新世界发展成绩单：香港物业收租8.2亿，内地收租5.2亿

　　（赢商网报道）总算扭转了此前一年的跌势，2018年2月27日，新世界发展公布了一份亮眼的中期成绩单。

　　赢商网从官方公告获悉，2018财政年度上半年(截至2017年12月31日止六个月)，新世界发展录得总收入279.35亿港元，按年上升4.86%。

　　值得一提的是，由于分布业绩改善，净外汇收益及投资物业公平值变动增加，公司股东应占溢利达112.699亿港元，按年上升159.9%；净负债比例为32.7%，下降2.1个百分点。

　　从公司收入结构来看，香港、中国大陆及其他地区分别贡献了142.3亿港元、133亿港元及4.05亿港元，占总收入比例分别为50.9%、47.6%和1.5%。与去年同期相比，其在内地的收入表现有较为明显增长，达11.8%。

　　而物业投资收入方面，无论是在香港或内地都有明显提升。其中，香港物业收租8.227亿港元，同比上升约13.7%；内地物业则有5.216亿港元租金入袋，上升了13.2%，两者为集团租金总收入贡献了13.44亿港元，同比上升13.5%。

　　百货方面，新世界百货旗下38 家百货店实现半年度同店销售增长2.0%，与上年度同期持平。收入方面，新世界百货以专柜销售佣金收入为主，占总收入44.6%；自营销售和租金收入分别占总收入34.3%和 20.8%

　　香港零售市场特点

　　体验及个性品牌主导

　　香港物业租金收入取得13.7%的增长，在新世界发展看来，主要是得益于过去数年积极调整商户组合和营运策略，为商场租金收入及销售数据带来正面影响。

　　其在公告中表示，新一代年轻消费者的消费特征由体验及个性品牌主导，这个迅速增长的群体开辟了体验型消费营运模式的演化。

　　过去一段时间，不少商场先后引入概念崭新及追求时尚的餐饮元素、开设快闪店、引入期间限定品牌、甚至与不同的体验式品牌或产业作跨界别合作，以唤起市场兴趣，加强年青客户群的粘性。

　　另外，亦有商场会跟不同的戏院营运商合作引入院线，并配以最新视听科技来增加娱乐体验元素。市场预期主打体验及品牌个性的非奢侈品牌，或以娱乐元素为主的体验式产业，将继续支持香港零售市场的发展。

　　· 香港K11

　　作为新世界发展的首个K11项目，香港K11目前出租率达100%，每月平均客流量约140万人次。在过去半年内，香港K11积极优化租户组合，先后引入多个时尚女装服饰及具个性的轻奢设计师品牌系列。

　　而报告中透露，为进一步提升消费者的购物感受，开业8年的香港K11将于年内开展整体改造工程，计划分三期进行，并预计于2019年内完成升级。

　　· Victoria Dockside

　　值得关注的是，公告中还透露集团在九龙尖沙咀的另一座地标级项目——环球新地标Victoria Dockside（前称新世界中心重建项目）的开发进度，预计于2019年开幕，总投资额约200亿港元。

　　历史资料显示，这个综合商业发展项目总楼面面积约300万平方呎，规划了甲级写字楼、香港瑰丽酒店、瑰丽府邸，以及艺术、设计及消闲新体验。

　　其中，Victoria Dockside的甲级商厦K11 Atelier 办公大楼，于回顾期内率先落成启用，首批跨国企业已于2017年第四季进驻营运，目前已租出超过70%。

　　· THE FOREST

　　位于旺角的THE FOREST于回顾期内开业，出租率达97%。

　　资料显示，楼高三层的THE FOREST面积逾5万平方呎，以日本代官山的特色错落建筑物作设计蓝本，打造的是崭新绿意运动文化购物商场概念，希望为消费者创造从户外到室内的独特购物体验。

　　· D·PARK 愉景新城

　　而位于荃湾市中心的D·PARK愉景新城，定位多元智能儿童购物乐园，于回顾期内，出租率达93%，每月平均客流量约340万人次。

　　内地零售市场特点

　　全球首个被科技颠覆最急速的市场

　　同样的，新世界发展在内地物业租赁方面也有不错的表现：租金收入总额约5.2亿港元，按年上升13.2%。具体看看内地各个购物中心的表现：

　　· 上海K11

　　位于上海淮海中路中心商务区的上海香港新世界大厦，汇集了写字楼、K11 购物艺术中心及全上海首个办公楼内高级行政人员会所 K11Club 于一体。

　　其中，作为新世界发展在内地的首个K11购物艺术中心，上海K11每月平均客流量超过79万人次，出租率99%，租金收入录得7%的增长。

　　· 武汉光谷K11

　　上海之外，集团在全球第三家、内地第二家K11购物艺术中心，武汉光谷K11于2017年11月正式试业。

　　据资料显示，武汉光谷K11面积约5.4万平方米，秉承K11博物馆零售新体验，定位年轻、时尚，以艺术主义、潮流先锋及未来生活为核心，保留了大量的公共空间，为消费者营造更休闲及更互动的环境，而成为武汉最新“打卡胜地”。

　　作为华中首个购物艺术中心，光谷K11一共5层，拥有3300个地下停车位，原创性呈现Coffee Museum、Zona Fresca和Herb Museum等特有区域，馆内外还布置了八件由国内外艺术家创作的艺术作品，供顾客近距离观赏体验。

　　· 广州凯旋新世界

　　这是新世界发展在广州首个开业的社区商业类型的项目，于回顾期内，项目整体出租率达90%。

　　· 广州K11（开业时间:2018-03-31、已签约140个品牌）

　　而最值得关注的，莫过于即将于今年3月31日开业的广州K11。

　　这是全球第四座，也是华南区首座K11购物艺术中心，将为消费者带来革新版博物馆零售新体验，而据广州K11方面对赢商网透露，目前已进驻的主力店和特色品牌包括EMPORIO ARMANI、MOSCHINO、Mercato、言几又、CGV影城、sergio rossi和mango tree等。

　　对于内地零售市场的整体评价，新世界发展用了“颠覆”和“大幅改变”两个副词来形容——

　　“中国内地零售业是全球首个被科技颠覆、革新最急速的市场，电商的出现大幅改变大众的消费模式。”

　　诚然，一度被实体商业视为劲敌的电商，为消费者带来全新的商业形式，而吸引了大量消费者从线下转移到线上，搅乱了实体行业习以为常的舒适感，也迫使他们不得不转型迎战。

　　另一方面，消费升级之风吹进内地，新一代消费者对体验的追求及对生活层次的演化，令实体店重新被定位，由过去传统商业被动式销售的业态组合，转化为针对不同类型客群，强调感受、重视消费者互动参与的体验式商业模式，从而满足要求越来越高的消费者对休闲、家庭、亲子、运动、娱乐、餐饮等多方面的消费需要。

　　也正因此，在过去一段时间里，可以明显感知到国内各大商业运营者均高举体验式大旗，积极进行业态结构调整，降低零售比例，提高活动及体验元素。

　　不过，有市场人士对此指出，很多商场只是表面打着体验式商业的旗号，产品内涵到经营手法却只流于复制，未能达到优质专享的服务体验水平。而消费者需要的是独一无二的主题消费体验。

　　只有具备崭新概念及独特定位的商业营运者，才能够在这个充满竞争的市场突围而出。

　　上述人士还表示，未来一、二线城市大量商业项目将会陆续上市，商场的供应将会大幅上升，如何以策略性及独有性定位从而加强与消费者的互动，及增加消费客群的忠诚度，将会成为中国内地商业营运者面对进一步市场整合之取胜关键。

　　“涨不动”的百货店？

　　38家百货店同店销售增长与上年持平

　　此前一天，新世界百货已率先公布其业绩。据公告显示，新世界百货经营管理合共38家百货店，总楼面面积超150万平方米，于报告期内，同店销售增长为2.0%，与上年度同期持平。

　　收入方面，新世界百货以专柜销售佣金收入为主，占总收入44.6%；自营销售和租金收入分别占总收入34.3%和 20.8%；而余下 0.3%则为管理及顾问费收入。

　　从地区来看，北方区对新世界百货的收入贡献最大，占总收入47.3%，其次为东南区及中西区，分别占总收入33.3%及 19.4%。

　　至于各品类的销售情况，依旧是女装及配饰、化妆品最受欢迎：

　　· 女装及配饰占来自专柜销售及自营货品销售总收益约61.9%；

　　· 男装及配饰约占8.7%；

　　· 余下大部分来自运动服装、面包零食、电器、童装及个人护理用品。

　　本期间自营销售收益主要包括女装及男装（约40.4%）、化妆品（约31.0%）、杂货、家居用品及鲜活产品（约27.4%），以及配饰及其他货品（约1.2%）的销售。

　　对于百货的业绩，新世界发展认为，内地百货行业正处在前所未有的艰难调整阶段。

　　电子商务快速增长改变了消费模式，在线网店和电子商贸的步步进逼，加上国民收入不断增加，消费者已明显不满足于缺乏亲身体验的在线虚拟世界，相应的数据是，在线零售增长已逐步放缓。

　　相反，由于消费升级，带动了群众基础庞大的年轻及中产社群对具备文化内涵或品牌理念，或推展个性化、娱乐型或体验式实体消费的追求。

　　目前，线下实体经营的吸引力正在提升，无论是电商或传统零售业，正扩大线下资源的投放，希望能够寻找新的商机。