腾挪香港上市平台：“断臂”后万达资产布局路径渐明

　　在宣布拟将伦敦项目整体出售后仅3天，1月19日，香港上市公司万达酒店发展就发布公告称，公司将短暂停牌，以待发布重大收购事项等公告。这一曾经被忽略的上市平台，最近却迎来频繁的资产腾挪。

　　万达酒店发展是目前万达商业集团旗下唯一的上市平台，此前该平台主要用于境外项目的并购。自从万达集团董事长王健林“决定把主要投资放在国内”之后，其曝光率就快速上升。

　　2017年8月，万达决定将旗下两大轻资产公司——万达酒店管理公司和万达文旅集团，注入万达酒店发展。后者则将持有的5个项目全部股权售予万达商业，其中有4个海外项目，包括即将被整体出售的伦敦项目。12月，万达又通过股权变更，强化了王健林对上市公司的控制权。

　　这些步骤清晰地体现出这一上市平台的轻资产化倾向，以及万达高层的重视程度。

　　考虑到以万达广场为主的资产包正谋求在A股上市，万达商业的资产布局正在变得清晰：以文旅和酒店管理为主的轻资产业务在香港上市，以万达广场为主的轻重结合业务则谋求A股上市。经历过出售文旅和酒店项目而“断臂”的万达商业，正在重新实施资产布局。

　　注入轻资产

　　2013年6月，万达收购香港上市公司恒力房地产，实现在港上市。经过两次更名，上市公司名称在2014年10月正式变更为万达酒店发展。

　　在万达商业推进国际化的过程中，这一平台成为海外收购的主体。2013年9月至2015年3月，公司先后在伦敦、芝加哥、马德里、澳大利亚收购了5个项目。这些项目的股权结构十分一致：万达酒店发展持股60%，上市公司控股股东万达香港持股40%。

　　由于在项目改造方案上与当地政府意见不一致，万达酒店发展于2016年12月启动对马德里项目的整体出售，并于2017年6月完成这笔交易。

　　转折也在此时发生。

　　2017年7月，万达商业集团将旗下13个文旅项目91%股权，以及76个酒店项目，分别售予融创和富力。638亿的交易价格（交易细节此后有小幅变动），也成为中国房地产史上规模最大的“世纪交易”。

　　但与此同时，万达保留文旅项目的品牌及运营管理权，从而继续实施其轻资产战略。负责这些项目运营管理的，是万达文化旅游创意集团有限公司（即“万达文旅”）。

　　相比之下，酒店项目的交易没有代管条款，但万达商业集团旗下的万达酒店管理（香港）有限公司（即“万达酒管”）仍然是中国本土最大的高级酒店管理公司，管理着万达旗下数十家酒店。

　　2017年8月，万达文旅和万达酒管被注入到万达酒店发展的上市平台上。同时，万达酒店发展将持有的5个项目全部股权售予万达商业，其中就包括伦敦、芝加哥项目和澳大利亚的两个项目。

　　这一动作的意图十分明显，将轻资产业务注入上市平台，从而明确其战略地位。

　　在“世纪交易”后不久，针对有关部门排查海外投资，关注高负债企业的传闻，王健林曾表态：“积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内。”随后，有媒体爆出万达拟出售澳洲的悉尼和黄金海岸项目，但被万达否认。

　　直到2018年1月16日，万达酒店发展发布公告称，拟出售伦敦项目60%股权，控股股东万达香港也将出售项目剩余40%的股权。

　　这是王健林做出上述表态后，万达首次出售海外项目。同时也说明，此前将海外项目售予万达商业的流程尚未完全落定，这些项目产权仍在上市公司。

　　但作为万达商业集团旗下唯一的上市平台，万达酒店发展的轻资产化趋势已十分明确。据悉，若以上交易全部完成，万达酒店发展平台上将仅剩福州恒力城一个项目（原壳公司恒力旗下项目），以及万达文旅和万达酒管两个轻资产公司。这将意味着该平台基本完成重资产的剥离。

　　万达对这一平台的重视，还体现在另一个动作上。2017年12月4日，万达酒店发展公告称，母公司万达海外拟将公司65.04%股权转让予王健林全资持有的新公司——万达投资控股有限公司，每股作价1.2港元。此次交易后，王健林的持股比例不变，但对公司的控制层级缩短到两级，控制权被加强。

　　后规模时代的布局

　　作为中国最大的商业地产运营商，万达曾拥有另一家上市公司。2014年12月，由大量国内商业地产项目组成的资产包“万达商业”，在港交所实现上市，成为当年港股规模最大的IPO。但到2016年9月，公司完成私有化，并谋求在A股上市。

　　对此，王健林曾多次表态，认为万达商业的估值偏低，回A是出于市值管理考虑。

　　彼时，香港资本市场对以重资产为特征的内房股并不看好。万达商业上市期间的近半数时间里，股价低于发行价。如今，在港上市的大型内房股受到热捧，但从2015年就实施轻资产战略的万达，已很难在规模上实现增长。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，就万达的实际情况而言，未来的销售业绩恐增长乏力。撤回重资产，而将轻资产业务注入香港上市平台，更有助于资产的估值。他向21世纪经济报道表示，虽然万达将大量文旅项目出售，王健林仍表态以轻资产的方式运营文旅项目。若这部分业务真正做大，其在上市平台上的表现还是值得期待的。

　　事实上，一系列的资产腾挪，还有利于万达商业在A股的上市进程。

　　根据万达商业于2015年9月报送的招股书，拟上市的资产包中，主要有商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）、文旅三类项目。在将大部分酒店、文旅项目售出，将酒店管理业务剥离之后，资产包中将以商场业务为主。这部分业务主要是万达商业的第三代产品——万达广场。

　　万达商业旗下共有200多座“万达广场”，尽管2016年以后的万达广场多以轻资产形式运作，但目前这部分资产仍是“轻重结合”状态。

　　这是万达最成功的商业地产产品。相比文旅和酒店项目，“万达广场”的运营更为成熟，并能轻松实现单个项目的资金平衡。分析人士认为，经过两次出售和剥离，剩余的资产避免了受到酒店、文旅等项目的“拖累”，资产质量更优。虽然上市进程会受到IPO政策的影响，但未来的估值十分值得期待。

　　由此，万达商业的资产布局思路已变得清晰：以文旅和酒店管理为主的轻资产业务在香港上市，以“万达广场”为主的轻重结合资产则谋求在A股上市。

　　一位不具名的券商分析师向21世纪经济报道表示，以商业地产运营起家的万达，其运营模式与传统住宅开发商不同。自2015年启动的轻资产战略，使万达很难实现规模赶超。同时，海外投资受挫和重资产运营文旅项目失败，在一定程度上削减了万达持有的资产规模，也限制了其投资方向。

　　他认为，在此情况下，万达商业的核心竞争力，只剩下大量的万达广场项目，以及对商业和文旅、酒店等项目的运营能力。

　　该人士表示，万达谋求将这些“核心资产”注入合适的资本市场平台，有助于实现资产价值最大化，这是其现阶段最好的选择。与此同时，出售项目所得资金，既可以夯实现有业务，也可寻找新的投资机会。