首创置业唐军：京津冀是发展核心 争取今年签约销售超800亿

　　签约销售额连续两年同比增100多亿后，首创置业在2月27日的全年业绩发布会现场宣布，2018年公司将坚持冲规模快周转，全年签约额确保实现750亿元以上，力争超过800亿。

　　与往年一样，在台上发布业绩和财务报告的依然是董事长兼总经理李松平、总裁唐军、财务总监范书斌。

　　但这次，他们对于公司未来三年规模的快速扩张有着较多的着墨。而毛利率回升，战略布局调整等也成为了关注的重点。

　　冲刺规模

　　数据显示，2017全年，首创置业累计实现签约面积约240万平方米；累计签约金额约558.5亿元，同比增长22.7%；累计签约均价2.3万元/平方米，同比增长15.8%。截至2017年12月底，公司尚有认购未换签金额约11.9亿元正在办理换签手续。

　　这些数字在首创置业高管眼中可能还是较为保守，据总裁唐军2月27日透露，2018年，公司签约目标确保实现750亿元以上，力争实现800亿元以上的签约目标，同比增长34%-43%。

　　“未来三年合计目标签约金额3200亿元，复合增长率35%以上。2018-2020年，公司当年推盘销售平均实现64%去化率，就可以实现800亿、1000亿、1400亿的签约目标。”

　　为了实现规模的快速增长，首创置业布局重点上也进行了一定的调整。

　　唐军介绍，为实现公司规模的快速扩张，公司将从聚焦单核城市升级为聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群。其中京津冀是公司发展的绝对核心，占公司未来投资的50%以上。

　　“长三角区域公司，上海力争三年累计销售超过500亿元，同时辐射到南京、杭州、苏州等市场的TOP10。”

　　“战略性布局大湾区，使之成为公司创新发展的龙头，公司2017年已落子深圳，未来三年力争挺进深圳TOP10。大湾区的发展策略上，公司将继续通过合作轨交资源、产业加节能，积极参与城市更新、旧城改造等业务。”唐军补充，大湾区和长三角土地投入都会上百亿。

　　除此以外，首创置业的一级土地开发或也将为“冲规模”提供充足的低成本土储和货源。

　　唐军罗列数字指出：“我们目前土地储备已经在手的有超过2600亿货值，还有18个土地开发项目，未来土地储备货值会在5000亿以上，我们如果拿到其中60%的土地，在未来三年就可以有3000亿的货值。再加上我们每年土地投资会在750亿到900亿之间，也会带来5000亿以上的货值。”

　　三个指标

　　在努力冲规模的同时，唐军又表示，为了实现有质量的增长，2018年-2010年，公司的核心发展目标将关注权益金额、毛利率、净资产负债率三个指标。

　　对于权益金额，首创置业未来三年的发展规划是：争取确保今年签约销售超过800亿，明年争取1000亿，后年1400亿，权益和现在维持基本相当，60%到70%之间是我们的权益。

　　与此同时，在毛利率方面，首创置业也给出了让人期待的数字。

　　“2016年二级开发的毛利率是17%，去年我们回到了20%，未来会继续增长，大概到25%左右。”财务总监范书斌预期：“未来三年毛利率能够稳定在25%以上，主要是我们选择的区域是非常好的核心城市，我们选的项目时机也非常好。所以整体来说，包括我们运营方面控制成本的能力都在前列，总体来讲能够把毛利率维持在25%以上的水平。”

　　关于净资产负债率，未来三年预计控制在100-120%以内，唐军表示，如果实现A股的重大股本融资突破，净资产负债率有望控制在90%以内。

　　事实上，“回A”工作已持续若干年，而目前首创置业似乎信心大增。据透露，截止到去年年底上交所IPO排队总共是238家，首创置业目前排在第78位，比去年年初前进了193位，“审核速度在加快”。

　　范书斌指，为了配合回A工作，首创置业同时在业务转型方面也有一些布局，“包括文创、土地一级开发方面，这些都是政府比较支持的，还有长租公寓，这些业务对我们IPO有正面的促进作用。”

　　而唐军则更细化地介绍，在战略土地储备和战略区域选择方面，首创置业面向三大都市圈，包括做了大量一级土地、棚改、旧城改造，“这些都是政府非常鼓励的”。

　　“包括租赁业务也是我们的优势，我们获取的土地中也会出现大量的租赁项目……也做了一些创新的项目，旧项目和文化创意项目的结合，科技和地产的结合，我们在土地开发方面也有大量的产业园项目。”

　　“这些在面对宏观调控，面对房地产转型的时候，是我们的优势，也会给我们带来大量的并购机会。”唐军如是说。显然，冲规模依然是显而易见的目标。

　　以下是首创置业股份有限公司2017年度业绩会现场实录：

　　现场提问：未来三年的签约销售目标公司提出是2020年达到1400亿元，其中的权益盈利是怎么样的，和2017年相比会比较平稳还是有所下降？现在公司在A股上市的时间表是什么样的进度，今年能不能看到重大突破？

　　唐军：我们未来三年的发展规划是争取确保今年超过800亿，明年争取1000亿，后年1400亿，权益和现在维持基本相当，60%到70%之间是我们的权益。

　　现在提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这已经是长期的政策。我们在拿地的时候，设定标准，设定开盘价格的时候会按照“房子是用来住的，不是用来炒的”标准，以快周转的模式来做，不是说非要争取更高的价格。

　　范书斌：A股上市是我们公司的重要战略举措。从排队情况来看，截止到去年年底上交所IPO排队总共是238家，首创置业目前排在第78位，比年初前进了193位，审核速度在加快。我们会继续对回A保持关注，包括和相关的监管部门保持正常的沟通，往前推进这件事情。

　　现场提问：房企规模高速增长阶段负债率都会比较高，公司在未来想做到高速增长，如何做到降低净资产负债率？

　　范书斌：整体来看我们的负债率2017年底是77.4%，2016年底是76.9%，我们去年在整个业务发展非常快的情况下负债率略微上升。而且从TOP50企业对比来看，我们企业和高负债率企业相比，和很多民营企业动辄80%、90%的负债率相比，我们算是比较低的负债率。

　　未来发展过程中，包括冲800亿、1000亿签约额的时候，我们非常强调负债率的控制，有几个具体的举措。

　　第一，我们会加强企业融资，特别是在大股东首创集团的配合下，包括回A等资本运作，扩大公司的净资产和净资本。

　　第二，在业务合作模式方面我们会加强基金平台合作，我们的首创资本这个基金平台已经在2月份注册完毕。

　　第三，经营方面我们会强调快周转、强去化，就是减少资金占用，减少资金沉淀，从而提高我们的运营效果。包括在土地款方面我们更多依靠经营现金流，而不是完全加大负债资本扩张。

　　当然，还会有一些融资去支付土地款，更多的是经营现金流和融资现金流支持整个公司的业务扩张，整体把负债率控制在稳健的水平。

　　现场提问：首创置业2020年的目标是到1400亿，公司的增长点会在哪个区域，比如说大湾区哪些城市是比较看好？

　　唐军：我们未来最大的优势是集中在京津冀，过去集中在五大核心城市，调整之后聚焦三大重点区域，就是上海、北京、深圳三大城市群。

　　我们增长的最大优势来自于哪？京津冀是个很大的优势。我们目前土地储备已经在手的有超过2600亿的货值，还有18个土地开发项目，未来土地储备货值会在5000亿以上。我们如果拿到60%的土地，在未来三年就可以有3000亿的货值。再加上每年土地投资会在750亿到900亿之间，也会带来5000亿以上的货值。

　　还有一个优势，就是在京津冀地区首创集团也给我们很大的支持，除了业务上的协同，还有首创集团自有土地逐渐注入到首创置业，这也会带来500亿的规模，这些都是我们潜在的优势。

　　此外，比如说北京有大量的棚改项目、旧改项目，这些都是我们的优势。这也正好契合了现在地产的转型，房子是用来住的，不是用来炒的。房价不可能长期这样一路高歌，肯定需要转型，一定要和产业结合，和产业园区结合，和其他产业联动起来。

　　文创、科技地产、产业地产方面也做了大量布局。我们18个土地开发项目除了大量会转为二级开发以外，中间会产生很多产业地产项目，因为在这些地方光做住宅销售也不太可能，一定要带入产业，这是首创集团的优势。

　　北京的特色城镇建设这些都是潜在发展的重大资源，也是我们独到的发展资源，再加上我们这么多年来一直打造千亿级管理平台，都是首创置业发展的核心优势和长期发展的动力。

　　现场提问：管理层怎么安排珠三角和长三角的优先劣后？因为京津冀未来投资会占50%以上，剩下50%珠三角更多还是长三角更多？对香港市场有没有兴趣？今年业绩公告中土地开发单独分出来了，是不是意味着将来集团会更加注重这方面的收入？刚刚还提到A股上市以后净资产负债率降到了90%，90%对管理层来说是不是比较舒适的负债率程度？会不会继续降低负债率？

　　唐军：大湾区的投资我们肯定会加大，京津冀是我们最核心的战略区域，投资会超过50%，作为我们大的战略区域。长三角和珠三角是并重的区域，大湾区会以深圳和深圳周边为核心，根据市场情况拿地，比如说东莞等城市。

　　现在不涉及香港，毕竟香港管理上属于特别行政区，我们目前不会进去。

　　范书斌：根据引进投资者的问题，我们现在都在前期接触阶段，没有非常明确的时间表，还在沟通接触过程中。但是我们偏向于国企，当然也不排除一些非常优秀的民企作为我们的战略投资者，因为在引进战略投资者国资审批方面会更加便捷，民企我们也欢迎，只不过国企、央企相对来讲在审批方面有优势。

　　第二，关于收入方面确实我们是比较重视的，因为母公司首创集团也是中国500强企业，股东对我们在收入方面有考核性的要求，收入增长也是很重要的业绩指标体现，未来几年还是会维持相对的增长幅度。

　　第三，关于回A之后净资产负债率维持在90%的问题，其实我们看负债率主要看资产情况。中国房地产的资产还是不错的，流动性、变现能力不是很强，所以我们认为适当的负债率有利于提高股东的价值。

　　当然这不代表我们会一味把负债率降低到60%，我们不会这么做，在兼顾财务安全的情况下，会保持适度的负债率，对投资者有好处。

　　唐军：我们战略区域从原来五大核心城市转型升级到三大都市圈，大湾区、长三角和京津冀，同时进入当地有竞争力的二线城市。

　　我们会加大在大湾区、上海，特别是京津冀的投资力度，虽然我们在大湾区目前只有一个项目，但是已经有潜在的项目和合作伙伴，进入大湾区不仅仅是通过品牌，也会采取并购，及和其他企业合作的方式快速获取土地资源。

　　进入大湾区我们也会采取土地开发的模式进入，因为在深圳旧改模式是非常独特的商业模式，我们也一直在关注这样的商业模式。

　　首创置业现在在北京、天津、上海都已经开展了长租公寓项目，在去年土地获取方面都开展了这些业务。

　　长租公寓未来也是一种常态，也是未来地产发展不可缺少的一种商业模式，现在政府也在鼓励长租公寓，不仅鼓励国有土地做长租公寓，也鼓励集体土地流转做长租公寓。这一块的业务我们已经在开始发展，而且未来规模肯定会比较大。

　　现场提问：公司提出未来三年的销售额目标，会不会对盈利有一点压力？

　　范书斌：净利率2018年会比2017年有增长，这是肯定的。我们预计未来三年毛利率能够稳定在25%以上，主要是我们选择的区域是非常好的核心城市，选的项目时机也非常好。

　　比如说我们年初拿的苏杭土地，在去年拿的时候这个地方比现在更贵，我们拿地时机把握得非常好。

　　所以整体来说，包括我们运营方面控制成本的能力都在前列，总体来讲能够把毛利率维持在25%以上的水平。

　　现场提问：首创置业这几年的复合增长率都达到30%以上，但是每股收益没有同步体现出来，在未来的规划里面，到2020年做到1400亿签约销售，是不是意味着每股盈利还会原地踏步？

　　范书斌：每股收益在我们的业绩中能够体现出，但是体现得不太明显。举个例子，2017年我们还有300多亿没有结算的收入，这也是我们2018年可以结算的金额，这个也很正常，每年都会有这样的情况。但是要说这三年有多少，没办法给一个具体的数字，我只能给大概的比例，权益比例大概是60%到70%。

　　唐军：虽然我们去年利润和前年比增长了5%左右，但是统计口径不一样，我们去年核心净利润非常高，达到23亿，比前年核心净利润增长80%，利润结构已经不一样了，评估增值的部分非常少。

　　我们提出有质量的增长，最后结果就体现在我们利润构成方面，这是非常大的体现，所以看起来每股收益不多，但是利润增长结构已经发生了根本性变化。

　　未来我们对资源的获取和管理能力都会维持主营业务核心净利润和销售毛利率达到20%以上的水平，主要是利润结构和原来不一样。

　　现场提问：2018-2020年的销售目标中，土地开发的销售是不是包括在里面？占的比例是多少？2018年是750亿到800亿的销售目标，按照去化率算货值大概是1100-1200亿，如果包括土地，土地货值是多少，剔除土地部分，住宅去化率是多少？管理层提到全面建立各区域的自销团队，自销团队去年销售差不多占了全年的三分之一，未来营销策略会不会在这方面更加侧重，这个体系是如何建设的？

　　范书斌：2018年我们预计全年货值是1122亿，总可售面积是430万平方米，货值均价大概是2.6万人民币每平方米左右。

　　2017年底公司的营运库存是401亿，库存面积是203万平方米，库存均价大概是2万元/平方米。2018年新推盘预计是721亿，面积是229万平方米，推盘均价在3.1万每平方米。推盘节奏方面，上半年预计推盘263亿，下半年推盘预计458亿，下半年推盘占比达64%。

　　从可售货值结构来讲，六大城市再加上我们的澳洲预计可售货值是1000亿，占整体比重90%。其中核心城市的货值是874亿，占比达到78%，非核心城市的货值约占10%。签约目标刚才已经说了，大概是750亿到800亿的水平。去化率只需要达到71%，2017年我们的去化率是65%。

　　唐军：刚才提到关于自销团队，去年占总销售额的三分之一，今年会超过一半。为什么有这么大？我们现在采取的策略是每一个项目都有我们的自销团队再加上中介代理，我们的态度是开放的。

　　我们建立这个自销平台也是首创制造2020的重要组成部分，我们加大了客户端资源的管理和互动，以及积累客户资源。

　　另外，我们也加大了物业管理，比如和万科成立了物业管理团队，管理我们超过800万平方米的物业。

　　我们土地收入总量不是很大，因为这部分收入没有规律，有时候有，有时候没有，但是会产生一定的收益。

　　现场提问：过去几年销售都有快速的增长，但是财务方面还是比较慢，如果去年扣除土地一级开发的收入，物业开发部分的收入是有所下降的，是什么原因导致出现的这个情况？未来会持续增加现在手段的融资，还是会用别的方法来支撑你们未来几年规模快速扩张的需求，或者满足土地款支付和新投资的需求？

　　范书斌：去年利润里面一级土地开发占比确实比较高，我们从毛利率的角度来看，2016年二级开发的毛利率是17%，去年我们回到了20%，未来会继续增长，大概到25%左右。因为项目结转周期不一样，所以这方面会有一些差异。

　　今年国内房地产融资调控非常严格，很多公司融资都受到了限制，但是我们有国企背景，信用也是国内房企里面最高的，所以银行授信达到了600多亿，已经批复的公司债最近要发行了，大概有200多亿的额度，这些都是低成本融资，对支持我们土地投资会起到很大的作用。刚才我们披露了融资的平均利率达到了5.07%，在中国房企中属于非常好的水平。

　　现场提问：内地楼市调控措施力度会不会加强？对首创的业务发展会不会有影响？

　　唐军：房地产调控是常态，房子拿来住的，不是拿来炒的，这是房地产市场总体的定位。但这种定位，对于现在房地产转型的时候恰恰能够显示首创的优势，因为每一个地产公司的商业模式都不一样，在应对转型，应对严格调控时期大家的生存空间不一样，对我们来说是更大的历史发展机遇。

　　因为我们在战略土地储备和战略区域选择方面面向三大都市圈，包括我们做了大量一级土地、棚改、旧城改造，这些都是政府非常鼓励的。

　　包括租赁业务也是我们的优势，我们获取的土地中也会出现大量的租赁项目，这个和政府的要求，和社会发展方向是吻合的，再加上首创和母公司的互动，轨道交通和土地的互动，水务和环保地产的结合。

　　我们也做了一些创新的项目，旧项目和文化创意项目的结合，科技和地产的结合，我们在土地开发方面也有大量的产业园项目。

　　这些在面对宏观调控、面对房地产转型的时候，是我们的优势，也会给我们带来大量的并购机会。因为我们的融资成本比较低，所以并购机会也比较多。