2018年广州将迎高价地入市潮 房企需另寻“解套思路”

　　旧的高价地尚未解套，新一波高价地已来袭。

　　2016年下半年至2017年上半年，伴随全国的高价地潮，广州全市的楼面地价创历史新高。

　　高价拿地后，项目难免在市场低谷中入市。《每日经济新闻》记者调查中心区的多宗高价地时发现，拿地近一年，大部分高价地已开始动工建设，2018年广州将迎来一波高价地的入市潮，而在政策调控持续收紧之下，这些高价地将面临怎样的处境？

　　高价地积极动工

　　据《每日经济新闻》记者实地调查发现，截至12月26日，包括金地番禺官堂村地块、五矿南村镇南草堂村地块、中冶万宝冰箱厂地块、雅居乐白鹅潭华大物流地块以及保利地产广钢新城地块均已动工建设。

　　其中，金地番禺官堂村地块靠近万达广场部分已开始起地面，另一端靠近华南新城部分正在挖地基。施工现场围蔽栏的文字显示，项目案名为金地·壹|粵府，显示“都会雅墅”的字样，未来将打造高端产品。

　　同样位于番禺南村的五矿草堂村地块也已进入施工阶段，从现场来看，正在打地基，并没起地面建筑。据现场工作人员介绍，由江苏建工承建该项目，这几天已进驻工地施工。

　　位于海珠中冶万宝冰箱厂地块目前同样正在打地基，现场围蔽栏的字样显示，项目案名为逸璟公馆。施工现场贴出的告示显示，项目动工日期为2018年6月7日之前，竣工日期为2021年6月7日之前，施工期约为3年左右。

　　雅居乐华大物流地块也已开始施工，雅居乐相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，项目尚未开售，计划最快2018年底入市。

　　保利地产于2016年11月连续斩获的三宗广钢新城高价地块也已开始施工，现场信息显示，AF040224地块由广州富利建筑安装工程有限公司承建，现场正在进行地下部分施工。

　　记者以购房者的身份向保利和光晨樾销售人员了解了该项目的情况，销售人员介绍，这一批地块项目拿地价较高，入市或将卖到7万元/平方米。

　　《每日经济新闻》记者获悉，和光晨樾在售户型均价4.8万元/平方米左右，周边售价较低的北大资源项目单价约为4.3万元/平方米。保利地产2016年11月拿下的三宗地块中两宗楼面地价超4万元/平方米，接近北大资源售价。

　　入市遭遇政策调控

　　据广州房产发布的信息显示，预计2018年，广州将有20宗高价地入市，其中有6宗为区域楼面地价最高的项目。

　　广东省房协专家委员会委员龙斌接受《每日经济新闻》记者采访时指出，高价地在2018年集中入市是因为周期到了，一两年前拍的地块按周期该入市了。

　　需要注意的是，龙斌指出，按照目前政府指导价以及政策调控，高价地入市存在不确定性，地块的售价与盈利存在压力。目前市场上购房者的预期是下降的，追涨的意愿较弱。

　　中原地产广州项目总经理黄韬告诉《每日经济新闻》记者，2018年不是高价地入市的好时机，目前在售的部分项目价格已经回调，对2018年的市场保持谨慎的态度，高价地此时入市是非常不利的。黄韬认为，2018年高价地入市的比例会比较少。

　　据国家统计局发布11月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，广州环比跌幅0.1%，这是继8月出现下降之后，广州新房价格环比已连续下降4个月。

　　据了解，高价地入市解套有两个主要途径，房价上涨以及更高价格的地块出现。需要注意的是，高价地的产生具有周期性，往往在市场高位拿地的，随着项目入市，极有可能迎来市场的低谷。

　　2013年至2014年，广州集中出现一波高价地潮，多个区域的楼面地价被刷新，现如今，绝大部分高价地已经入市。这些高价地经历了2014年政策调控的低谷入市和2016年广州房价上涨以及新一轮高价地潮，几经跌宕起伏。

　　据了解，合富辉煌曾经做过一份广州高价地的跟踪调查，在2012～2014年间诞生的10宗高价地中，入市时间在1~2年内，截至2016年6月，这10宗地块开发的项目中，开售以来的销售金额超过拿地总金额的仅有2个。

　　《每日经济新闻》记者继续追踪这10宗地块，根据网易房产监测的阳光家缘数据统计发现，截至2017年12月25日，10宗地块开售以来累计销售金额超过拿地总价的仅为5宗，如果计算建安成本和营销等各类费用，截至目前，这10宗高价地的盈利状态不容乐观。

　　2016年和2017年上半年集中出现的高价地若在2018年入市，必将面临政策调控，市场价格上涨预期减弱的情况，加上目前房企融资收紧，开发商拿下高价地在销售和融资两端均承受压力。从历史经验来看，依靠房价上涨以及新地王的出现来解套的可能性不大。

　　高价地如何提升盈利能力，快速实现资金回笼？黄韬分析认为，这些项目需要提升技术能力，做到户型可使用面积增大，同时，提升产品打造能力，在景观设计等方面发力，提升项目的居住体验。

　　龙斌指出，高价地本身具有位置优势，享受的资源较丰富，在做高端和顶端的产品方面具备优势。未来销售难点主要是在价格方面，消费者能否接受较高的价格需要市场检验，价格和产品是否匹配，需要一个过程。