从乐峰广场、西城都荟被收购 解读为何海外基金建仓社区商业

　　（赢商网报道）2017年发生在广州的大宗商业物业交易中，位于海珠和荔湾两座最大规模的购物中心——乐峰广场和西城都荟“易主”成为备受关注的两大事件。

　　11月28日，新加坡上市企业凯德置地正式宣布，以33.6亿元人民币收购广州海珠区乐峰广场持有公司的所有股权，正式接棒保德信房地产基金公司，成为乐峰广场的新业主及运营方。而这是继白云凯德广场·云尚之后，凯德布局广州的又一个商业项目。

　　再把时间轴倒回2017年4月9日，荔湾区核心商圈的唯一中高端购物中心，广州西城都荟宣布易主，领展房地产投资信托基金成了西城都荟商场的最新拥有者，此次交易额为40.65亿元人民币，成为华南地区近年来最大宗购物中心交易。

　　对于这两宗交易，第一太平戴维斯广州商铺部助理董事何俊明认为，这不仅标志着，以凯德为代表的海外投资巨头开始重视广州市场的发展，更揭示了当下最值得关注的商业发展动向：社区型购物中心将成为广州商业地产的新焦点，升值潜能直追传统核心商圈项目。

　　海外基金“建仓”社区商业

　　凯德此次收购的乐峰广场，位于广州海珠区江南西商圈，总建筑面积8.36万㎡（不含停车场），是目前海珠最大的购物中心，由地下2层和地上3层构成，已于2013年7月13日正式开业。

　　项目所处地段，为广州地铁8号线和广佛线沙园站上盖，周边为人口稠密的居住区，辐射约80万中高收入居民。

　　目前，乐峰广场的主要业态包括超市、电影院、餐饮、零售等，引进的主力店有永旺（海珠区首家AEON）、ZARA、UNIQLO、Victoria's Secret、CHARLES & KEITH、Meland。此外，还聚集了不少当下人气网红餐饮品牌，如喜茶、哈根达斯、KFC、必胜客等。

　　对于此次华南商业补仓，凯德商用首席执行官廖茸桐先生表示：“中国是凯德业务的核心市场，我们一直聚焦五大城市群，在核心城市积极寻找优质资产。广州作为五大核心城市群之重要组成，凯德在此获得这一优质项目，将有利于继续深化我们在一线城市的布局。”

　　无独有偶，去年4月，由领展房地产投资信托基金以40.65亿元收购的西城都荟商场，同样是坐拥极佳地理位置及人口稠密的社区型购物中心。

　　资料显示，西城都荟位于地铁1号线和6号线交汇的黄沙站上盖，总建筑面积逾8.8万㎡，覆盖地下1层和地上3层，是荔湾区核心商圈的唯一中高端购物中心。

　　而此次收购之前，西城都荟商场是由长江地产及和记黄埔地产共同开发，2012年开业，不过在2013年，其将项目以25.78亿售予基汇资本。

　　经过两大地产基金巨头近5年的运营，西城都荟现时商户约230个，近乎满租，涵盖零售、餐饮、娱乐等丰富业态，且时常举办时尚、亲子、文艺、体育等活动，月均人流量300万人次。

　　对于这两宗交易，何俊明认为，这也是海外基金投资公司看好广州未来商业地产市场的表现。

　　为何纷纷补仓社区商业？

　　在何俊明看来，社区型商业的急速升值并非偶然。一方面，处在不断变化的商业地产新时代，社区型购物中心在品牌选择和业态布局上一改传统的惯用手法，而以一线商业项目为标准，打造适合社区消费群体的购物体验；另一方面，则是新兴的品牌商户出于租金成本的考虑，会优先布局发展中的次级商圈。

　　的确，一直以来，广州商业发展 “重镇”都集中在全长2.8公里的天河路商圈，这里因汇集了天河城、太古汇、天环广场、正佳广场等近20座商业综合体，而成为广州品牌最集中、人流密度高、人均销售额最高的地方，其中还包括3家全国销售前10名的购物中心。

　　站在品牌商的角度，自广州首座购物中心天河城开业以来，广州商业地产历经21年发展，有实力的品牌已在这个商圈完成布点，拥有稳定销售业绩，亦开始积极寻求向外发展；与此同时，新进入市场的品牌，若想进入天河路商圈，则必须面临高租金成本的风险，因此，新兴品牌亦会优先考虑在租金成本较低的商圈布点。

　　在项目选择方面，近两年亦有越来越多品牌商开始大力拓展天河核心商圈以外的商业项目，尤其交通便利、毗邻地铁站且人口集中的社区型购物中心。

　　正因为如此，何俊明同时表示，社区型购物中心将成为各大零售商家下一步重点抢占的市场，而未来几年，社区型商业地产也将是广州商业地产发展的新方向。

　　至于如何打造成功的社区型购物中心，何俊明提到两个要点，一是贴合年轻家庭的“快节奏”；二是贴合现代家庭的“社交圈”。

　　“新生代消费者更追求生活的丰富度和便捷，越来越多消费者减少在家烹饪，而增加在社区附近就餐的次数；同时在节假日，社区家庭也更倾向于在居住社区附近的购物中心进行家庭和社交活动。它们更习惯选择‘足不出区’的生活方式，以减少在交通和时间上的成本浪费。”

　　因此何俊明认为，社区Mall只要在品牌和业态上以满足周边人群的日常生活需求为主，加大餐饮和亲子的品牌占比，绝对能提升商场的人流和销售业绩。