“超级用户”时代 金地兰亭广场的精致空间与“品质修为”

　　（赢商网云南站报道）在中心城区土地供应锐减、商业拓展空间受限之下，区域化商业迎刃而上。中国的商业地产已经走过了靠体量制胜的时代，“小而美”的精致商业体成为国内外城市商业发展的热点。

　　新加坡Iluma购物中心、香港青衣城、上海K11等项目均是国内外知名的“小而精”购物中心代表，这些项目凭借便利的交通、旺盛的人流、独特的建筑设计、精准的定位、潮流时尚及强体验性品牌的引入，成为与大而全“巨无霸”项目相抗衡的一道靓丽风景。作为金地商置在昆明的首秀项目，金地兰亭广场就是一个定位为“精致时尚家庭生活中心”的商业项目。

　　金地商置－广州广电房产经营管理有限公司昆明分公司总经理彭伋

　　在这个项目的打造过程中，金地商置不追求规模，而是转换思维，立足于项目定位，以“超级用户”为核心，在空间场景打造上以“工匠精神”，对每一个细节进行精雕细琢。近日，赢商网也邀约到了项目操刀人金地商置－广州广电房产经营管理有限公司昆明分公司总经理彭伋，他从多个维度解读了项目在位置和交通上得天独厚的地利优势，以及面对新商业时代，金地兰亭广场的运营逻辑和模式“战役”。

　　全新打法

　　流量思维向“超级用户”转变

　　2017年罗振宇跨年演讲记忆犹新，其中提到了一个问题：在中国市场，如果你是一个新选手，如何找到打法？然后给出了一个新玩法：超级用户思维。

　　随着人口红利、流量红利、资本红利的褪去，市场开始趋于理性和成熟，越来越多的用户不在盲目的付费，而是有选择的进行一轮产品与自身的匹配。

　　放眼零售商业，商场进行全业态布局，提供衣食住行的基本要求，以获取最广泛消费客群，这样冲击大流量的时代显然已经成为过去。新一轮的消费升级，用户的需求点不断提升，一个品牌、一种业态、一座购物中心的呈现也随着需求而提升，这就叫用户思维。

　　有了消费客群还不够，还要细分、要提高粘度，这就是我们所说的“死忠粉”、“铁粉”，“超级用户”便孕育而生。金地兰亭广场从一开始便前瞻性的定义了客群标准，彭伋表示：“未来的众多商业一定瞄准的是超级用户，必须进行精准化定位和细分。通过实地调研和数据分析，金地兰亭广场最终以25-45岁的追求品质时尚和精致生活的中产家庭和年轻家庭为客群定位，打造城市中产家庭生活方式和流行文化的生活载体。”

　　金地兰亭广场广义上归属于昆明西市区，而该区早在2008年就被政府定位为未来城市商业副中心。彭伋坦言：“其实西市区从具体划分上又分为以新城吾悦广场、西城coho、首创奥莱、宜家等商业为主的西北片区，又称泛亚科技新区；以马街摩尔城、万达城为核心区的西南片区；还有金地兰亭广场所在的西中片区，该片区占据城市核心区域，人口多，消费水平高，拥有较大发展潜力。”

　　与项目匹配的“超级用户”会不会因为客群精选后而整体流量锐减呢？“不会。首先项目三公里现居住人口已达 41.9万人。预计未来3年内，周边居住人口可达48万人 。加之周边企业办公、行政机关、酒店等物业，区域内消费、居住人口3年内有望超过55万人，人口基数巨大，进行细分也能保留足够的优质消费者；其次，周边还有很多旧城改造项目，加之地铁3号线已于2017年8月开通运营，未来还会引流更多核心人群；最后，经过对所属客群的特质进行多次大数据多维度的收集分析，发现区域内符合项目定位的‘超级用户’增长率是较高的。”彭伋告诉赢商网。

　　只有让超级用户满意，才能让普通用户满意，小米在最快的时候提出”为发烧友而生“就是这个道理，手机发烧友都满意了，其他人自然也就满意了。如何满足超级用户需求？说白了还是根据他们的自身特性，量身定制产品，而金地兰亭广场便根据所属客群喜欢新鲜事物、注重生活品质、互联网化、爱社交、重体验等新兴标签，将整个商业的业态分成了品质购物、休闲娱乐、全球美食、交友聚会、亲子体验，以综合功能体验式商业为发展方向，使其成为都市中产家庭时尚聚集之地。

　　空间战役

　　有效空间的灵活性与场景化

　　每个领域都会有自己对于空间的定义。迎来全新的体验升级后，在商业地产行业，购物中心也不再局限是购物的地方，更是一个社交、展示、游览和娱乐的空间。

　　“金地商置面对多变的消费市场重新定义‘新空间’的概念，思考并探索空间运营的新模式，赋予购物中心空间更多的内涵。”彭伋深谙此道，只有购物空间的主动创新，才能促进消费者生活场景的融合，实现消费者的时间占领。

　　彭伋告诉赢商网，金地兰亭广场购物中心虽然从体量上测算只有3万多平方米，但是项目休闲硬化广场面积亦达到3万平方米，休闲体验空间和项目展示面确是大有可观。“我们针对整个空间做了精细化布局，对各个门店的无效面积进行了压缩，从而增加了公共区域的空间，提高了坪效，这是商场和品牌方都希望看到的。”

　　在空间的场景化塑造上，金地兰亭广场更是先人一步，亮点频出。担纲项目空间打造的香港汇创国际建筑设计有限公司董事总经理及设计总监吕达文曾向赢商网表示：“整个项目的设计理念就是“让场地充满活力”，为购物中心打上现代、时尚、绿色的标签。”

　　纵向来看，根据项目开放式商业的物业形态将商业分为四个功能区，也就是四栋互补的商业空间，而每一栋又有自己独特的调性。小情调爆棚的1栋，汇集儿童游乐及教育培训类业态；2、3栋是以家庭共享为主的活泼空间，以超市、影院等主力店为主；聚集着众多特色餐饮的4栋，是朋友相约、家庭聚会的轻松、休闲体验空间。

　　横向方面，3层楼空间创造性地将其每层分别打造出“一层一景”。中庭用大型绿植进行布局，可以说是一个超有氧气感的空间；店铺做了开放式的设计，融合北欧的风格，使得室内室外明暗相间，使人充满体验的欲望；还有以圆形彩色玻璃、生命树等元素铺设的两座廊桥；在2、3号楼内，特意铺设了小跑道，旁边还设计了跳跳棋等活动空间，为的就是产生动静结合的效应。此外，3万平方米的外广场占地大，展示面宽，在昆明也是首屈一指的，这将制造出整个商业互动的最佳氛围。

　　值得一提的是，金地兰亭广场在品牌发布会上还同步发布了项目的IP形象——金小云一家。“金”指代金地商置，“云”则有三层蕴意。彭伋解释道：“其一，云有云南的意思；其二，云有变幻无穷的特点，意指整个业态不会是一成不变的，会根据消费需求和商业模式进行调整升级；其三，云也是多彩的，这寓意空间氛围的缤纷和精彩。”

　　这就是金地兰亭广场针对群体性质，挖掘品牌特色，将潮流态度和生活细节相融合，进行文化碰撞和跨界实验，从而打造出的可以自由切换的体验式场景以及大IP属性。

　　全域交通

　　地铁+公交+共享单车 公共交通全覆盖

　　交通的重要性对于一座商业中心的价值不言而喻。

　　“昆明主城区目前被两条路划分开来，一条是直通南北向的北京路，另一条是贯穿东西的人民路。”彭伋津津乐道于项目的交通和位置，金地兰亭广场紧邻城市东西主干道人民西路，在这里无论自驾、乘坐出租车还是滴滴，都十分便捷。

　　在公共交通方面更是可圈可点。地铁3号线眠山站A、B两个站出口建设在项目商业广场上，实现了真正的无缝连接。从同德昆明广场便可看出，地铁上盖商业将直接共享地铁带来的巨大人流，这促使了白云路商圈稳固形成，而2017年8月底随着3号线的开通，日均20万的人流涌入，人民西路商圈也将慢慢成形，金地兰亭广场将会联合周边其他商业项目，与之促成巨大的集合效应。

　　同时，项目还紧靠眠山公交车总站，57条公交线路每日吞吐近700余公交班次，通往昆明各个区域的车次轮流发送。在昆明使用率最高的共享单车也在项目外广场设有停车点，不久，共享汽车也将在此留设。

　　地铁+公交+共享汽车/单车的组合，形成独一无二的公共交通全覆盖商业体，这在昆明甚至全国其他城市都极少出现。不仅高效串联起西市区与核心区，为项目聚集主城区强劲的人流、客流，同时提升西市区住宅、商业和办公物业价值的发展，促进城市副中心经济带的崛起。

　　精细运营

　　重服务轻管理 抓细节强品质

　　众所周知，港派企业的作风就是强调细节和服务。金地兰亭广场便是由金地商置这样一家以专业商业运营为主的香港上市企业着力打造。

　　彭伋表示：“金地兰亭广场是金地商置进军昆明的首个项目，从拿地到定位都恪守细节至上的原则，深耕细作，不论是项目的供应商、服务商，还是第三方平台，都会通力合作，注重品质，为的就是能呈现不一样的精致与个性。”

　　针对未来的运营，彭伋强调“重服务轻管理”。他认为，一个好的商业中心，一定是运营方、品牌方、消费者共同形成的良性商业生态，不能只注重管理，要把更多的心思放在人性化服务和运营品质上面，以实现三者利益最大化。　

　　昆明金地兰亭广场将于2018年8月18日试营业，面对全新的市场环境，从传统商业模式中突围，以空间场景化、业态新兴化、运营精细化，为昆明带来一座精致的生活中心。