41家上市房企销售额增长50% 并购仍是规模“推手”

　　近日，上市房企陆续公布2017年销售业绩。受整体市场向好影响，大部分企业的销售规模录得大幅增长。根据中原地产统计，41家上市房企合计销售额高达43782亿，同比上涨50%。这一涨幅明显高于全国平均水平，显示出大中型房企的优势明显。

　　很多企业在前三季度就已达成年度销售目标，并在四季度进一步冲高。也有一些企业的销售数据在四季度出现“刹车”，这一方面源于调控政策带来的市场降温；另一个因素则是企业主动为2018年储备业绩。

　　在中国房地产发展史上，类似的情况曾出现过。但连续两年都维持相对高速增长的情况，此前仅有2009年和2010年的先例。有机构认为，今年的楼市将在大概率上进入“小年”，市场整体销售规模很难进一步扩大，但大型房企的优势仍然突出，并有可能继续维持上佳表现。

　　大型房企优势凸显

　　在房地产销售的“大年”里，“普涨”成为上市房企业绩的主要特征。中原地产统计的41家上市房企中，仅有瑞安房地产一家企业的销售额出现下滑，降幅为7%，其余40家房企均出现上涨。

　　其中，融创、融信、众安房产三家公司的销售额增幅超过100%。由于在并购市场获取大量货值，2017年融创的销售规模达到3652亿元，上涨了143%。

　　碧桂园、万科、恒大三家房企的销售业绩均迈过5000亿大关，这一纪录前所未有。其中碧桂园销售额增长73.4%，达到5508亿元，超过万科的5299亿元，夺得年度“销冠”。恒大实现销售额5009亿元。

　　在第二梯队房企中，龙湖、旭辉、世茂的销售规模均首度突破千亿。

　　由于市场向好，大部分房企在前三季度就完成了年度销售计划，并在四季度放缓脚步。有房企人士向21世纪经济报道表示，这一方面是因为调控效果累加，导致整体市场降温；另一方面则是企业主动刹车的结果，其目的是为2018年储备业绩。

　　但也有部分房企将重心放在年末。如世茂在12月实现销售规模120.7亿元，成为全年销售最高的月份。较11月环比上升19%，也比83亿的月度平均销售规模高出44.5%。

　　与全国平均水平相比，上市房企的销售增速明显更高。根据国家统计局的数据，2017年前11月全国商品房销售额增长12.7%。这与全年的销售水平十分接近，但明显低于41家上市房企50%的销售增幅。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，在拿地、融资、品牌溢价等方面的优势叠加，使得大型房企的表现明显优于中小企业。尤其在2017年下半年调控政策进一步加码之后，这种优势更为凸显。

　　这种优势还体现为市场集中度提高。根据易居克而瑞统计，2017年TOP100房企的集中度达到55.5%，比2016年提升10.7个百分点。其中，TOP10房企的市场占有率更是达到24.1%。

　　并购仍是规模“推手”

　　由于三四线楼市的超预期火热，2017年的销售规模超过2016年创历史新高，几乎成为定局。因此，房企销售规模水涨船高，也并不出人意料。

　　除大型房企外，一些小型上市房企的业绩也出现改善。曾因业绩连续两年亏损而被戴上“*ST”帽子的铁岭新城，前三季度的利润规模上涨了132%，其余多项指标都有明显改善。部分曾深陷三四线城市的小型非上市房企，也随着这轮去库存而得以喘息。

　　多数机构认为，2017年大部分房企的业绩都能录得较好增长，亏损现象虽然存在，但应是少数。

　　在中国房地产发展史上，类似的情况曾出现过。但连续两年都维持相对高速的增长，此前仅有2009年和2010年的先例。按照历史经验，2018年市场再度维持高速增长的可能性微乎其微。

　　大部分券商在发布2018年房地产市场策略报告时，均将销售面积预期设定为零增长或负增长（个位数）。这也说明，今年房地产市场迎来“小年”，已是大概率事件。

　　但平安证券仍然认为，主流房企的销售规模有望延续较佳表现。其理由在于，“2018年龙头货值充足、楼市景气度仍维持在高位。”且在现阶段，房地产行业市场集中度提高的趋势不可逆转。

　　事实上，随着住建部将2018年的棚改目标定在580万套，高于此前500套的预期。大多数机构认为，库存已大量消化的三四线楼市，可能借此得到一定的支撑，全国整体销售情况也不会过于悲观。

　　平安证券表示，收购兼并、合作拿地仍将是房企规模快速提升的重要推手。在自身强大的销售能力和产品能力基础上，并购及品牌输出、小股操盘成为大中型房企快速提升规模的强大助推器。据该机构统计，2017年传统四强“招保万金”的销售额权益占比平均只有70%左右。

　　但无论大中型房企还是小型企业，未来的销售利润都将难以保证。张大伟表示，虽然2017年企业拿地溢价率普遍不高，但由于土地底价明显上升，土地价格仍然有所上涨。加之融资成本的提高，以及“限价令”等政策的存在，房企的利润空间将继续被压缩。