社区商业如何改造升级 ？万科邻里家live给出了标准答案

　　当前，随着我国城镇化的推进，大量的人口涌入城市，城市空间外扩形成各类新的生活社区。同时，商业地产进入存量时代，大型购物中心趋向饱和，竞争格局加剧。伴随着消费升级、电商冲击等一系列的原因，实体商业的竞争愈发激烈。在购物中心存量巨大、去化困难的大背景下，“小而美”、“接地气”的社区商业开始蓬勃兴起，被不少业内人士认为是商业地产的下一个风口，引各大房企争相进入。

　　无锡万科首个持有社区商业 家门口最后一公里的幸福

　　纵观现今的社区商业市场，万科一直以其独有的运营模式，走在前列。当其他社区商业还停留在基本满足社区居民生活消费功能的阶段时，万科早已探索出一条全新模式的运营之路，从五菜一汤、v-link到万科2049、万科里、再到邻里家Live，这一切都在给社区商业市场不断增加创新成分和想象力。

　　在万科众多的社区商业项目中，2017年12月16日开业的无锡万科邻里家Live是无锡万科持有的第一个社区商业项目，也是万科重点打造的社区商业头牌。项目位于无锡市滨湖区万顺道86号，商业体量约1.5万㎡，其中内街商铺面积为7500㎡，同时沿街为700-3500㎡的大面积商铺。

　　着眼于当前社区最具共性的“生活便利度”、“品质度”、“时尚度”三大目标需求，无锡万科邻里家Live以提供家门口“最后一公里”的社区全方位配套服务为定位，搭建出完整的社区生活体系。项目更是以招商率100%、开业率90%、开业当天累计客流量超过50000人次获得了远超同类商业的可喜成绩。

　　万科邻里家Live项目为13年前与住宅同批规划的商业产品，但住宅体量极大，作为后交付的商业，等到交付时，时间格局都已发生重大变化，面临周边新开商业体的竞争，早期的商业规划形态已不符合目前消费者的常规喜好。在此基础上，无锡万科商管公司以“非典型商业、非线性套路”的理念，对传统社区商业的“关系”、“功能”以及“场景”进行重建，提出了构建邻里关系新平台的消费理念，实现家门口最后一公里的幸福。

　　成立专业管理团队 打造新型邻里关系平台

　　有数据显示，无锡200余座配套社区商业中，72%的社区商业“只卖不管”，26%的社区商业“只租不管”，仅2%的社区商业以5-10人的团队临时管理。社区商业运营水平低，配套价值被严重低估。为助力无锡万科公司的发展，万科集团成立了无锡市万科商业地产管理有限公司，对社区商业资产进行统一管理和运营。

       在此基础上，万科商业整合专业团队运作，打造邻里家品牌，回归商业本质，以业主为主要用户蓝本，打造新型邻里关系平台。与MALL等目的地消费不同，邻里式商业除了能满足各种消费需求，更多的是能创造让人们相聚闲谈的城市生活空间。万科邻里家Live提供了“社交活化场”、“开放式会客厅”、“昼夜便利站”等功能，以业主为中心互动，社交化庭院式商业，搭配多种泛社交主题业态，为邻里关系提供一个更加舒适、自然、充满乐趣的平台。

　　同时，无锡万科邻里家Live首创“333”模块化商业流水线：1/3万科招商主力品牌联营，1/3万科业主经营，1/3出售，以此模式，建立商家资源库。 邻里家所搭建的是一张“关系网”，可以促发业主、商户、投资者、合作方、合伙人的有机联动，构建HOME核心，激发社区商业的活力和创造力。在这里，商家可以一起交流创业经验，借助万科强大的资源整合能力，打造一个幸福的街区。

　　以运营为导向 实现新型实用主义改造

　　据了解，无锡万科邻里家Live所在地区的2公里范围的地盘上，拥有海岸城、八方汇、万象城、博大等大体量的商业综合体及周边成熟社区商业，规划商业体量达80万㎡。面临这些商业体的直接竞争，万科邻里家Live开展了从公共区域划分、商铺重新分割、测绘，到公区改造、美陈设计、打造IP主形象，再到业态定位、招商组合等一系列的改造，从周边大商业体环饲的情况下杀出重围，完成了一场由内而外的完美蜕变。

　　? 针对受限条件 对商业功能二次定位

　　无锡万科邻里家Live在规划之初，商业条件有所受限。独立于住宅30米之外，未预留餐饮条件；单铺平均面积在1000㎡以上，不符合社区商业的需求。面对这些硬件条件的限制，无锡万科商管公司以运营为导向，结合开方式街区及建筑本身的特点，对商业功能重新定位。

　　在了解各业态的经营面积、工程条件及最新的消防需求后，对商铺进行重新分割、测绘，将1000㎡的大铺分割为200-400㎡，结合业态需求定向改造。同时，开通燃气、调整烟道、开通上下水、建隔油池、供电增容，再造餐饮条件。引进碗美煮艺、火山披萨、鱼里故事、得意楼、小楼开火等美食品牌，以美食尉心、让环境倾心。除此之外，还增设铺内楼梯，打通一二层人流通道，以带动人气。

　　? 创造儿童主题IP  进行二次元场景营造

　　儿童红利直接催生了以儿童商业为中心的家庭业态组合。无锡万科邻里家Live以“异想引力场”为主题，通过公区改造，产生顾客与商户的良好互动，营建出一个兼顾溜娃、育娃的微型主题乐园，一个涵盖全龄段的漫游街区；创造主题IP熊——神奇弯弯熊，为孩子们讲述温暖、神奇的故事；打造探险王国、二次元动漫世界等奇幻场景，满足各种童趣想象；提供游乐设施、植物园科普以及特色小铺实践基地，为儿童提供全天候成长陪伴式配置等等。

　　在为孩子提供休闲娱乐功能和场景的同时，邻里家live还兼顾了儿童成长的教育和健康问题，为孩子提供多元化的素质教育，创造家门口的一站式教育平台。还有专业的儿童牙科，为孩子的牙齿健康保驾护航。

　　? 线上线下联动宣传 打造社区生活及服务闭环

　　为打造社 区生活及服务闭环，万科邻里家Live进行了线上线下的联动宣传。 在开业前期，牵手图书漂流社团和天使文化艺术中心，合力举办“以爱换一”活动，向贫困山区儿童捐赠图书，践行城市配套服务商转型。

　　线下以温情攻势动人，锁定老人和小孩，派发温情见面礼、VV熊储物罐；联动ofo，举起一公里内幸福的旗帜；线上以“万科带你趣摘星游戏”为传播点，结合VV熊表情包，大范围扩散主题形象。开业当天以星星命名和星空棒棒糖派发作为落足点，表达项目漫天星空有一颗“邻里家”之星，让你抬头可见、触手可及的理念。

　　可以说，无锡万科邻里家live的改造是一场社区商业的革新，它完成了从单纯商业体到更加关注消费者体验的转变。以HOME生活联盟为核心，从理论规划到实际落地，俨然已经超越了一个社区商业的层面。一如“邻里家”这三个字的内涵——家门口“最后一公里”的生活圈，通过社区全方位的配套服务、完整的社区生活体系、HOME生活联盟，让每一个年龄层的消费者，都能感受到家门口的幸福。

　　中投顾问发布的《2016-2020年中国社区O2O市场深度调研及投资前景预测报告》指出，在欧美国家，社区商业已占社会商业总支出的60%以上，而在中国，目前整体水平不足30%，到2020年，全国住宅物业面积将达到300亿平方米，而社区服务消费将超万亿元，社区提供的必将是一个万亿级的市场。中国的社区商业潜力巨大，而真正能做好社区商业的企业却为数不多，相信无锡万科邻里家live的全新社商模式，将会给社区商业市场带来新的借鉴意义。