万科掠影：新总裁、宝万余波、凯德收购与最好的单月销售

　　在去年12月份以单月超600亿的助攻下，万科成功逆转恒大，凭借5298.8亿元的合同销售，位列国内房地产开发商销售排行榜第二位，这种高歌猛进的姿态在2018年得到保持。

　　2月2日，万科企业股份有限公司公布，1月公司实现合同销售金额679.8亿元，同比增加41.27%；实现合同销售面积444.4万平方米，同比增加25.93%。

　　679.8亿已经是截至目前房企单月销售最高纪录，观点地产新媒体了解到，在去年，万科仅有两次冲破月度600亿大关，分别为636.4亿元和622.3亿元。

　　比起万科1月份的其它动态，这个销售成绩似乎也只能算是“锦上添花”——万科并不缺少镁光灯，新旧总裁交替、普洛斯私有化完成、独立董事刘姝威“上书”和84亿凯德项目收购案，已经让万科在过去一个月掀起了“关注浪潮”。

　　史上最高单月销售

　　赶在碧桂园、恒大之前，万科率先公布了其2018年首月销售成绩。

　　据观点地产新媒体的监测，在去年，万科仅有两次冲破月度600亿大关。首次是在3月份，万科实现了“年度最佳月度销售成绩”，即636.4亿元。除此之外，其余月均销售额往往保持在三四百亿的水平。

　　有趣的是，眼看着恒大即将坐稳年度销售亚军，去年12月万科突然发力，凭借622.3亿元的成绩最终扳回局面。

　　从均价来看，去年12月，万科似乎有意为了最后冲刺而在价格上作出了让步。按销售额及销售面积推算，前11月万科销售均价为1.49万/平方米，但12月份销售均价约为1.37万/平方米，比11月的1.51万/平方米下降9.27%，跌幅近一成，仅次于1月的1.36万/平方米和8月的1.35万/平方米。

　　销售均价在2018年的首个月得到回升，以合同销售金额679.8亿元和合同销售面积444.4万平方米计算，万科2018年1月销售均价已回升至15297元/平方米。

　　开局踢了个好球，但接下来的日子里，万科是否会保持“高开高走”？近日，万科证券事务代表梁洁向研究机构表示，2018年初集团滚存约1400万平方米可售面积，预计新推4500万平方米，可售资源合计6000万平方米左右。

　　对于万科2018年的销售计划，梁洁表示：“公司的态度就是（通过）尽快推盘来实现销售，上半年能希望占到一半；下半年如果有更多资源，也有可能比上半年更好。”

　　按此说法，如果万科持续保持600亿元的月度销售额，2018年会是一个收获满满的年份。

　　相比销售表现，1月份，万科在土地投资上表现得并不“激昂”，甚至有些低调。观点地产新媒体了解到，2017年12月份销售简报披露（即2018年1月4日）以来，万科新增加项目仅为14个，这是近七个月内的最低数量。

　　据计算，上述新增土地面积合计101.7万平方米，计容建筑面积合计218.7万平方米，其中权益建筑面积115.5万平方米，需支付权益价款为70.54亿元。

　　具体来看，上述项目均位于二三线城市，包括佛山、东莞、福州、常熟、宁波、宿迁、廊坊、沈阳、长春、郑州、武汉和乌鲁木齐13座城市。

　　万科获取物流地产项目的节奏则保持得较为稳定，从去年来看，其每月新增物流地产项目数量介于3-5之间。2018年1月，万科合计新增5个，分别位于武汉、沈阳、大连、济南和南昌，占地面积合计79.5万平方米，建筑面积为48.7万平方米，其中万科权益建筑面积为45.5万平方米，需支付权益价款为11.48亿元。

　　尽管1月份万科的土地投资十分低调，但它并不打算低调下去。

　　梁洁曾透露，相比过去，2017年下半年开始加速拿地，原因是“政策收紧之后，开发商销售速度放慢。开发商最主要的资金来源是销售，所以销售放慢的时候，土地市场的竞争变弱，万科拿地的机会也就变得更多了”。

　　梁洁认为，政府对土地出让条件的设置，包括包括自持、工业化、绿色环保等，“对于万科（拿地）是有好处的”。

　　繁忙一月浮光掠影

　　1月份，万科的土地投资并无太多惊喜，比起其它动态，679.8亿的史上最好单月销售成绩也只能算是“锦上添花”。

　　新旧总裁交替、普洛斯私有化完成、独立董事刘姝威“上书”和84亿凯德项目收购案，已经让万科在过去一个月掀起了“关注浪潮”。

　　“宝万之争”已落幕许久，余波似乎还未散去，除了万科独立董事刘姝威上述证监会请求宝能系7个资管计划立即清盘外，此前被视为宝万之争“牺牲品”的祝九胜重新归来。

　　1月31日晚间，万科公告宣布，董事会主席郁亮不再兼任总裁、首席执行官，董事会转而聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官。

　　祝九胜曾是万科的核心高层之一，分管集团资金管理部，操刀过曾操盘万科REITs及盈安合伙。两年前，他在深交所问询金鹏、德赢资管计划3天后不再担任高级总裁，从此淡出主流视野。在资管计划问询事件过去两年、万宝之争基本结束半年后，万科重新召祝九胜回核心管理层。

　　在加入万科之前，祝九胜曾供职于中国建设银行，长达9年。因此，无论是求学经历和从业经历，祝九胜带有极强的金融属性。对于“新总裁”即将带来的改变，万科方面称，“地产金融特征稍微强一点点”，但“万科是不会直接做金融”，亦不会成为中国版黑石。

　　外界关心万科是否会成为“中国版黑石”，实际上是对其新业务关注的一种折射，万科为此投入了极大的精力。

　　梁洁曾表示，尽管未来10年，房地产的销售规模“可能还是14万亿左右，大公司市场占有率也会不断提升”，但“在城市化放慢之后，开发业务的衰退是不可避免的，万科的商业、物流、度假、长租等业务都是为未来做准备”。

　　1月份，万科的新业务迎来了“高光时刻”。1月22日，物流巨头普洛斯正式于新加坡交易所退市，而万科凭借21.4%的持股权益成权益单一最大持有人。

　　观点地产新媒体了解到，普洛斯在全球拥有并管理着5500万平方米的物流设施组合，其业务主要布局于中国、日本、美国和巴西的117个主要城市。

　　在商业方面，万科同样进行了大投入。1月5日，凯德通过旗下全资子公司凯德商用，将位于南昌、益阳、湛江等19个城市的20个购物中心项目公司的100%股权及相应负债，出售予与印力、万科和Triwater，交易价格为17.059亿新元，合约83.65亿人民币。

　　由此，万科将获得平均建筑面积约为14万平方米的20座购物中心，总建筑面积95万多平方米。

　　对于收购原因，万科董秘朱旭曾解释称，商业地产是万科转型城市配套服务商非常重要的部分，印力作为万科商业运营平台，在管理规模上追求的是“数一数二”。

　　交易完成后，上述项目将全部交由印力运营。而经此一役，印力管理面积已超过1000万平方米，进一步扩大万科在手的持有性商业运营规模。