天所做的工作对未来是否有影响，以及留给未来存量和发展的前瞻性的考虑。

　　南京文创实业投资有限公司总经理陆俊

　　南京商业地产商会会长、江苏景枫投资控股集团有限公司副总裁吴正梅会长在总结发言时认为，很多企业都经历过城市空间的发展和新城的建设，以前传统的商业体量小且单一，现在的交通方式改变、逛街模式的改变，对城市的空间尺寸推拉和对城市的框架拉开也有一定的好处。城市还在扩大，可能会有新的版图出现。现在的商业体量都比较大，商圈内购物中心又多，希望这些商业体之间能形成聚合，相互利用，提高客群的互动性和粘性。

　　南京商业地产商会会长、江苏景枫投资控股集团有限公司副总裁吴正梅

　　南京商业地产商会创始会长、南京新城市商业置业有限公司董事长朱献国是南京城市更新较早的实践者，南京第一座商业MALL新城市广场，就是他的作品。他在最后总结时认为：城市更新的概念是指城市中的用地、建筑，通过改造来提升城市功能。现在必须要来谈城市更新，是因为土地资源的过度开发和利用。做城市更新，从规划的角度、经济性、空间性和可持续，改善城市功能，提升城市价值，主要还有经济利益。但现在利益分配模式没有建立好的模式、没有好的机制和法制化的平台渠道。经济如何分配，以有产权的人为主体的改造的地位是否能建造起来？自己松散去做旧城改造很难，如何突破？由于居住要求和工作要求发生变化，改造过程中如何区域均衡就近发展？这些都还不可得知。保留城市原有的，释放城市高度空间，才能产生价值。

　　南京商业地产商会创始会长、南京新城市商业置业有限公司董事长朱献国

　　一场会议的效果不会立竿见影，但是交流的心得或许会影响与会的嘉宾在未来城市更新探索中的实操。这次主题会议的召开，也正是希望能为有效利用城市空间出谋划策，让城市和商业更好的发展。最后，参会嘉宾合影留念，会议圆满结束。